Les 3 manières de gérer une résidence de tourisme

Les 3 manières de gérer une résidence de tourisme : avantages et inconvénients.

L’exploitation par un gestionnaire de site sous mandat

Cette exploitation suppose un mandat de gestion accordé par les investisseurs qui sont les copropriétaires de l’immeuble.

Cependant, le mandat suppose également que l’exploitant soit transparent envers son mandant (la communauté des investisseurs).

Aussi, dans le cadre du mandat de gestion, comme dans une franchise, une bonne pratique serait d’exiger que l’exploitant donne les indications minimum pour que l’on puisse apprécier ses performances. Ces informations doivent être les suivantes :

le CA annuel détaillé par services ;
– le TO : taux d’occupation de la résidence ;
les nuitées disponibles ;
le prix moyen des chambres ;
– le RevPar : revenu par chambre disponible.

Ces informations basiques permettront aux investisseurs de se faire une réelle idée de la performance de leur gestionnaire.

Il ne faut jamais oublier que ce gestionnaire exploite des biens qui appartiennent aux investisseurs. De ce seul fait, les investisseurs doivent avoir un droit de regard sur la gestion.

Les gestionnaires de fonds de pensions sont bien soumis à des rapports sur la performance de leur gestion, aussi pourquoi le gestionnaire de site en serait exonéré ?

Exploitation par le biais d’un bail commercial

Cette forme d’exploitation peut être intéressante dans la mesure où le preneur disposera d’une marque forte, connue, attelée à un réseau commercial efficace et bien implanté. Ce qui suppose une sélection rigoureuse afin d’éliminer les amateurs en tous genres qui n’offrent ni garantie, ni certitude sur les performances recherchées.

Si donc une marque sérieuse assure l’exploitation, il faudra alors veiller à ce que les investisseurs ne se laissent pas imposer un bail commercial fait sur mesure pour le preneur.

Car c’est en général le cas, le bailleur pourtant propriétaire se laisse imposer un bail commercial qui ne lui est pas favorable.

Les clauses « scélérates » sont nombreuses :
franchise d’exploitation entre 4 et 6 mois imposée au bailleur qui ne perçoit aucun loyer,
montant du loyer fixe jamais indexé sur le CA,
incertitude contractuelle sur l’existence d’une indemnité d’éviction (dont en général, l’investisseur n’a même pas idée).

L’inconvénient majeur est qu’en cas de bail commercial, le preneur est véritablement le seul propriétaire du fonds qu’il exploite.

Les investisseurs sont propriétaires des murs et donc des seuls biens immeubles, mais ils n’ont pratiquement aucun droit de regard sur les comptes d’exploitation, à moins qu’un conseil leur rédige un bail sur mesure.

Par ailleurs, l’exploitant qui offre un savoir-faire et qui permet, par l’exploitation du fonds, que les investisseurs puissent obtenir des exonérations fiscales, ne sera pas enclin à se lancer dans une exploitation risquée (baux trop chers et trop fortes contraintes contractuelles) il y a donc des intérêts opposés qu’il faut savoir arbitrer et négocier avant la signature.

Exploitation par autogestion
Cette pratique est née lorsque les gestionnaires de site ont commencé à faire les premières défections et que les investisseurs se sont trouvés contraints de gérer leurs propres biens, sous peine de perdre toutes les exonérations fiscales par des redressements fiscaux.

On sait que la loi fiscale interdit à l’investisseur d’exploiter lui-même et directement son bien (cas de la location directe par petites annonces). Toutefois, la loi fiscale permet qu’une résidence soit administrée par une SAS (société par actions simplifiées) dont les actionnaires sont les propriétaires-investisseurs qui confient la gestion de leurs biens à un mandataire qui peut être :

– soit un directeur général qui aura autour de lui des salariés,
– soit à un mandataire qui sera une société commerciale (ce qui revient à un mandat de gestion).

C’est peut-être la forme d’exploitation à travers laquelle les investisseurs ont la véritable main sur la gestion de leurs biens. Toutefois, cela implique, en parallèle, un investissement en temps énorme et donc une grande disponibilité de l’investisseur.

On peut affirmer qu’il s’agit là d’un second métier. En outre, cette forme d’exploitation implique une parfaite cohésion entre les investisseurs et donc une parfaite entente entre eux et surtout de bonnes notions de gestion.

Enfin, le président de la SAS et le directeur général devront être d’excellents managers ayant une réelle expérience professionnelle dans ce domaine.

Conclusions
Aucune des formules exposées ci-dessus n’est idéale. Les inconvénients montrent clairement qu’avant toute chose, un bon investissement suppose que le modèle économique de départ soit bon ce qui suppose :

un prix payé compatible au marché sans que la défiscalisation n’ait été intégrée au prix payé,
un bon emplacement,
des constructions de qualité,
de bons professionnels aux services des investisseurs.

Ce qui implique un investissement relativement élevé qui sera en proportion de la qualité du programme. Il faut donc avant de signer quoi que ce soit, se rendre sur les lieux, poser des questions aux habitants voir la mairie et interroger.

Déterminer si des programmes similaires existent et se renseigner sur leur rendement et leur taux d’occupation.

L’investisseur doit donc se livrer à une véritable enquête et non se jeter comme trop souvent dans les bras du premier commercialisateur venu, qui promettra monts et merveilles, et fera signer la future victime sous l’empire du rêve.

Enfin, l’investisseur doit comprendre que son investissement sera pour lui source de préoccupations, de réflexion avec les autres investisseurs, de réelles implications et de temps passé à gérer son bien.

Il est totalement illusoire de croire que la gestion de ce type d’investissement peut être laissé dans les mains de tiers, sans que l’on y porte la moindre attention. Bien au contraire, rien ne se fait automatiquement.

Auteurs : Me Eric Hautrive et Me Thibault du Manoir de Juaye, avocats à la Cour.
Publié par Erin B. le 10 mars 2016.

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