Une banque doit tenir compte des possibilités de remboursement au terme d’un contrat de prêt in fine et notamment du départ en retraite de l’emprunteur.
A défaut, elle est condamnée à indemniser ce dernier. C’est ce qu’a décidé la Cour d’appel de Caen dans une décision du 15 décembre 2016.

Par acte en date du 6 mars 2008 la société CIC Banque Scalbert-Dupont CIN a consenti à Madame A. un prêt in fine (c’est-à-dire remboursable en fin de contrat) d’un montant de 110 680 euros et un prêt relais d’un montant de 22 174 euro pour financer l’acquisition en VEFA d’un appartement destiné à la location dans une résidence de tourisme située à Equemauville dans le Calvados, moyennant le prix de 142 554 euros.

Les deux prêts étaient garantis par une hypothèque prise sur le bien immobilier et le prêt de 110 680 euro par le nantissement de contrats d’assurance vie ASSUR Horizon dont la souscription impliquait le versement d’une prime initiale de 80 000 euros.

Le second prêt a été remboursé sans difficulté alors que Madame A. n’a pu rembourser la totalité du premier prêt.

Reprochant à la banque un défaut de conseil et de mise en garde Madame A. a, par acte d’huissier du 14 juin 2013, assigné la SA Banque CIC nord ouest (ci-après le CIC) en responsabilité et en paiement d’une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts outre une somme de 3 000 euro au titre de ses frais irrépétibles.

La Cour va donc condamner la banque :

Elle constate d’abord qu’il ressort que l’investissement locatif visait à procurer un revenu à l’appelante qui n’a exercé aucun emploi jusqu’à son divorce le 16 décembre 2004 et alternait depuis cette date contrats de travail rémunérés au SMIC et périodes de chômage.

Elle juge ensuite que, s’agissant d’un prêt in fine dont le terme n’était fixé qu’au 15 avril 2020, la banque devait intégrer l’aléa qui en résultait dans son appréciation des facultés contributives de Madame A. et vérifier qu’à cette date l’emprunteuse aurait les moyens de payer le capital de 110 680 euros et les intérêts échus d’un montant de 90 362,74 euros soit un total de 201 042,74 euros.

Elle ajoute que le caractère lui même aléatoire des performances du contrat d’assurance vie adossé au prêt, nanti par l’emprunteuse au profit de la banque et sur lequel Madame A. a versé la somme de 80 000 euros, réduisant son épargne à 59 146 euros, ainsi que des placements conservés par l’appelante à hauteur de cette dernière somme compte tenu de leur nature (PEA,FCPI, contrats d’assurance vie), renforçait l’aléa particulier de l’opération qui interdisait de tenir pour acquis le 6 mars 2008 que Madame A. disposerait des fonds nécessaires au paiement de la somme de 201 042,74 euros le 15 avril 2020. L’année 2020 étant celle de son soixante cinquième anniversaire correspond en outre à celle de son départ en retraite entraînant la réduction corrélative de revenus déjà modestes.

LA Cour d’appel condamne dont en ses termes le CIC :

« Le CIC qui a pris une part active à l’opération en proposant le prêt in fine sur 12 ans et en plaçant le contrat d’assurance vie adossé au prêt, devait s’assurer que Mme A. avait pris conscience des risques spécifiques à cette opération et notamment du fait que le remboursement du prêt était en partie lié à la rentabilité du placement sur un contrat d’assurance vie conclu par son intermédiaire et que toute insuffisance sur ce point l’exposait à un effort financier dont rien n’assurait le 6 mars 2008 qu’elle aurait les moyens d’y faire face, et donc à un risque d’endettement excessif. »

Elle condamne ensuite le CIC à  indemniser la demanderesse à hauteur de 40.000 euros montant qui est donc venu en déduction de la dette d’environ 200.000 Euros. Il est dommage que le montant du TEG n’ait pas été critiqué car la facture aurait pu être beaucoup moins lourde.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 16 janvier 2017.

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