Akerys : les preuves pour se défendre

Décision de la Cour de cassation en date du 27 avril 2017 N° 16-15.560.

La Cour d’appel de Rennes avait débouté un investisseur malheureux qui s’estimait piégé par la société AKERYS de sa demande de nullité de la vente pour dol.

Le plaignant s’était donc pourvu en cassation et la Cour suprême a confirmé la décision de la Cour d’appel en contrôlant de manière étroite si cette juridiction avait bien analysé tous les éléments du dol (manœuvres frauduleuses qui ont conduit l’acquéreur à acheter et qui a pour conséquence la nullité de la vente ou des dommages intérêts ).

Et sont énumérés les éléments composant le dol, sans que l’on sache s’il s’agit d’éléments cumulatifs ou alternatifs :

le caractère trompeur de la présentation de l’environnement économique et local du programme,
la sous-estimation du loyer,
la surévaluation du prix d’achat.

La Cour d’appel, comme la Cour de Cassation, a considéré que l’investisseur lésé n’apportait pas la preuve de ses trois éléments.

On peut donc en déduire que si l’investisseur avait prouvé :

le caractère trompeur de la présentation,
et/ou la sous-estimation du loyer,
et/ou la surévaluation de l’achat.

Il aurait eu gain de cause.

De telles preuves sont néanmoins possibles à apporter même si cela est parfois difficile.

La valeur erronée du loyer, et surtout de l’achat, peut se prouver à dire d’expert que le tribunal peut nommer. Le plaignant devra faire l’avance des frais mais sera remboursé en cas de litige.

L’analyse de la présentation trompeuse est plus complexe et nécessite de vérifier chacun des dires d’AKERYS. Il faut également aller plus loin et voir si AKERYS n’a pas caché des informations comme la saturation du marché immobilier, les constructions projetées etc…

La défense des investisseurs requiert donc une connaissance fine des stratégies de commercialisation des promoteurs.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 27 septembre 2017.

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