Défiscalisation et qualité des immeubles

La qualité n’est jamais au rendez-vous !

Les opérations de défiscalisations en loi Demessine, Robien, Borloo, Scellier et autres sont, on l’a vu, souvent décevantes car les modèles économiques sont rarement à l’avantage des investisseurs, loin s’en faut.

Sous un autre angle, ces investissements sont également voués à l’échec du point de vue de la qualité des constructions.

En effet, si l’on part du principe, qui est malheureusement un trait commun à toutes ces résidences, que :
les emplacements sont choisis en fonction de leur faible coût et des terrains encore disponibles,
les plans des résidences sont standardisés à outrance de sorte qu’on a l’impression que les promoteurs construisent les mêmes immeubles,
les immeubles sont mal construits (piètre qualité des matériaux, mauvaise exécution des intervenants à la construction).

On a en conséquence des immeubles farcis de malfaçons et d’omissions, qui parfois ne sont pas aux normes et qui de toute manière ne seront pas revendables.


Une nouvelle catégorie de biens ?
Dans un tel contexte, les expertises judiciaires peuvent avoir une grande utilité pour les investisseurs qui sont déjà en procédure et qui cherchent à faire annuler par autorité de justice leurs acquisitions.

En effet, lors de la commercialisation, on a bien fait savoir à notre pauvre investisseur qu’il ne devait surtout pas prêter attention à son acquisition, qui n’était qu’un support à son économie d’impôts. Certes, mais ce « support » n’en est pas moins un immeuble. Or, en droit français, un immeuble est construit pour durer et se transmettre de générations en générations.

Avec ce type de produits de consommation de masse, on a affaire à une nouvelle catégorie de biens, qui se situe entre les biens meubles qui sont périssables en ce sens qu’ils ne sont pas nécessairement faits pour durer sur le long terme (les automobiles, les produits ménagers en sont un exemple) et les biens immeubles qui, jusqu’à présent, se transmettaient de génération en génération.

En effet, ces mauvaises constructions, ne sont pas faites pour durer. Nombre de dossiers traités ont montré des immeubles mal construits et vieillis prématurément, qui manifestement ne passeraient pas le cap des trente ans. Alors, quid des investisseurs ? Peut-on encore qualifier d’immeuble un bien qui n’aurait maximum que 20 années d’existence ?


Une solution entre autres : l’expertise judiciaire
C’est pourquoi une expertise peut mettre en valeur la faible qualité des constructions, révéler des vices de construction que les investisseurs n’auraient jamais découverts tous seuls et enfin déboucher sur des travaux confortatifs et pourquoi pas sur le chiffrage des dommages dus à la mauvaise construction ou encore au vieillissement prématuré de l’immeuble.

De fait, un rapport d’expertise a trois fonctions : il décrit les malfaçons, il dit quels en sont les responsables et il chiffre les dommages et les travaux de réfection.

Toutefois ce rapport peut avoir une autre grande utilité, lorsque les mêmes investisseurs cherchent à faire annuler leur vente, la mauvaise qualité des biens vendus, peut être un atout supplémentaire pour inciter les juges saisis du fond à annuler la vente. Car en définitive, les investisseurs souffrent de deux types de préjudices.

D’une part, le modèle économique de l’investissement est mauvais : prix trop élevé, économie d’impôt sans rapport avec ce qui était annoncé, difficulté de location,

D’autre part, la mauvaise qualité de la construction qui ne correspond pas à ce qui était attendu et surtout à la pérennité que suppose un bien immeuble, piètre qualité qui le rend inlouable ou invendable.

Avec l’expérience, on se rend compte rapidement que sur des programmes de défiscalisation qui ne fonctionnent pas, la majorité d’entre eux devraient avoir le bénéfice d’une expertise car c’est encore une source de dédommagement supplémentaire des investisseurs ou un argument supplémentaire pour tenter de faire annuler l’acquisition.

 

Auteurs : Me Eric Hautrive et Me Thibault du Manoir de Juaye, avocats à la Cour.
Publié par Erin B. le 11 avril 2016.

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