Les maires, grands absents des prétoires

Allons un peu au-delà du droit et pensons un peu plus aux intérêts des investisseurs car c’est grâce à eux que sous l’empire des lois Demessine et autres, des régions comme l’Isère qui ne sont pas particulièrement riches, ont pu voir leur économie très saisonnière décoller en hiver grâce aux infrastructures liées à la pratique des sports de glisse.

Dans les procès relatifs à la défiscalisation, les victimes de mauvais investissements formulent souvent les mêmes demandes : résolution judiciaire de la vente (annulation de la vente qui juridiquement opère comme si elle n’avait jamais existée) et demandes de dommages et intérêts contre les participants au programme immobilier, contre : le vendeur, le promoteur, le commercialisateur, les banques, quelquefois les architectes, toutefois curieusement, le maire de la commune où se trouve l’immeuble est toujours absent des prétoires …

Cette situation n’est pas normale, puisque le code civil oblige à réparer tout dommage qui est causé à autrui. Le principe de précaution, inscrit dans la constitution depuis 2005, reste extrêmement discret lorsqu’il s’agit de le faire appliquer en économie.

Aussi lorsqu’en milieu alpin un maire accorde un permis de construire, sachant pertinemment qu’il y a un risque pour les investisseurs, que ce programme se traduise par un naufrage financier. Car, le maire d’une commune n’est pas sans connaitre parfaitement le taux de remplissage des programmes existants, pour la bonne et simple raison, qu’en hiver les infrastructures destinées aux skieurs sont une préoccupation majeure du conseil municipal.

Dans ce contexte, il peut apparaitre très choquant que les investisseurs trompés, ne puissent reprocher au maire d’avoir accordé des permis de construire relatifs à des programmes immobiliers défiscalisants, alors qu’il savait nécessairement qu’ils n’avaient aucune chance de prospérer en raison : d’une surproduction, d’une concurrence trop forte, d’un emplacement peu attrayant ou encore d’une demande locale pas assez importante.

Tous ces travers, le maire les connait sur sa commune. En montagne tout se sait. Aussi, avant d’accorder le permis de construire, les maires seraient inspirés de prêter un peu plus attention aux investisseurs qui sont également des administrés, qui paient des impôts fonciers et qu’on ne traite pas sur le même pied d’égalités que les autres, ceux qui résident habituellement sur la commune.

Cette différence de traitement apparait très choquante car en définitive, c’est grâce aux investisseurs que les petites communes ont pu s’équiper d’infrastructures (remonte-pente, télésièges et autres) qui représentent une véritable manne dans leurs budgets. C’est de l’or blanc qui coule à flot chaque année, lorsque les touristes viennent en station.

Aussi, au nom du principe de précaution, il n’est pas acceptable que les maires accordent des permis de construire sachant pertinemment que les investissements sur ces constructions ne sont pas viables et que sur le dos des investisseurs trompés, les maires pourront engranger des impôts fonciers. Il n’est donc pas équitable, que ces maires ne soient pas sanctionnés, car si l’on peut dire, ils sont à l’origine de l’échec d’un programme immobilier qui, mal placé, trop concurrencé, n’est pas adapté à la demande ou à l’environnement.

Les belles exigences du droit positif qui commandent qu’il y ait toujours un responsable quand survient un dommage ; le principe de précaution qui est inclus dans la constitution depuis 2005, impose que l’on prenne aussi le temps de s’occuper plus sévèrement des actions parfois néfastes de ces maires irresponsables qui ruinent les investisseurs parce qu’ils n’auront pas su dire « non » à un promoteur qui tente de monter une opération immobilière.

 

Auteur : Me Eric Hautrive, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 17 février 2016.

Pour nous contacter :
Courriel : juaye@france-lex.com
Téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).

Pour témoigner et nous aider à faire bouger les lignes :
Auprès d’Erin à l’adresse : contact@pangelex.com

ZRR

Les zones de revitalisation rurale (ZRR) sont un ensemble de communes économiquement fragiles, qui bénéficient d’un régime fiscal préférentiel encourageant leur développement, notamment des exonérations fiscales accordées aux entreprises (certaines conditions) ou le soutien au tourisme par le dispositif Loi Demessine.

Les résidences de tourisme, un placement à risques

Les résidences de tourisme offrent de nombreux exemples de surévaluation des biens immobiliers. Ces programmes immobiliers, lancés par l’État afin de redynamiser les zones rurales (ZRR, zones de revitalisation rurales) dans le cadre de la loi « DEMESSINE », ont donné lieu à de nombreuses dérives.

C’est notamment pour mettre fin aux agissements de certains acteurs économiques sans scrupules que ce dispositif a été abrogé par la loi de finance pour 2011 (article 92) dès le 31 décembre 2010.

A titre d’information, il est néanmoins important de rappeler les dispositions et les conséquences de ce placement à haut risques car les victimes, souvent mal accompagnées, luttent toujours pour obtenir réparation.

Pourquoi et comment un investissement aussi attractif se transforme-t-il en gouffre financier ? Particulièrement intéressant, le dispositif « DEMESSINE » offrait la possibilité d’investir en zones rurales et touristiques (principalement des stations balnéaires et des stations de ski).

Entre autres, ce dispositif permettait à l’acheteur une réduction d’impôts maximale de 25% du montant HT de l’investissement, dès lors qu’il s’engageait à louer le bien pendant une période de 9 ans à une société de gestion chargée d’assurer l’exploitation de la résidence et le versement des loyers.

Là encore, le piège est le même : le bien est surévalué, le commercial fait croire que les loyers permettront une rentabilité suffisante pour rembourser l’emprunt.

Comme dans le cas des résidences de services, très rapidement, la société ne peut plus faire face aux versements des loyers et fait faillite ou propose des loyers à la baisse.

Depuis, la loi a évolué, des recours existent, notamment le non-respect du Code de la Consommation permet de rechercher en responsabilité les sociétés de commercialisation et offre un levier de réparation pour les victimes.

N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations sur les recours collectifs : contact@pangelex.com

Erin B.
Publié pour vous le 20 novembre 2015

Loi Demessine (1999-2010)

Ce dispositif a pour but de redynamiser des zones de revitalisation rurale (ZZR), par la construction de résidences de tourisme (stations balnéaires ou stations de sports d’hiver).

Un particulier achète un appartement neuf ou en état de futur achèvement dans une résidence de tourisme, résidence de service c’est-à-dire dotée de tous les équipements sa mise en service, la gestion de la résidence étant confiée à un exploitant professionnel.

L’incitation fiscale consiste en la récupération de la TVA sur le prix du bien accompagnée par une réduction d’impôt de 25% du prix du logement.