Akerys : une décision intéressante en matière de prescription

La Cour d’appel d’Angers a donné raison à des investisseurs malheureux contre la société AKERYS – devenue EDELIS 19 décembre 2017 (N° 16/02091). On ignore si cette décision a fait l’objet d’un pourvoi.

Le montant des dommages et intérêts est dérisoire, mais la décision est intéressante car elle tranche un problème de prescription en rappelant que c’est à partir du moment où l’acquéreur a pris conscience de son préjudice que les délais courent, ce qui va donc dans le sens que nous soutenons : il est encore temps d’agir à l’expiration de la période d’immobilisation fiscale.

En effet, l’équilibre de l’opération est composé par les loyers escomptés, mais aussi par le prix de revente. Et c’est seulement lorsque l’on a connaissance de ce dernier que l’on a conscience que l’on s’est fait « berner ».

La Cour d’appel a également confirmé l’existence d’un manquement à l’obligation de conseils et d’informations.

Les faits sont identiques et comparables à ceux des dossiers dans lesquels nous intervenons.

Par acte authentique au rapport de Maître H., notaire à Arpajon sur Cère (Cantal) en date du 25 avril 2007, la société Akerys promotion (le vendeur) aux droits de laquelle se trouve actuellement la société Edelis, a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur Jean-René T. et Mme Laurence G. (les acquéreurs) un appartement de type T2 et un emplacement de stationnement aérien dans un ensemble immobilier situé […]’ pour un prix TTC de 120.900 euros.

Cet investissement immobilier destiné à la location permettait de bénéficier du régime fiscal de faveur dit ‘de Robien.

Il avait été proposé aux acquéreurs par Monsieur Philippe R. conseiller de la société IFB.

Le contrat préliminaire a été signé en l’espèce le 22 décembre 2006.

Les acquéreurs ont en outre contracté auprès du Crédit foncier un emprunt pour financer cet achat et signé un mandat de gérance locative avec la société Akerys service immobilier.

Ils ont adhéré au contrat d’assurance collectif des loyers impayés auprès de la société Sérénis Vie et de la société ADS, et souscrit un contrat garantissant l’emprunt auprès des compagnies AGF Vie et AGF IARD.

Le bien a été livré le 4 mars 2009 et loué moyennant le paiement d’un loyer de 375 euros HC, inférieur au montant du loyer escompté et abaissé à 340 euros au départ du premier locataire.

Soutenant ne pas avoir pu bénéficier de loyers au montant initialement prévu, ni des revalorisations escomptées et faisant état de la faible valeur actuelle du bien immobilier, les acquéreurs ont assigné le 9 janvier 2013 devant le tribunal de grande instance d’Angers le vendeur, la banque, les sociétés d’assurances Allianz Vie et Allianz IARD, le commercialisateur IFB France et la société Akerys participations afin d’obtenir la nullité de la vente et l’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 27 mai 2016, le tribunal de grande instance d’Angers a :
– mis hors de cause la SAS Akerys Participation ;

– déclaré prescrites les actions en nullité du contrat pour non-respect des dispositions du Code de la consommation et du Code de la construction et de l’habitation ;

– débouté Monsieur et Madame T. de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

La Cour d’appel a jugé que la prescription de cinq ans courrait à partir du moment où il y avait eu un loyer différent de celui figurant dans l’étude de la société IFB et non à partir de la date de la vente.

La Cour rappelle à juste titre que « Il est exact que le délai de l’action en nullité pour dol ne court que du jour où les acquéreurs ont découvert l’erreur qu’il allègue. ».

Or, dans les dossiers que nous examinons ce n’est pas la baisse du loyer qui attire l’attention des acquéreurs, c’est la faiblesse du prix de revente après la période de neuf ans. Ce point de départ de prescription pourrait donc être retenu.

Sur le dol, les plaignants ont été déboutés au motif que :

*   La surévaluation du prix d’acquisition n’est pas prouvée (encore !!)

*   Il n’est pas démontré que la société Akerys connaissait la teneur de ces projets concurrents suffisants pour modifier le marché immobilier d’une ville de la taille de Beaupréau , lorsqu’elle a commercialisé son propre projet et qu’elle ait sciemment tu ces informations et dissimulé de mauvaise foi le risque inévitable qu’il entraîne à la fois sur le prix des loyers et la valeur du bien par multiplication des offres dans un même créneau.

*   Le fait qu’il ait été remis une documentation optimiste vantant un label EDC, regroupant des adhérents propriétaires dans des opérations du type de celle qui était présentée et qu’il ait été noté que EDC bénéficiait d’une indépendance vis à vis du promoteur ne constitue pas en soi un mensonge de nature à avoir induit en erreur l’acquéreur.

En revanche, AKERYS et IFB sont condamnés pour manquement à leurs obligations de conseils et d’informations en ces termes :

« Akerys Promotion ne peut soutenir être étrangère au contenu de l’information donnée par le commercialisateur et prétendre que le document intitulé ‘plan d’épargne fiscal’ rempli par le démarcheur et systématiquement proposé à l’ensemble des clients potentiels, ne concernerait que ce commercialisateur ‘étranger aux faits d’espèce’.

Ce document a été établi par une société d’investissement laquelle représente Akerys promotion au contrat de réservation ainsi que cela est expressément indiqué et qui agit pour son compte.

Akerys Promotion est pleinement engagée par la teneur de ce document et les agissements de ce mandataire.

Il a été insisté sur la garantie des loyers, sur l’existence d’une assurance parant à toutes difficultés et présenté un calcul de rentabilité de l’investissement reposant sur une valorisation de 2% l’an du montant de ces loyers et de la valeur de l’immeuble sans évoquer les difficultés susceptibles de survenir en cas de baisse du marché immobilier, de difficultés économiques nationales ou locales, étant observé que l’investissement s’effectuait dans une localité de 7000 habitants et non dans une grande ville, que le développement de cette ville demeurait fragile, que l’attractivité de Beaupréau était conditionnée directement par le développement des activités économiques d’un bassin d’emploi local peu diversifié.

Aucune information n’a été donnée sur le risque en cas de modification des éléments de contexte.

La société Edelis fait état à juste titre que le projet a été conçu à une époque où le marché immobilier était favorable et qu’il ne pouvait être prévu l’effondrement des prix des biens immobiliers et la chute des loyers.

Cependant, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, elle ne pouvait méconnaître les aléas inhérents à toute opération immobilière surtout lorsque elle est effectuée dans un lieu géographique situé à l’écart d’une grande ville.

La société Akerys Promotion n’est pas fondée à s’étonner de l’importance relative de la difficulté récurrente à louer les appartements, laquelle est nécessairement induite par le nombre d’appartements mis en location au sein de la résidence en même temps (80 logements collectifs dans une ville de moins de 7000 habitants).

De même, elle ne pouvait méconnaître le fait que les possibilités de revente à l’issue de la période de défiscalisation de 9 années seraient rendues difficiles au regard du nombre d’appartements (80) susceptibles d’être mis sur le marché à la même date, ceci indépendamment de ceux susceptibles d’être proposés par d’autres constructeurs et que cet élément jouerait de manière inévitable sur la valorisation des dits appartements.

S’il n’est pas démontré que le prix d’acquisition et le montant du loyer espéré étaient en totale contradiction avec les données locales de l’époque, elle n’a pas fourni aux acquéreurs une information complète et loyale sur l’opération d’investissement qu’elle leur proposait dont elle a minimisé à l’extrême les risques.

Il ne peut être fait reproche aux appelants, profanes en matière d’investissement défiscalisant, démarchés par le mandataire du vendeur, de ne pas s’être renseignés par eux-même alors que l’investissement se réalisait dans une commune éloignée de leur lieu de résidence et qu’ils avaient été mis en confiance sur les garanties de l’opération par la présentation rationnelle et chiffrée qui leur était présentée.

Le manquement à l’obligation pré contractuelle d’information du vendeur professionnel à l’égard d’un acquéreur profane en la matière est suffisamment établie. »

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 5 mars 2018.

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18 réflexions au sujet de « Akerys : une décision intéressante en matière de prescription »

  1. Bonjour,
    Mon cas est similaire à ceux déjà énoncés : achat d’un bien Robien recentré en 2008 à Caudry pour une valeur de 118 500 € à Akerys, et agence locative MyCitya. Souhaitant le vendre, la société immobilière m’en propose 60 000 € …
    Ce placement devait me permettre de commencer un nouveau projet.
    Je souhaite stopper ce gouffre financier maintenant et limiter les pertes. La vente est-elle la solution ?
    Cordialement,
    CF

    • Bonjour,

      Nous vous remercions pour votre contribution et votre confiance.

      La seule façon d’obtenir une réponse à votre question est d’échanger de vive voix avec Maitre du Manoir de Juaye qui prendra connaissance de votre demande dès ce matin. Nous vous souhaitons de beaux échanges et une issue favorable !

      Bien à vous.
      Erin B.

  2. Bonjour
    J’ai fait l’acquisition d’un T2 en Scellier à Colomiers (31) en 2010. Je l’ai payé 155000€. Le commercial m’a fournit un magnifique graphique sur la rentabilité avec une valeur de revente en 2021 à 175000€. Il vaut aujourd’hui 108000€…
    D’autre part, j’ai malheureusement laissé dans les premières années la gestion locative à Akerys services’ devenu Belvia puis Citya. Les dossiers des locataires choisis étaient tous très mal ficelés, beaucoup d’impayés, l’assurance ne prenait pas tout en charge, pire à chaque nouveau locataire, des frais de dossier équivalent à 2 mois de loyer étaient saisis. J’ai fait la connaissance d’une ancienne responsable gestion locative de cette société qui m’a expliqué qu’ils choisissaient volontairement des locataires « fragiles » financièrement car ils faisaient leur principale marge sur ces frais de relocation.
    J’ai repris la location en mains lorsque citya a racheté Belvia et je n’ai plus jamais eu de problèmes d’impayé.
    Je suis intéressé si action de groupe. N’hésitez pas à me contacter.
    Merci

    • Cher Monsieur,

      Nous venons de prendre connaissance de votre message et nous vous remercions pour votre témoignage et votre confiance.
      Effectivement, notre cabinet est organisé pour prendre en charge des actions de groupe.

      Votre demande est transmise à Maitre du Manoir de Juaye à l’instant, il vous contacte par courriel dès que possible.

      Bien à vous.
      Erin B.

  3. Bonjour,
    Je suis dans le même cas : un T2 acheté 141 000 €, à Akérys résidence Louis Doutet à Belfort.
    Les 9 ans sont passés (dépassé d’un an) et à la revente il est estimé 45 à 60 000 € max !
    A transmettre si il y a une action de groupe!!!!!

    • Cher Monsieur,

      Nous vous remercions pour votre contribution et bien entendu, nous diffusons votre commentaire.

      À toutes fins utiles, votre témoignage a été transmis à Maître du Manoir du Juaye dès réception.

      Bien à vous.
      Erin

  4. Bonjour,
    j’habite près de Toulouse et comme apparemment pas mal de personnes, j’ai acheté à la Sociéte AKERYS Promotion un appartement en Loi Scellier à Condé sur l’Escaut en 2011 pour un montant de 169 k€.
    il faut dire qu’ils savent ficeler leur produit, fournir toutes les garanties possibles et imaginables pour rassurer les pigeons. Exemple garantie du prix à la revente. Mais lorsque l’on lit les alinéas, on s’aperçoit qu’elle ne s’applique qu’en cas de décès ou de divorce (que dans les cinq ans).
    Ils ont depuis 9 ans la gestion de cette location (Société CITYA Hainaut maintenant). Prévoyant de revendre courant 2021, ils viennent de me faire une estimation à 65 000 €.
    J’ai consulté d’autres agences immobilières, leur verdict est sans appel, la valeur de ce bien se situe entre 80 et 90 k€.
    Quel recours puis-je avoir ?
    Je vous remercie par avance pour votre aide
    Thierry

    • Cher Monsieur,

      Nous vous remercions pour votre contribution et témoignage.

      Maître du Manoir de Juaye a déjà pris connaissance de votre demande et vous contacte dans les plus brefs délais pour engager un dialogue.

      Encore merci pour votre confiance !

      Bien à vous.
      Erin.

  5. Bonjour
    Je suis également affectée par une opération fiscale De robien recentré qui me plonge dans de grandes difficultés financières. Bien acheté 140 400 euros valeur aujourd’hui 75000 euros toujours en cours de remboursement de prêt mais sans déduction fiscale puisque le projet a 9 ans et que les déductions se terminent à 9 ans en De Robien recentré. La socièté Citya belvia gère avec des charges élevées. projet bien ficelé par Akerys vous ne faites rien on gère et retraite heureuse!!!! Que faire création d’une association possibilité de démontrer un abus, le commercial était là tous les soirs jusqu’à l’obtention d’un accord avec tableau et autre graphique annonçant une revente à 176 000 euros. De plus j’avais prévenu la gérance que je voulais vendre même à grosse perte dès les 9 ans , à ce jour totalement impossible puisque locataire âgée de 74 ans.
    je suis en retraite et la moitié passe dans le remboursement du crédit..Pouvez-vous transmettre à Maitre du Manoir de Juaye
    Cordialement

    • Chère contributrice,

      Nous vous remercions pour votre témoignage très détaillé et pour votre confiance. Votre demande a été transmise dès ce matin à Maître du Manoir de Juaye qui a déjà pris contact avec vous ce matin.

      Nous vous remercions pour votre confiance.

      Bien à vous.
      Erin.

  6. Bonjour,

    Je vais être dans la même situation sur un bien qui aura 9 ans en juin 2021, je n’ai pas encore fait de démarche mais je pense que je vais rencontré le même problème.

  7. Bonjour
    J’ai acheté à la Sociéte AKERYS Promotion un appartement en Loi Scellier) à Montluçon en 2011 à 150300 €.
    Ils ont depuis 9 ans la gestion de cette location (Société CITYA Durivaud maintenant). Prévoyant de revendre courant 2020, ils viennent de me faire une estimation à 65 000 €
    Quel recours puis-je avoir ?
    Je vous remercie par avance pour votre aide
    Frédéric

  8. Bonjour
    J’ai acheté à la Sociéte AKERYS un appartement à Mazingarbe en 2009 (Loi Scellier) à 125700 €.
    Ils ont eu pendant 9 ans la gestion de cette location.(Société CITYA maintenant)
    Ils m’annoncent un prix de revente à 65 000€, ce qui serait le prix du marché actuel.
    A ma question, qu’est-ce qui jusrifie un tel ecart entre l’acquisition et la valeur marché, pas de réponse
    Quel recours puis-je avoir ?
    Merci pour votre aide
    Delphine B

  9. Bonjour
    J’ai acheté à la Sociéte AKERYS un appartement à AVION dans le Pas de calais en 2009 (Loi Scellier) à 148000 €.
    Ils ont eu pendant 9 ans la gestion de cette location.(Société CITYA maintenant)
    Ils m’annoncent un prix de revente à 78 000€, ce qui serait le prix du marché actuel.
    A ma question  » est-ce que le prix du marché à baissé de près de 50% » je n’ai pas de réponse;
    Quel recours puis-je avoir ?
    Merci pour votre aide
    Olivier

    • Cher Monsieur,

      Nous vous remercions pour votre confiance et votre témoignage.

      Votre demande a été transmise à Maître du Manoir de Juaye qui va vous contacter par mail dans les meilleurs délais.

      Je vous invite également à lui écrire directement par mail en laissant votre numéro de téléphone : objet du mail Pangelex, à l’adresse juaye@france-lex.com

      Bien à vous,
      Erin

  10. Bonjour
    Je fais par des personnes trompees sur un projet similaire a Deols (36)
    J envisage une action en justuce si je ne trouve pas un accord amiable.
    Cordialement

    • Bonjour,

      Nous vous remercions pour ce partage et pour votre confiance.

      Nous transmettons votre demande à Maître du Manoir de Juaye à l’instant. Néanmoins, et pour connaitre vos possibilités de recours, nous vous recommandons d’adresser votre demande à cette adresse mail en indiquant Pangelex en objet :
      juaye@france-lex.com.

      Bien à vous.
      Erin.

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