Opérations de défiscalisation : VEFA quels sont les dangers de ce contrat ?

Le contrat de VEFA a incontestablement un très grand succès depuis des années. Il est relativement simple et assez souple. Toutefois, ce contrat qui est souvent présenté comme un contrat « clef en main », comporte un certain nombre de dangers, auxquels il faut être attentif, sous peine de très mauvaises surprises.

                                             Les plaquettes publicitaires

Comme dans les jeux vidéo, il y a désormais une juxtaposition permanente entre un monde virtuel et un monde réel. Les plaquettes de présentation, les documents de vente et leurs annexes, font incontestablement partie du monde virtuel. Il s’agit d’appâter le client et de le séduire.

Il convient donc de se méfier de ces documents qui ne présentent que les bons aspects du projet ou du site, quand ils ne sont pas outrancièrement magnifiés, ignorant délibérément les aspects moins favorables.

Toutefois grâce à internet, il est facile de vérifier l’emplacement du programme, de se renseigner sur le dynamisme économique de la région considérée. Le mieux est encore de se rendre sur place et de se rendre compte par soi-même.

                                              Le contrat de réservation

Outre le fait que ce contrat est souvent signé sous la pression du commercialisateur qui prétexte toujours que le programme est presque totalement vendu, (ce qui s’avère souvent complètement faux), ce contrat est toutefois encadré par la loi et doit présenter un minimum d’informations sur les constructions à venir.

Ce que le Code de la Construction et de l’Habitation appelle « contrat préliminaire », doit indiquer au minimum :

Les surfaces, le nombre de pièces, en précisant les pièces de service, la situation du lot dans l’immeuble Art. R.261-25 ;

La qualité des constructions doit être établie par une note technique, elle doit être suffisante et précise (ce qui est très rarement le cas), ces notes doivent concerner tant les lots privatifs que les parties communes. Art. R.261-25 ;

Le prix et éventuellement les modalités de sa révision, la date de la vente, et les prêts que le promoteur pourra faire obtenir au client (pratiquement jamais appliqué) Art. R.261-26 ;

Quant au dépôt de garantie, il ne peut être supérieur à 5% du prix si le délai de vente inférieur à un an, et de 2% si la vente est projetée dans un délai supérieur. Mais, aucun dépôt, si délai de vente est supérieur à 2 ans. Art. R.261-28 ;

Toutefois, l’article R.261-31 prévoit la restitution de ce dépôt de garantie dans de nombreux cas :

« a) Si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire

b) Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l’augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;

c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ;

d) Si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;

e) Si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.

Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande. ».

                                            La procuration en brevet

Ce document est un pouvoir que donne le futur acquéreur à un notaire, qui n’est pas celui qui rédigera l’acte de vente, pour le signer en ses lieux et places. Ce document ne devrait être usité que si l’acquéreur est véritablement empêché de signer l’acte pour une raison impérative. Or, très souvent dans les programmes immobiliers de défiscalisation, une prime de 100 à 200 € est accordée par le promoteur pour inciter le client à user de cette faculté.

Cependant cette option est à éviter à tout prix. Vous avez tout intérêt à vous déplacer pour venir signer l’acte et s’il le faut, à bombarder le notaire de questions sur le contrat et sur les termes que vous ne comprendriez pas. Vous avez aussi tout intérêt à vous faire accompagner par un avocat, car il est très facile pour un praticien du droit, de « rouler le client dans la farine » en le berçant d’illusions…

Il faut en effet savoir que par usage, l’obligation de conseil des notaires se fait souvent à l’occasion de la signature du contrat, que le notaire est tenu de lire à haute voix, tout en expliquant les termes à la demande des signataires. Or, si vous êtes représenté par un clerc de notaire le jour de la signature, il ne faut pas imaginer un instant que ce clerc posera les questions à votre place.

En pratique, le clerc est invité à signer et parapher l’acte et à reprendre son train le plus rapidement possible. Conséquence, vous n’aurez bénéficié d’aucun conseil lors de cette signature. Aussi, passée la signature, il est trop tard pour poser des questions.

Sachez, et cela est très important, que dans les huit jours de la signature du contrat devant le notaire, vous avez la possibilité de vous rétracter et de faire machine arrière. Il vous faudra le notifier au notaire par lettre recommandée et de ne pas laisser passer le délai.

                                         Modalités de paiement du prix

Les promoteurs comme les notaires peuvent, pour certains, être très imaginatifs sur le sujet. Mais ces versements sont encadrés par la loi car il n’est pas acceptable que l’acquéreur soit obligé contractuellement de verser à des étapes intermédiaires des sommes de manière continue. L’article R.261-14 donne le cadre :

« Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l’achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d’eau ;

95% à l’achèvement de l’immeuble. »

                           Au cas d’un programme de défiscalisation immobilière 

Dans cette hypothèse, vous devez absolument exiger que soit mentionné dans le contrat notarié que votre acquisition s’inscrit dans le cadre d’une opération de défiscalisation et non d’une acquisition classique d’un bien immobilier. Vous ferez de même préciser la loi sous le régime duquel le programme est réalisé.

Cette précaution vous permettra d’attraire le notaire en responsabilité et d’obtenir beaucoup plus facilement des condamnations, si par exemple vous devez vous apercevoir que le modèle économique du contrat n’était pas viable.

                         La garantie financière de l’achèvement de l’immeuble

La loi oblige le promoteur à offrir cette garantie. Il y a encore quelques années, le promoteur pouvait proposer une garantie « intrinsèque », ce qui était très dangereux et au final ne garantissait rien du tout, dans la mesure où, la garantie reposait uniquement sur les fonds propres du promoteur, qui, s’il faisait faillite, disparaissait du même coup.

Depuis, la loi a enfin changé. L’article R.261-17 permet uniquement deux garanties : soit par une caution (accordée par une banque ou une société de cautionnement) ou par une compagnie d’assurance. C’est la garantie extrinsèque.

Si donc un promoteur vous propose néanmoins, une garantie « intrinsèque » fuyez-le et sachez que c’est désormais impossible.

                                                  VEFA et promoteurs

La taille et la compétence peuvent être les problèmes majeurs de ce type de contrat. Un promoteur de petite taille peut faire peser un risque sur l’achèvement de la construction. Toutefois, il est impératif de savoir si votre promoteur est un promoteur de souche, et donc de savoir s’il a été formé à ce métier, qui est loin d’être évident et qui requiert des compétences multiples et des talents certains en ingénierie financière.

Méfiez-vous des promoteurs qui ne seraient pas issus de ce sérail, et qui d’agents immobiliers se seraient récemment convertis pour sévir dans un marché lucratif, mais à hauts risques (pour les acquéreurs surtout).

Il ne faut donc pas hésiter avant de signer un contrat de réservation à se renseigner sur le promoteur, sur ses origines, savoir si ses comptes sont régulièrement déposés et sur sa santé financière.

Après avoir signé, lorsque le chantier a commencé, interrogez-le régulièrement, il ne vous répondra peut-être pas mais au moins vous aurez montré que vous vous préoccupiez du sujet.

Si le chantier prend du retard, dépêchez un avocat qui s’y connait en construction ou un architecte, car il pourra se rendre compte par lui-même des problèmes qui se posent et savoir s’ils sont ou non surmontables.

                                               Allez voir le chantier

Contractuellement, on vous rappellera souvent que vous n’avez rien à y faire. Toutefois, ne soyez pas naïf et ne vous laissez pas impressionner. C’est votre programme, c’est votre investissement. Il est normal que vous vous en préoccupiez et peu importe que l’on vous dise qu’il s’agit d’un simple support à une défiscalisation.

Ce « support » doit être bien construit, car il abritera des locataires et peut-être vous-même plus tard. Il est donc légitime d’avoir un minimum d’exigence sur la qualité des constructions. La qualité aura indéniablement un fort impact sur les locataires. Elle est un facteur de fidélisation. Dans le cas contraire, attendez-vous à un turn over constant des locataires.

La visite d’un chantier est toujours pleine d’enseignements, car elle vous donnera une impression générale et peut-être aurez-vous la possibilité de discuter avec les sous-traitants qui peuvent vous donner des informations très précieuses (ambiance du chantier, comportement du maitre de l’ouvrage, son professionnalisme, les paiements sont-ils réguliers, etc.).

Dans tous les cas, n’hésitez pas à prendre des photos et à interroger les environs pour savoir comment se passe le chantier. Au besoin, interrogez le service de l’urbanisme de la mairie.

En conclusion de ces quelques conseils qui relèvent tous du bon sens, vous ne devez pas rester passif dans une opération en VEFA. C’est aussi votre projet. Le promoteur et les constructeurs sont payés pour concrétiser votre projet et votre investissement. Sans être systématiquement suspicieux, vous devez avoir une collaboration active, cela vous obligera à être vigilant.

Ceux qui ont eu le malheur de tout laisser faire, sans jamais se préoccuper de rien, sont aujourd’hui devant les tribunaux.

Auteur : Me Eric Hautrive, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 25 août 2017.

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