Défiscalisation immobilière et construction : vocabulaire des opérations de rénovation

On ne compte plus les opérations immobilières qui consistent à rénover des immeubles pour les rendre habitables afin de les louer. Les lois Malraux et Robien ont depuis longtemps consacré ces types d’investissements, avec les succès qu’on leur connait. Mais le terme « rénovation » est trompeur et ambigu. Les non-initiés y voient des travaux de faible importance alors que c’est tout le contraire…

En outre, derrière le vocable « rénovation », on use dans les contrats d’autres mentions comme : « réhabilitation », « remise aux normes » ou « restauration ».

Or, s’ils sont équivalents dans l’esprit du grand public, ces termes sont loin d’être synonymes et revêtent des significations juridiques très différentes, qu’il convient de préciser pour que les investisseurs-acquéreurs ne se fourvoient pas sur la nature et l’ampleur de l’opération dans laquelle ils envisagent d’investir.

                                     Un peu de vocabulaire pour s’y retrouver

Toutes ces opérations ont un point commun : la présence d’un ouvrage existant. En droit, l’existant est l’ouvrage qui pré existe, celui qui a été construit en premier. C’est donc sur cet immeuble que les travaux vont être réalisés. Toutefois, n’importe quel immeuble pré existant ne peut pas toujours être qualifié d’existant. Il faut encore qu’il ait une certaine consistance. Il doit être un édifice qui présente un espace intérieur utilisable, dont les dimensions sont supérieures aux seuils de l’article R-421-1 du Code de l’Urbanisme.

Cette définition exclut donc les ruines qui n’ont pas le statut d’existant, car elles sont vouées à disparaitre soit par démolition ou effondrement. Elle exclut aussi les éléments qui n’ont pas le caractère d’un bâtiment, qui est nécessairement un bien immeuble permanent. Ainsi, un appentis ne constitue pas un existant au sens du droit de l’urbanisme, car il ne peut être considéré en lui-même comme un immeuble et n’est pas conçu pour durer dans le temps.

Dans une opération immobilière d’investissement il convient d’être extrêmement vigilant sur la consistance des existants, leur qualité et leur état. En effet, c’est sur cette partie du bâtiment que les travaux vont porter. Il est donc extrêmement important de déterminer précisément si l’existant est ou non sain. Ainsi contractuellement, dans ce type d’opération, l’investisseur a tout intérêt à s’entourer de conseils, ce qui lui évitera des déboires qui, à la longue, obéreront lourdement son porte-monnaie.

Certains types de travaux ne concernent que les existants :
Les travaux de conservation : ils sont essentiellement constitués par des mesures préventives, afin d’empêcher toute dégradation de l’existant. Ils assurent la prévention de l’immeuble et donc son entretien. Ces travaux permettent d’éviter les restaurations lourdes.

Les travaux de sauvegarde : ils sont en général des travaux exceptionnels car le mauvais état de l’existant l’exige. Ce sera par exemple, l’étaiement d’un immeuble menaçant ruine. Dans la majorité des cas, l’urgence impose ces travaux. Toutefois, leur seconde caractéristique est d’être provisoire.

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L’existant ayant été défini, il va donc faire l’objet de travaux. Ces derniers peuvent être de nature très différente : soit, il s’agira d’assurer la solidité de l’immeuble, les travaux seront dits « confortatifs », soit il s’agira de modifier l’immeuble (modification de statut, modification d’aspect) et dans ce cas, les travaux consisteront soit : en une réhabilitation, une rénovation, ou encore une restauration. Il s’agit maintenant de passer en revue les définitions de ces travaux :

La réhabilitation consiste à remettre l’immeuble aux normes, par exemple de confort, d’hygiène ou de sécurité, en application des exigences normatives. Ainsi, la rénovation s’oppose à la destruction. Elle suppose le respect du caractère architectural du bâtiment existant.

Elle a pour but l’amélioration de l’existant. Elle peut être légère (installation d’un équipement sanitaire, de l’électricité, ou encore du chauffage), moyenne ou lourde. Tout dépendra du budget qui y sera consacré et de l’ampleur des travaux. On trouve souvent ce type de travaux dans les opérations en loi Robien recentrée.

Elle respecte les caractéristiques principales du bâtiment, en respectant « l’esprit patrimonial » tout en remplaçant certains éléments, en changeant l’utilisation des lieux ou en construisant des ajouts.  Ce type de travaux permet de préserver le caractère et la cohérence des ensembles architecturaux.

Dans cette catégorie de travaux on doit inclure les travaux dits de « remise aux normes » avec, toutefois, une nuance importante. En effet, certaines remises aux normes sont très légères et ne requièrent pas de déclaration préalable de travaux.

Ce sera le cas de la remise aux normes du système électrique devenu trop vétuste. Mais, d’autres remises aux normes cachent des travaux de réhabilitation et imposent une déclaration préalable et une demande de permis de construire, selon l’ampleur des travaux projetés. Tout dépendra en pratique du budget consacré aux travaux, de leur ampleur et de leur longueur.

La rénovation commence toujours par une démolition, car rénover signifie remettre à neuf un immeuble jugé vétuste. En raison des démolitions qui la caractérisent, la rénovation est assimilée aux constructions neuves. La rénovation peut aller jusqu’à la destruction complète de l’immeuble et sa reconstruction, sans aucun souci de restauration. Ce type de travaux concerne la plupart des opérations immobilières sur de l’ancien, où l’on ne conserve que la façade de l’immeuble en cassant tout à l’intérieur. C’est souvent le cas dans des opération en loi Robien recentrée.

Cette solution est radicale et ne se préoccupe aucunement de l’histoire et des techniques de l’existant. La rénovation renouvelle les composants d’un bâtiment, sans nécessairement tenir compte de son caractère patrimonial.

Les travaux étant nécessités par les besoins des futurs occupants, les matériaux disponibles, la qualité de la main-d’œuvre et les modes architecturales influençant ces choix. Ce type de travaux implique une perte en termes de caractère et de valeur de l’existant et entraîne la banalisation de l’ensemble architectural de l’immeuble.

Il arrive parfois que l’on emploie le terme de restitution. Restituer, c’est rétablir ou remettre dans son état premier l’existant. Ce qui aboutit souvent à une reconstruction dans un état originel qui, de fait, n’a jamais existé, en créant un état originel idéal. Ce type de travaux est destiné à conférer à l’immeuble une parfaite homogénéité. Ces travaux entraînent ainsi la destruction de toutes les parties postérieures à la date de construction. En somme, la restitution est une reconstruction idéale en neuf d’un ancien supposé, qui n’a pourtant jamais existé.

La restauration concerne les bâtiments ayant une valeur historique, qu’il s’agit de remettre en état à l’identique. La restauration a donc pour but de retrouver, voire de recréer le plus fidèlement possible les caractéristiques historiques d’un bâtiment à une époque donnée.

Ce type de travaux concerne les opérations en loi Malraux, quoi que, ces dernières mêlent restauration et rénovation. Tout dépend de ce qu’autorise l’Architecte des Bâtiments de France.

La restauration nécessite le recours à des techniques particulières, des matériaux traditionnels, une main d’œuvre très spécialisée, enfin, elle implique des coûts élevés.

On peut distinguer trois méthodes d’intervention pour un édifice ancien à restaurer :
La cicatrisation qui consiste à traiter une matière altérée (par exemple le traitement des poutres ou des parties métalliques par de l’antirouille) ;

La substitution qui consiste à remplacer un élément défaillant par un autre identique, ou par un autre tout à fait différent (par exemple le remplacement d’une poutre de bois par un « IPN », poutrelle en I à profil normal) ;

Le recentrement, qui consiste à créer un nouvel état d’équilibre de l’immeuble en modifiant la répartition des charges pour éviter tous basculements, toutes déformations et toutes contraintes trop importantes. On pourra par exemple, mettre des tirants métalliques, créer des chaînages en béton armé, ou consolider un plancher par l’usage de filets métalliques.

Il arrive encore que certains contrats se réfèrent à d’autres termes qu’il s’agit d’éclaircir :

La préservation qui est une opération intermédiaire entre la restauration et la réhabilitation. Elle consiste à conserver en protégeant l’existant ou encore à le stabiliser en conservant la plupart des éléments qui subsistent dans l’ouvrage existant.

Ces opérations peuvent concerner les éléments décoratifs de l’immeuble existant, sa toiture, ou encore la restauration de certains volumes qui ont pu être modifiés.

Ces travaux peuvent être extrêmement couteux car la notion d’entretien suppose des investissements en temps et en argent qui peuvent s’étaler sur de longues périodes.

Contrairement à la rénovation, la préservation permet de conserver le caractère patrimonial du bâtiment et sa valeur marchande.

La réaffectation. Elle consiste à donner à l’immeuble une nouvelle fonction. Certains éléments de l’immeuble existant n’ont plus aujourd’hui leur fonction traditionnelle : les écuries, les granges, les moulins, voire les gares SNCF désaffectées ou encore les églises.

Dans ces cas, la réaffectation confère une nouvelle utilisation de l’existant, ce qui permet en plus d’assurer sa conservation. Par exemples, une ancienne caserne devient un immeuble à usage collectif, une église est scindée en plusieurs appartements, des granges ou des anciennes écuries deviennent des appartements. Les possibilités sont immenses.

Deux exemples sur Versailles qui « ne manquent pas de sel » : l’ancien hôpital psychiatrique près de la gare est devenu une résidence d’habitation. Quant aux anciennes écuries de la reine, elles abritent désormais la Cour d’Appel…

Un synonyme de cette opération est celui de reconversion : on transforme un immeuble qui avait un usage spécifique en résidences d’habitation. Par exemple, les lofts sont de parfaites illustrations de reconversions réussies de bâtiments industriels ou commerciaux en appartements.

Ces précisions sur le vocabulaire permettent de mettre en évidence la nature fondamentalement différente entre les travaux de rénovation et ceux de réhabilitation. Elles doivent aussi conduire les investisseurs à être vigilants. Le monde de la construction est très complexe, comme le droit ou la médecine, il utilise un vocabulaire particulier, qui n’est pas facilement accessible. D’où l’impérieuse nécessité de s’entourer de conseils, avant de signer pour l’opération projetée, car après avoir signé, il est souvent trop tard.

Enfin, on ne soulignera jamais assez que l’Avocat est d’abord un conseil. Sa mission ne consiste pas qu’à plaider, mais d’abord et surtout à conseiller afin d’éviter d’avoir à plaider.

Auteur : Me Eric Hautrive, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 11 août 2017.

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