Psychologie et investissements locatifs

L’investissement locatif en France est-il un « sport national » ?
Les échanges avec les professionnels de l’immobilier et des fonctionnaires des impôts arrivent parfois à cette conclusion brutale : en France, la défiscalisation est un sport national ! Cette manière de voir les choses n’est peut-être pas totalement dénuée de sens, puisque la France compte aujourd’hui 470 niches fiscales qui portent sur 80 milliards d’euros (soit le quart des recettes fiscales de l’État) et près de 68 niches sociales.

Si nous procédons par comparaison, la France offre près de 200 niches fiscales de plus qu’en Allemagne, qu’au Canada et qu’au Royaume Uni. Avec ces chiffres, une évidence s’impose : les niches fiscales sont véritablement une préoccupation majeure des Français.
Et donc pour ainsi dire un sport national … Quelles en sont les raisons ?

Les ressorts sur lesquels les commercialisateurs jouent envers les investisseurs
Les opérations de défiscalisations devraient normalement ne concerner que les gros revenus et donc les fortes impositions. Curieusement, il n’en n’est rien. Ce constat peut paraitre étonnant surtout lorsque nous constatons que, dans nos dossiers, des clients ont un taux d’imposition qui avoisine les 10% et que le revenu cumulé annuel des deux personnes atteint à peine les 26.000 € ! Ces constats peuvent s’expliquer de plusieurs manières.

Du côté des investisseurs, les facteurs sont multiples : la volonté de payer moins d’impôts, parce que les gens estiment que ces derniers sont trop élevés ; l’agacement de constater chaque année que l’État dépense sans compter notre argent, y tient pour une bonne part ; le besoin d’aménager sa retraite par un bien immobilier, que l’on pourra louer et ainsi disposer de revenus complémentaires ; c’est en cela une certaine peur du futur, devenu tellement incertain, que les gens courent après des valeurs refuges.

C’est notamment sur cette peur de l’avenir, le spectre de la crise économique et le besoin de protection qui en est le corollaire, que les commercialisateurs jouent pour attirer les investisseurs. Ce qui est assez cocasse est de voir qu’en réalité les gens perpétuent les mêmes peurs qu’au XVIIème et XVIIIème siècle. De fait, on n’investit plus par esprit d’entreprise mais par peur des effets de la crise et du futur. Les pouvoirs publics seraient bien inspirés de méditer sur ces faits…

Du côté des commercialisateurs, les raisons sont toutes autres : le conseil en matière fiscal n’est certainement pas leur principale dynamique, il faut vendre à tout prix le programme, car les commissions sont à la clef ! Peu importe le régime fiscal de l’investisseur, ses revenus et ses besoins, la vente prime tout, puisque derrière elle il y a les commissions, et elles sont doubles, car souvent le démarcheur agit tant pour le compte du promoteur de l’opération que pour la banque « partenaire » associée à l’opération. Il cumule donc les avantages.

La peur, la crainte sont des dynamiques de l’investissement
« Je ne gagne pas beaucoup, ma retraite sera très faible, si j’en ai une et donc je pourrai louer mon appartement ». Voici une phrase que nous entendons souvent dans la bouche de nos clients. Ce constat est assez édifiant car si l’on résume brutalement les choses, on voit que les gens investissent par peur du lendemain, par crainte de l’avenir et d’évènements incertains comme les crises économiques, et financières. Il est vrai que sur ce point, la France est en crises économique depuis le premier choc pétrolier qui remonte à 1974

Or, un investissement devrait être un acte raisonnable, une opération consciente, préméditée et parfaitement calculée. Il n’en n’est rien, puisque la plupart du temps, les personnes investissent dans l’urgence et sans avoir aucun recul. C’est donc une sorte de réflexe de survie, inspiré par la peur qui, en matière économique, est la pire des motivations. Ce qui explique malheureusement, qu’inspirés par la crainte (plus ou moins consciente d’ailleurs), ces personnes sont prêtes à signer n’importe quoi. Combien d’entre eux nous avouent ensuite : « Comment ai-je pu signer cela ? » ou « Quand je pense que je n’ai même pas regardé où c’était. » Alors que dans le même temps, ces mêmes personnes seraient capables de mener une enquête fouillée sur le rapport qualité / prix d’un ordinateur, d’une télévision ou d’un home cinéma…

Nous sommes bien là face à des actes irrationnels qui vont à l’encontre des lois économiques de l’offre et de la demande. Aussi, dans le domaine de l’investissement locatif, l’offre est beaucoup plus importante que la demande, nous sommes vraiment dans le domaine de l’irrationnel.

Ce comportement irrationnel explique que même des professionnels se font avoir : des avocats, des chirurgiens, des dentistes, des radiologues (curieusement jamais aucun notaire… seraient-ils plus malins que les autres, certainement !). Il faut donc bien se rendre à l’évidence : ces investissements n’en sont pas vraiment.

Cette légèreté dans l’acte est comparable à ceux qui, chaque semaine, jouent au loto espérant hypothétiquement le gros lot. Malheureusement, l’investissement s’avère comme le loto, souvent très illusoire. Faut-il pour autant blâmer ces investisseurs-ci ?

Certes non, car ils sont en réalité trois fois victimes : victimes de la crise économique et de l’ambiance politico-économique délétère dans laquelle nous vivons, victimes des peurs légitimes qu’inspire un futur de plus en plus hypothétique, et enfin victimes des baisses de revenus, des hausses d’impôts et du spectre menaçant du chômage.

C’est pour cela qu’il faut continuer le combat contre les professionnels de l’immobilier, les banques, qui n’ont aucun scrupule à jouer avec la peur, la crainte des gens pour mieux les enfoncer, mais toujours avec le sourire…

Auteur : Me Eric Hautrive, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 2 juin2016.

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Une réflexion au sujet de « Psychologie et investissements locatifs »

  1. Bonjour,

    j’ai fait l’acquisition d’un T2 à Deville les Rouen dans une résidence calme, ascenseur,balcon,espace vert, place de parking en sous sol. depuis construction du tram et centre commerciale à proximité.
    en 2006 par BELVIA devenu après plusieurs autres noms CYTIA
    la aussi après un retard à la livraison, des loyers biens plus bas que
    prévu des frais de syndic d’ assurance imposées….
    j’arrive à la fin de ma défiscalisation en décembre prochain et je me renseigne sur le prix du marché et pour un bien acheté 133000 euros on m’annonce au mieux 105000 euros
    bien loin du 15% de bénéfice envisagé.
    peut on faire aller l’affaire en justice

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