Résidence de tourisme : gestionnaires de site


La réalité des gestionnaires de site

On sait que la pierre angulaire d’un bon investissement dans une résidence de tourisme, est d’avoir des locataires réguliers qui paient des loyers qui constituent à la fois les revenus des investisseurs et l’assiette de leur défiscalisation.

Aussi, dans ce type d’investissement, un examen attentif doit être porté sur ce gestionnaire de site, qui, profession inconnue il y a vingt ans, prend de plus en plus de place dans l’univers des résidences de tourismes et des EHPAD.

Il est en fait une sorte de « tour operator », l’intermédiaire entre les investisseurs et les locataires. C’est lui qui est chargé de « garnir » tout au long de l’année, au meilleur prix possible, les résidences, pour le compte des investisseurs avec lesquels il est lié par un bail commercial.

Cette mission implique deux principales caractéristiques :

  • avoir les reins assez solides pour servir les loyers commerciaux dès le début d’exploitation ;
  • être parfaitement organisé pour prospecter avec succès tous les pôles susceptibles d’attirer les locataires en toutes saisons ;

Malheureusement, cette situation idéale est rarement rencontrée. La réalité est autre. Ainsi :

  • nombre de gestionnaires sont des petites sociétés au capital dérisoire, ce qui pose la question de savoir comment peuvent-elles servir durablement les loyers des investisseurs ?
  • nombre des gestionnaires de sites sont de simples émanations du promoteur de l’opération, ce qui pose la question de leur indépendance et de leur compétence technique ;
  • nombre de gestionnaires de site sont des sociétés très récentes ce qui pose le problème de leur expérience réelle ;
  • nombre de ces sociétés sont en sauvegarde de justice, après à peine deux années d’activités, ce qui pose la question de leur aptitude à exercer cette fonction et de leur structure capitalistique ;
  • nombre de ces sociétés n’ont aucune expérience de la région où elles se sont implantées ;
  • nombre de ses sociétés sont totalement inconnues du grand public.

La liste est encore longue, ce qui suppose un réel problème structurel de ces sociétés, qui ne sont pas organisées par la loi. Aujourd’hui, n’importe qui peut devenir gestionnaire de site. Or, cela n’est pas normal, car dans 95% des lois de défiscalisation immobilière, sa présence est obligatoire du fait que la loi fiscale refuse à l’investisseur d’exploiter lui-même son bien.

Une nécessité d’encadrement de cette profession

Parce que le gestionnaire de site est indispensable au rendement de l’investissement, parce que le business de la défiscalisation est très important en France, ses compétences professionnelles doivent être garanties, il faut donc créer un encadrement similaire à celui des agents immobiliers :

  • par une formation professionnelle diplômante qui permettra l’acquisition d’un véritable savoir-faire professionnel ;
  • par des assurances professionnelles qui permettront d’indemniser les victimes de fautes, d’erreurs ou encore de mauvaises évaluations des besoins des clients ;
  • par un encadrement légal des contrats définis entre le gestionnaire de site et les investisseurs car il n’est ni normal, ni souhaitable que ce soit le seul bail commercial qui préside systématiquement aux relations entre les parties ;
  • une autorité de régulation, car dans le domaine des gestionnaires de sites l’on trouve de tous : des amateurs, des incompétents, des escrocs, des succursales de promoteur, rarement des gens dignes et compétents ;

C’est à ce prix que les particuliers pourront réellement investir en toute sécurité, certains que leurs loyers seront payés car leurs biens seront gérés par une entité compétente, indépendante, assujettie à l’obligation de conseil, et parfaitement transparente dans sa gestion.

Le moment où il faut savoir partir du programme

Lorsqu’un gestionnaire de site ne donne pas satisfaction, tout particulièrement pour un investissement en montagne, lorsque l’on s’aperçoit que le prix du bien payé a été largement surcoté, lorsqu’on découvre l’existence de fonds de concours, alors une conclusion s’impose : le modèle économique de l’opération n’était pas viable, et ce, dès le début.

Il faut donc sans tarder se débarrasser de ce bien qui mal acquis ne profitera jamais et donc lancer sans hésiter une procédure de résolution judiciaire des ventes (annulation des ventes par autorité de justice ayant pour effet de replacer juridiquement les parties avant qu’elles ne se soient rencontrées, comme si l’opération n’avait jamais existée).

C’est à ce prix que les investisseur retrouveront leur capacité d’emprunter et seront soulagés du fardeau d’un bien ingérable et ruineux.

Auteurs : Me Eric Hautrive et Me Thibault du Manoir de Juaye, avocats à la Cour.
Publié par Erin B. le 8 mars 2016.

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