Résidences services : comment solliciter une réévaluation des loyers à la fin du bail

Dans les résidences services, le montant du loyer est souvent dérisoire et couvre à peine les frais ou remboursements des investisseurs malheureux qui ont été entrainés dans cette situation le plus souvent par des commerciaux indélicats.

Face à une telle situation, certains investisseurs sollicitent une annulation de la vente ou des dommages et intérêts pour défaut de conseil.

Il existe cependant une troisième voie qui est de solliciter une réévaluation des loyers à la fin bail.

En effet, sauf exception (par exemple pour les résidence étudiantes), les tribunaux jugent qu’une résidence service est monovalente ce qui permet de demander une réévaluation du loyer pour le porter au prix du marché.

Dès lors, comment déterminer la valeur du marché ?

Il existe en réalité plusieurs méthodes d’évaluation des loyers comme le rappelle justement la Cour d’appel de Poitiers, le 8 Février 2022 – n° 17/02335

  • la méthode par comparaison directe, affectée d’un coefficient 3, en comparant la résidence X à d’autres résidences services comparables sur le secteur géographique, le type de structure et la situation locative (dans 12 établissements dans la campagne des Deux-Sèvres, sur les secteurs de La Rochelle, Rochefort et Saint-Jean d’Angély), qu’à du logement « classique » en copropriété, en raison de la nature de ces logements, s’agissant d’appartements privatifs, et en appliquant une majoration de 15 % par rapport à ce marché compte tenu des services proposés
  • la méthode hôtelière, affectée d’un coefficient 2, par référence à l’article 145-36 du Code de commerce permettant de s’en tenir aux seuls usages observés dans la branche d’activité de résidences services seniors, en l’espèce par analogie à l’hôtellerie (méthode calculée en appliquant un « taux de recette » à la recette maximale « hébergement », corrigée par le taux de remplissage et des majorations en vertu des formules restauration et des recettes annexes
  • la méthode du ratio, affectée d’un coefficient 1, de plus en plus utilisée dans les articles de presse spécialisée pour déterminer la rentabilité économique des établissements médicaux sociaux de type EHPAD.


La Cour d’appel a cependant écarté cette dernière méthode et la première pour ne retenir que la méthode hôtelière.

Cette méthode consiste à partir du chiffre d’affaires corrigé de l’exploitant et de considérer qu’une fraction doit revenir au bailleur.

Le chiffre d’affaires est notamment corrigé en fonction du taux d’occupation, des services rendus par la résidence, et de la concurrence éventuelle.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 7 novembre 2022.


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Réévaluer le loyer des résidences services

L’actualité, liée notamment à la crise du COVID, a remis en évidence les problèmes délicats rencontrés par les investisseurs qui ont acheté un appartement, et leur donne à bail dans le cadre d’une résidence services.

Très souvent, le montant du loyer est bien en deçà du loyer pratiqué. Dès lors, les investisseurs sont pris dans un dilemme :

– Résilier le bail, mais ils s’exposent alors à payer une indemnité d’éviction

– Essayer d’obtenir un meilleur loyer.

Plusieurs méthodes sont possibles pour réévaluer le loyer des résidences services :

La méthode hôtelière qui ne doit pas être favorable aux investisseurs puisque dans toutes les décisions, les investisseurs tentent d’y échapper. Elle est en principe applicable quand il existe un seul usage possible des locaux ; Dans leur jargon, les juristes disent que les locaux sont monovalents.

La Cour d’appel de Caen dans une décision (CA Caen, 2e ch. civ., 12 mai 2022, n° 20/01847), qui manque de clarté, semble considérer que la méthode hôtelière n’est pas applicable et qu’il faut en outre tenir compte des conditions dans lequel le bail initial a été fixé, ce qui ne peut qu’être favorable aux investisseurs.

« Il est constant en l’espèce que le prix du loyer a été fixé dans le cadre d’un placement financier et comme le souligne le bailleur, il n’est aucunement démontré que le loyer initial de chaque lot commercialisé par Pierre et Vacances a été fixé par référence à une valeur locative globale divisée ensuite par millièmes de copropriété.

Il apparaît en outre nécessaire au vu du cas d’espèce d’apprécier s’il y a lieu de tenir compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé, ce dont il n’est pas justifié en l’état ». 

Il convient donc d’attendre avec impatience la décision de la Cour d’appel qui fera suite au rapport de l’expert.



Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 13 juin 2022.

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