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Des promoteurs et commercialisateurs déboutés

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Les décisions déboutant les promoteurs et/ou commercialisateurs de leurs arguments se multiplient. Dernière en date : Celle de la Cour d’appel de Rennes.

Le promoteur est bien connu puisqu’il s’agit de la sociéte EDELIS-AKERYS. Le commercialisateur tout aussi connu il s’agit de la société IFB.

L’action était une demande de nomination d’un expert judiciaire dont la mission visait à expliquer la perte de la valeur du bien entre l’acquisition et la fin de la période d’immobilisation fiscale.

De manière classique, le promoteur et le commercialisateur ont soulevé la prescription et la Cour d’appel devait leur donner tort en jugeant que la problématique de la prescription relevait du juge du fond, tout en soulignant implicitement que le point de départ pour agir était le jour de la revente.

La Cour d’appel a jugé également que le promoteur ne pouvait soutenir sérieusement être étranger aux agissements de son commercialisateur (C’est la nouvelle stratégie des promoteurs de soutenir qu’ils ne sont pas responsable des commercialisateurs).

Sur ce point la décision est ainsi rédigée « Ainsi l’opération de promotion immobilière, ainsi que cela est habituel, s’est-elle inscrite dans un ‘process intégré’ depuis la construction par Edelis jusqu’à la défiscalisation élaborée par IFB France et labellisée par EDC, de sorte qu’Edelis ne peut sérieusement soutenir être étrangère au contenu de l’information donnée par son commercialisateur IFB France et prétendre que les études liminaires réalisées par celui-ci et systématiquement proposées à l’ensemble des clients potentiels ne la concerneraient pas, tandis que l’association EDC ne peut quant à elle sérieusement prétendre être exonérée de tout devoir d’information et de conseil ‘ dont c’est précisément la mission ‘ à l’égard de ses adhérents, dont M. et Mme [S] qui ont adhéré à sa structure et ont payé la cotisation. »

La guerre n’est pas gagnée, mais la première bataille l’est !

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 17 mai 2023.

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Une décision de justice à contre courant

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Le blog Pangelex, ce sont aussi des brèves qui nous éclairent sur la tendance…

La Cour d’appel de Bourges, dans une décision en date du 2 mars 2023, s’inscrit à contre courant des décisions de la la Cour de cassation en matière de prescription et il faut espérer que la victime engage un pourvoi.

En effet, la Cour a jugé que le justiciable s’était plaint de la sur-valeur du bien au moment de l’acquisition, ce qui n’était pas le cas si l’on en croit son propre arrêt !

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 17 mars 2023.

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Devoir de vigilance !

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La Cour d’appel de Toulouse a rendu le 13 décembre 2022 une décision dans laquelle elle donne tort à un investisseur lésé et pour ce faire elle a repris ses arguments habituels.
Il faut espérer que la Cour de cassation soit saisie.

Tout d’abord, l’action avait été intentée avec comme reproche une surévaluation du prix d’acquisition. Or, la Cour d’appel de Toulouse tend à rejeter ce type de demande en considérant que le délai de prescription courrait à partir de la date d’acquisition puisque l’investisseur a la possibilité de se renseigner sur les prix. Cette position ne nous semble pas conforme à celle de la Cour de cassation.

Puis la Cour d’appel reproche à l’investisseur un manquement à son devoir de vigilance en jugeant qu’il lui appartenait de vérifier les prix pratiqués au moment de son achat.

Cette Cour d’appel est à ma connaissance l’une des rares, voire la seule à se retrancher derrière le devoir de vigilance…

La Cour d’appel est muette sur le rôle de la société IFB et c’est regrettable car il est fort possible que cette dernière a agi en qualité de gestionnaire de patrimoine. Si tel est le cas, ce devoir de vigilance à supposer qu’il existe réellement, relevait d’IFB et non de l’investisseur lésé.



Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 4 janvier 2023.

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Action en responsabilité du banquier

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Un justiciable reprochait à sa banque de ne pas l’avoir mis en garde contre les risques de souscription d’un prêt.

Il a donc intenté une action contre sa banque et la Cour d’appel d’Aix en Provence a rendu une décision le 15 décembre 2022 déclarant l’action non prescrite pour les raisons suivantes.

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. 

S’agissant d’une action en responsabilité à l’encontre du banquier dispensateur de crédit pour manquement à son obligation de mise en garde, le point de départ du délai de prescription ne saurait donc être la date de conclusion du contrat de prêt, mais le moment où l’emprunteur non averti a eu connaissance du risque de l’endettement né de l’octroi du prêt au regard de ses capacités financières.

Le principe rappelé par la Cour d’appel est pleinement transposable aux affaires de défiscalisation. Ce n’est pas à compter de la date de signature de l’acte d’acquisition que la prescription commence à courir mais à partir du moment où l’investisseur lésé  a eu conscience de sa mésaventure !

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 3 janvier 2023.

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Aux avocats de prendre garde à ne pas invoquer des frais trop anciens !

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La Cour d’appel de Bordeaux a rendu une intéressante décision dans un dossier concernant la société Pichet Promotion le 15 Septembre 2022  (Cour d’appel, Bordeaux, 2e chambre civile, 15 Septembre 2022 – n° 19/06310)  qui a reconnu que la prescription ne courrait pas à partir de la signature de l’acte d’achat mais à partir du premier incident qui a éveillé ou aurait du éveiller l’attention des investisseurs.

Dans cette affaire, la Cour d’Appel a considéré qu’il y avait eu des incidents de paiement qui auraient du alerter les investisseurs remontant à plus de cinq ans et a donc jugé que l’affaire était prescrite.

Mais, le principe posé de faire remonter le point de départ de la prescription à la date à laquelle l’investisseur a constaté des anomalies est justifié en droit.

Aux avocats de prendre garde à ne pas invoquer des frais trop anciens !!



Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 3 octobre 2022.

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