Défiscalisation et construction : livraison et réception, différences etconséquences

Vous avez investi dans un programme immobilier. Avec une certaine impatience, vous attendez de pouvoir louer votre acquisition, car le compteur de la banque a commencé de tourner depuis le passage chez le notaire.

Vous venez d’être averti par le promoteur que votre acquisition allait être réceptionnée. Vous pensez que le grand jour est enfin arrivé … eh bien non ! Cette opération ne vous concerne pas !

Tout est une question de personnes et de conséquences. Il faut savoir qui fait quoi ? Et quelles sont les différences ?

La construction d’un immeuble est toujours une grande aventure, un peu à l’image d’une pièce de théâtre, qui peut avoir de nombreuses intrigues et des rebondissements pas toujours souhaités d’ailleurs…

Distribution des rôles

Avant de parler de la réception, il faut définir quels sont les intervenants à la construction et à cette grande étape qu’est la réception.

De manière très factuelle, la construction d’un immeuble se fait par un Maître d’Œuvre, vocable qui regroupe aussi bien l’architecte que les différents corps d’états (que vous connaissez mieux sous le nom de sous-traitants) qui agissent sous les ordres du Maître de l’Ouvrage.

Le Maître de l’Ouvrage, est celui qui a ordonné la construction et qui en est le bénéficiaire. C’est en fait le promoteur de l’opération immobilière, car c’est lui qui a passé tous les contrats avec les intervenants à la construction : contrat d’architecte, contrat d’assurance, mission des bureaux de contrôle, contrat de marché avec l’entrepreneur principal, contrat avec les sous-traitants, contrat avec le pilote, l’économiste etc. Tout dépend évidemment de l’amplitude du marché et du nombre d’intervenants.

Mais vous ? Vous avez signé un acte notarié en VEFA. Vous êtes donc propriétaire … Alors pourquoi n’êtes-vous pas convié aux opérations de réception ?

Pour le moment vous n’êtes pas grand-chose, un simple propriétaire virtuel d’un droit à construire délimité sur une surface cadastrée. N’oubliez jamais que VEFA veut dire : « Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ».

Pour le moment votre immeuble n’existe pas, car il n’est pas encore construit, surtout si vous avez choisi l’appartement au 6ème étage avec un superbe balcon filant le long des grandes baies vitrées, ouvrant sur un splendide massif montagneux.

 La construction de l’immeuble est en passe d’être achevée

Nous nous rapprochons du grand jour, mais soyez encore patient. Les opérations de construction arrivent à leur fin. Le chantier n’est pas encore nettoyé et l’architecte fait sa ronde pour voir s’il peut lancer les opérations de réception.

La réception est une étape juridique déterminante de la construction. Elle est définie de manière obscure pour les profanes par l’article 1792-6 du Code civil : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. »

Plus clairement, elle est une réunion officielle, sur le chantier, qui regroupe le Maître de l’Ouvrage, l’architecte, le chef de chantier, l’entrepreneur général, et les représentants des différents corps d’état. Elle consiste pour le Maître d’Œuvre à présenter officiellement au Maître de l’Ouvrage, la réalisation de l’immeuble, et donc de lui permettre de constater par lui-même, que ses ordres ont été suivis à la lettre et que la construction est l’exact reflet du cahier des charges et de la commande du Maître de l’Ouvrage.

Elle se décompose en deux temps, on réceptionne les parties communes et les parties privatives (il n’y a pas d’ordre impératif). En pratique, toutes les personnes concernées visitent la totalité de l’immeuble et apprécient la qualité des travaux, s’il y a des manquements, des malfaçons, des défauts etc…

Si le Maître de l’Ouvrage a des commentaires à faire, un PV est dressé et l’on consigne les réserves. Ces réserves sont les défauts qui ont été contradictoirement relevés entre les parties à la réception. Ces réserves devront être levées, c’est-à-dire que les corps d’état concernés, devront remédier aux défauts, refaire ce qui n’est pas satisfaisant ou tout simplement faire ce qui ne l’a pas été.

Si des réserves ont été relevées et consignées, passé le délai pour réaliser les travaux, une seconde réception aura lieu et là, uniquement avec les intervenants concernés par les réserves, après quoi un PV sera dressé qui officialisera la réception sans réserve. C’est pourquoi, l’on parle de réception provisoire et de réception définitive (lorsque les travaux faisant l’objet de réserves ont été faits et qu’ils satisfont le Maître de l’Ouvrage).

Une dernière chose importante. Bien que vous soyez propriétaire et que votre futur appartement soit terminé, vous n’avez pas à être présent à la réception. D’ailleurs, vous n’y êtes ni convié, ni souhaité.

                     Quelle sont les conséquences de la réception ?

Elles sont multiples et essentiellement juridiques. D’abord, pour le promoteur de l’opération, la réception marque juridiquement la fin du pouvoir du vendeur en sa qualité de Maître de l’Ouvrage. C’est ce que dit l’article 1601-3 du Code civil par la formule suivante : « Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ». Ainsi, à compter de la réception lorsqu’elle est définitive, le vendeur n’est plus Maître de l’Ouvrage car l’ouvrage est terminé, il va donc passer aux mains des futurs copropriétaires. Il ne peut donc plus donner d’ordres ou imposer des travaux.

La réception marque également le point de départ de la présomption de responsabilité (celle du vendeur de l’immeuble) en cas de vice révélé après la prise de possession par son légitime propriétaire (c’est-à-dire après la livraison). C’est la fameuse présomption de responsabilité de l’article 1792 du Code Civil.

Envers les différents intervenants à la construction, la réception marque le point de départ juridique du délai pour agir contre eux en responsabilité (si leurs prestations ont mal été exécutées). Essentiellement deux garanties sont applicables : la garantie biennale (travaux de peinture, revêtements qui n’affectent pas la solidité de l’ouvrage et la décennale, pour tout ce qui touche au gros œuvre (et donc à la pérennité de l’ouvrage).

La réception passée, le temps de nettoyer le chantier, on va pouvoir passer à la livraison.

                                              La livraison et ses effets

C’est le grand jour enfin, puisque c’est vous qui êtes convié à prendre possession de votre bien. Là, vous êtes le bienvenu. C’est aussi à ce moment qu’intervient la remise des clefs et que vous pouvez vous sentir comme le véritable propriétaire des lieux car vous pouvez maintenant habiter ou louer votre bien.

C’est à ce moment qu’intervient le transfert de propriété du bien. Juridiquement les risques sur le bien pèsent maintenant sur vous alors qu’avant, ils pesaient sur le vendeur (1).

C’est aussi le point de départ de l’action en responsabilité cas de découverte de vices apparents. Il est très important d’agir très vite, car les juges appliquent avec sévérité la notion de bref délai. Ce délai est d’un an maximum à compter de la découverte du vice.

Conseil en la matière. Contrairement à la réception, qui revêt un caractère officiel et qui est très encadrée, la livraison est pratiquement clandestine. Aussi, mieux vaut se faire accompagner d’un architecte que vous aurez soin de missionner pour la circonstance. Il a l’œil et détectera des défauts apparents qui ne vous sauteraient pas aux yeux…

Pour ceux qui ont fait un investissement locatif, refusez absolument de signer le mandat qui permet au gestionnaire de site de vous substituer lors de la livraison. Il n’a pas les mêmes impératifs que vous. Il n’y connait pas non plus grand-chose et enfin, il est très souvent partie liée, quand ce n’est pas une filiale du vendeur. Il n’aura donc pas nécessairement à cœur de vous avertir d’un défaut ou d’un vice apparent qui aurait échappé à la réception…

Voici donc quelles sont les différences essentielles entre livraison et réception. Précisons que les deux opérations ne peuvent pas être très espacées dans le temps. D’une part, les intervenants ont d’autres chantiers, ils sont donc pressés de passer à autre chose, d’autre part, il n’est pas souhaitable que l’immeuble reste trop longtemps dans cette période de non droit (délai entre réception et livraison).

Vous voici donc averti.

Auteur : Me Eric Hautrive, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 7 juillet 2017.

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(1) : Un article à venir développera ce point extrêmement important

 

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