Que doivent démontrer les investisseurs s’ils veulent avoir gain de cause

La  Cour d’appel de Toulouse par décision en date du 16 Mai 2022 – n° 21/00852 a débouté des investisseurs de leur demande d’indemnisation.

Contrairement à d’autres dossiers, les acquéreurs malheureux avaient tenté de faire courir la prescription à compter de l’issue de la période de défiscalisation.

Mais la Cour d’appel a relevé que dans leurs écritures, les appelants soutenaient que l’investissement avait été fait à des fins locatives, et elle en déduit donc que le prix de cession à terme n’avait aucune importance et qu’ils ne pouvaient donc faire courir la prescription.

Le raisonnement est sévère et il faudrait avoir accès au dossier pour savoir s’il est justifié.

Espérons cependant que la décision fera l’objet d’un pourvoi.

Rappelons enfin que les demandeurs s’ils veulent avoir gain de cause doivent démontrer que le financement de leur investissement reposait sur trois éléments :

  • Les loyers
  • La défiscalisation
  • Le prix de revente.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 23 mai 2022.

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Ne pas soutenir que le prix d’acquisition est surévalué pour ne pas prendre le risque d’être prescrit

La Cour d’appel de Poitiers vient de confirmer 1re chambre civile, 1 Mars 2022 – n° 19/03580 un jugement en date du Tribunal de grande instance de la Roche-sur-Yon du 27 septembre 2019.

Ce jugement a considéré prescrites les actions suivantes d’investisseurs malheureux en défiscalisation.

– en nullité de la vente pour dol, le délai de prescription de l’article 2224 du Code civil ayant commencé à courir, selon les magistrats, à compter de la date de l’acte authentique de vente s’agissant du prix de vente, de la première location s’agissant de la rentabilité locative, l’existence de malfaçons étant sans incidence sur la caractérisation d’un dol ;

– en responsabilité pour manquement au devoir de conseil et d’information, le délai de prescription ayant également commencé à courir à compter de la date de l’acte de vente et l’existence de malfaçons ignorée à cette date ne pouvant être opposée.

La Cour d’appel a confirmé ce jugement en expliquant que « Le prix de vente du lot a été définitivement fixé et connu de l’appelante à la date de l’acte authentique. L’acquéreur disposait à cette date des éléments d’information nécessaires pour vérifier l’adéquation du prix du bien acquis aux valeurs contemporaines du marché immobilier local.

Le point de départ du délai de prescription, laquelle a pour finalité la sécurité juridique, ne peut être laissé à l’appréciation de l’une des parties à l’acte. Retenir qu’il court à compter du jour où la revente du bien est envisagée en abandonnerait au seul acquéreur la fixation« .

Manifestement les demandeurs ont excipé d’une surévaluation du prix d’acquisition et d’un problème de rentabilité locative et ont peu axé leurs demandes sur le prix de revente.

Cette décision est particulièrement injuste puisque le pseudo commercialisateur a justement pour mission de vérifier le montage économique de l’opération qui comprend trois composantes :

  • Les loyers
  • La défiscalisation
  • La plus value ou la moins value finale.

Tant que cette dernière valeur n’est pas connue ce qui n’est pas possible avant la fin de la période d’immobilisation fiscale, la prescription ne peut courir.

Les juges de Poitiers n’auraient donc pas du faire peser sur l’acquéreur une obligation de vérification de la valeur d’achat ni prétendre que la prescription ne peut courir à partir de la date de revente.

Espérons que la Cour de Cassation soit saisie et infirme cette décision inacceptable.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 24 mars 2022.

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Point de départ de la prescription : nouvelle décision importante

La Cour d’appel de Rennes (Cour d’appel, Rennes, 1re chambre, 26 Octobre 2021 – n° 19/04891), comme elle l’avait fait dans un autre dossier estuaire consultants vient de considérer que le point de départ de la prescription ne pouvait  être la date d’acquisition et qu’il était possible donc dans un délai de cinq ans après la date de fin de défiscalisation d’assigner.

« Il ne ressort d’aucune pièce du dossier, qu’avant le 7 septembre 2012, soit dans le délai de 5 ans avant l’engagement de la présente procédure, ils étaient en mesure de prendre conscience du fait que l’objectif de se constituer un capital, au bout de la durée de l’avantage fiscal lié au dispositif Robien recentré, ne serait pas atteint. »

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 16 novembre 2021.

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L’action engagée par les investisseurs lésés n’était pas prescrite

La Cour d’appel de Rennes (1re chambre,– n° 19/05272) vient de confirmer le 2 novembre 2021 que l’action engagée par des investisseurs lésés n’était pas prescrite.

La décision contient des attendus intéressants qu’il convient de citer :

« Le point de départ de l’action en réparation du préjudice pour perte de chance de ne pas contracter, né du manquement à une obligation d’information et de conseil, est la date à laquelle le demandeur était en mesure de prendre conscience du dommage, qu’il soit réalisé ou qu’il soit sur le point d’être réalisé.

Il ressort du document « Loi de Robien recentré présenté par votre conseiller Ch. C. (06.76.60.15.30) ‘ Projection financière de Mme C. en ‘ remis à Mme C. avant la signature du contrat de réservation du bien immobilier le 8 février 2008, que l’objectif de l’opération dans laquelle elle s’est engagée était de se constituer un capital tout en profitant des avantages fiscaux du dispositif Robien recentré ….

Le point de départ de l’action en responsabilité ne peut donc être en l’espèce la date de livraison du bien immobilier car Mme C. ne pouvait avoir conscience, en 2010, que les objectifs fixés ne pouvaient ou n’allaient pas être atteints en raison de la dévalorisation du bien en 2017.

Il ne ressort d’aucune pièce du dossier qu’avant le 6 février 2013, soit dans le délai de 5 ans avant l’engagement de la présente procédure, elle était en mesure de prendre conscience du fait que l’objectif de se constituer un capital, au bout de 9 années, durée de l’avantage fiscal lié au dispositif Robien recentré, ne serait pas atteint.»

« Il ne peut dans ces conditions être reproché à Mme C. de ne pas avoir fait vérifier si le prix d’acquisition du bien n’était pas surestimé dès qu’elle en a reçu livraison. En outre, compte-tenu des avantages fiscaux liés au montant de l’investissement, le prix n’était pas nécessairement du même niveau que le prix de biens comparables acquis en dehors du dispositif Robien recentré. »

Le prétendu conseil en gestion de patrimoine était la société Estuaire consultants qui a été mise en liquidation en 2015 ou 2016  et la Cour a considéré qu’il n’était pas possible de se retourner contre son mandant la société de vente.



Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 12 novembre 2021.

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