Bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est une convention de bail portant sur terre rurale, des bâtiments d’habitation ou d’exploitation, pour une durée d’au moins 18 ans et maximale de 99 ans.

Il s’agit d’un véritable droit de propriété, le contrat qui constitue un bail emphytéotique doit donc faire l’objet d’une publicité foncière.

Le preneur du bail (« locataire ») est autorisé à sous-louer les biens pris en location ou à louer les immeubles qu’il a construits sur cette terre rurale sans autorisation du bailleur (« propriétaire »).

Au terme de ce bail emphytéotique, les constructions ou travaux de rénovation effectués par le preneur du bail deviennent la propriété du bailleur, sans indemnité, sauf clause contraire stipulé dans le contrat de bail.

C’est d’ailleurs à ce titre que nous l’évoquons ici car il est présent dans des dossiers d’abus de défiscalisation en Loi Malraux. ll est important de savoir que si une collectivité est encore propriétaire d’un monument historique, il est juridiquement impossible de défiscaliser en Malraux.

Loi Malraux (depuis 2013)

Souvent appelé « dispositif des monuments historiques », il a pour objet de protéger et restaurer les bâtiments classés et les ouvrages situés en Secteur Sauvegardé et en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Le dispositif MALRAUX offre une réduction fiscale dont le montant est calculé sur celui des travaux de réfection, montant plafonné à 100 000 euros par an.

Comme tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, la réduction d’impôt vient en contrepartie d’un engagement qui consiste à prendre en charge la restauration de l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une période minimale de 9 ans. Cette obligation prend effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.

Ce dispositif est par conséquent destiné aux contribuables les plus aisés, ayant une assise financière suffisante pour financer les travaux de réfection durant ces premières années.