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Une décision très en faveur des investisseurs lésés

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Le  vendeur est tenu d’informer l’investisseur même averti, des risques liés à l’achat d’un bien immobilier entrant dans un programme de défiscalisation. C’est à lui de de justifier qu’il a exécuté cette obligation. C’est ce que vient d’affirmer la Cour de cassation dans une décision en date du 16 Mars 2023 – 3e chambre civile,  n° 21-25.984.

Cette décision est donc très en faveur des investisseurs lésés dans des programmes de défiscalisation immobilière.

Doit donc être cassé l’arrêt qui rejette les demandes formées contre le promoteur-vendeur, au motif que le bail commercial, compris dans ce projet, comporte nécessairement un aléa que l’investisseur, qui, exerçant la profession d’actuaire, était en mesure d’appréhender. La Cour d’appel aurait dû relever que ledit promoteur vendeur avait donné à l’investisseur une information sur l’existence de risques inhérents à l’opération projetée dont la rentabilité était annoncée comme garantie.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 27 mars 2023.

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Comment optimiser ses chances de gagner ?

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La  Cour d’appel de Toulouse a rendu le 6 décembre 2022 une décision où l’on retrouve une nouvelle fois la société IFB. La Cour a débouté les investisseurs en considérant qu’ils avaient un devoir de vigilance et qu’ils auraient dû se renseigner sur la valeur du bien au moment de l’achat.

« Le  devoir de vigilance oblige les acquéreurs à faire preuve d’une certaine curiosité au moment de la vente. Ainsi, ils doivent effectuer une vérification élémentaire qui est de se renseigner sur le prix moyen au mètre carré, tant à la location qu’à la vente, dans le secteur du bien litigieux. Cette simple démarche facilement réalisable permet aux investisseurs de disposer des éléments tendant à confirmer ou non les informations communiquées lors de la signature du contrat de réservation.

Si M. et Mme [D] s’étaient renseignés ainsi qu’il vient d’être précédemment relevé, avant de conclure la vente, sur le prix moyen du mètre carré pour des immeubles de caractéristiques similaires, ils auraient été en mesure de détecter la prétendue surévaluation du prix du bien qu’ils reprochent à la société IFB France et qui doit être recherchée à la date de la vente. »

La Cour en statuant ainsi a méconnu le rôle de la société IFB. Mais le lui a-t-on expliqué ?

IFB est conseiller en investissement financier(CIF).  Et elle se présente ainsi sur sont site :

« De nombreuses solutions permettent d’optimiser son patrimoine selon les objectifs et le moment de vie. 

Comme chaque famille est particulière et qu’il n’existe pas de solution unique, IFB France vous propose une offre globale, personnalisée, adaptée à votre situation et à vos besoins.  

Placement, assurance, immobilier, … autant de solutions qui permettent de préparer sa retraite, se créer du capital, optimiser sa fiscalité, protéger sa famille.

L’indépendance d’IFB France vous garantit l’accès à une gamme de produits sélectionnés auprès de partenaires de renom. »

Ici, nous vous aidons à comprendre ces solutions. »

Or, selon nous, il appartenait à IFB, en sa qualité de CIF, de procéder à la vérification de la valeur d’acquisition, argument qui semble-t-il n’a pas été soutenu.

De manière surprenante,  la Cour a considéré qu’IFB avait rempli son devoir de conseil « La plaquette indiquait bien que la sortie de l’opération ne posait pas de problème ‘si le marché se porte bien’ ne pouvant qu’alerter les candidats à l’acquisition sur le risque inhérent à l’évolution du marché, peu important que ce risque ait été minoré par la société IFB par la présentation d’hypothétiques possibilités de limitation de ce risque. »

Enfin, la Cour, par un raisonnement difficilement compréhensible, a considéré que les demandeurs étaient prescrits.

Si les demandeurs veulent optimiser leur chance de gagner il  ne faut pas qu’ils appuient leurs prétentions sur une surévaluation du prix au moment de l’acquisition, mais sur la perte de valeur à l’issue de la période d’immobilisation fiscale.

Il existe aussi des dispositions dans le Code de la consommation qui auraient pu les aider utilement.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 19 décembre 2022.

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Ne pas soutenir que le prix d’acquisition est surévalué pour ne pas prendre le risque d’être prescrit

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La Cour d’appel de Poitiers vient de confirmer 1re chambre civile, 1 Mars 2022 – n° 19/03580 un jugement en date du Tribunal de grande instance de la Roche-sur-Yon du 27 septembre 2019.

Ce jugement a considéré prescrites les actions suivantes d’investisseurs malheureux en défiscalisation.

– en nullité de la vente pour dol, le délai de prescription de l’article 2224 du Code civil ayant commencé à courir, selon les magistrats, à compter de la date de l’acte authentique de vente s’agissant du prix de vente, de la première location s’agissant de la rentabilité locative, l’existence de malfaçons étant sans incidence sur la caractérisation d’un dol ;

– en responsabilité pour manquement au devoir de conseil et d’information, le délai de prescription ayant également commencé à courir à compter de la date de l’acte de vente et l’existence de malfaçons ignorée à cette date ne pouvant être opposée.

La Cour d’appel a confirmé ce jugement en expliquant que « Le prix de vente du lot a été définitivement fixé et connu de l’appelante à la date de l’acte authentique. L’acquéreur disposait à cette date des éléments d’information nécessaires pour vérifier l’adéquation du prix du bien acquis aux valeurs contemporaines du marché immobilier local.

Le point de départ du délai de prescription, laquelle a pour finalité la sécurité juridique, ne peut être laissé à l’appréciation de l’une des parties à l’acte. Retenir qu’il court à compter du jour où la revente du bien est envisagée en abandonnerait au seul acquéreur la fixation« .

Manifestement les demandeurs ont excipé d’une surévaluation du prix d’acquisition et d’un problème de rentabilité locative et ont peu axé leurs demandes sur le prix de revente.

Cette décision est particulièrement injuste puisque le pseudo commercialisateur a justement pour mission de vérifier le montage économique de l’opération qui comprend trois composantes :

  • Les loyers
  • La défiscalisation
  • La plus value ou la moins value finale.

Tant que cette dernière valeur n’est pas connue ce qui n’est pas possible avant la fin de la période d’immobilisation fiscale, la prescription ne peut courir.

Les juges de Poitiers n’auraient donc pas du faire peser sur l’acquéreur une obligation de vérification de la valeur d’achat ni prétendre que la prescription ne peut courir à partir de la date de revente.

Espérons que la Cour de Cassation soit saisie et infirme cette décision inacceptable.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 24 mars 2022.

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Condamnation d’un commercialisateur

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La Cour de cassation a rejeté le 2 Février 2022 le pourvoi d’un commercialisateur qui a été condamné pour ne pas avoir conseillé utilement ses clients.

La décision ne précise pas les éléments de faits de manière détaillée. Mais, il faut rappeler que le schéma des défaillances dans les résidences de tourisme est souvent le même :

  • La déduction fiscale est liée à une obligation de louer le bien pendant au moins neuf ans à un exploitant
  • Lors de l’acquisition, le promoteur demande à l’acquéreur de signer un bail et le montant des loyers est très proche de celui des mensualités de remboursement
  • L’acquéreur espère alors devenir propriétaire avec un effort de trésorerie très minime et signe, mis en confiance par le commercialisateur
  • Mais, il déchante rapidement car l’exploitant cesse de payer les loyers et « dépose son bilan ». Il essayera de négocier avant un loyer minime, mais qui ne couvrira pas les mensualités bancaires.

Dans certaines affaires, le promoteur est à l’initiative de la création de l’exploitant qu’il finance en sous main le temps de vendre tous les appartements du programme.

Les faits de l’affaire soumise au contrôle de la Cour étaient assez simples et l’on était sans doute dans la situation décrite ci dessus.

M. et Mme [E] ont acquis, par l’intermédiaire d’un commercialisateur, selon un contrat de réservation du 17 avril 2007 suivi d’un acte authentique du 1er août 2007, un appartement en l’état futur d’achèvement dans un immeuble à vocation de résidence de tourisme, à titre d’investissement immobilier locatif défiscalisé et avec l’aide d’un prêt.

Ils ont conclu avec la société X, chargée de l’exploitation de la résidence, un bail commercial pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 7 636 euros hors taxes. À la suite de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde au profit de cette société, un avenant au bail a été conclu à effet du 1er avril 2013, avec un loyer annuel ramené à 4 052 euros.

M. et Mme [E] ont assigné le commercialisateur pour manquement à son obligation d’information et de conseil, en paiement de la différence entre le montant du bail initial et celui de l’avenant pour la période allant du 1er avril 2013 à la fin du bail commercial.

La  Cour de cassation a jugé que la Cour d’appel, avait relevé que les informations fournies aux futurs acquéreurs présentaient le projet comme dénué de tout risque, avec la sécurité de loyers garantis pendant une durée irrévocable de neuf ans, sans comporter la moindre réserve sur les risques liés à l’éventuelle défaillance du preneur à bail.

Elle en a souverainement déduit que la sécurité de l’opération avait été déterminante de leur consentement et que, s’ils avaient été informés du risque de non-perception des loyers en cas de déconfiture du preneur à bail, ils auraient refusé de souscrire à l’investissement, ce dont il résultait une absence d’aléa.

Ayant ainsi exclu toute incertitude sur la décision des acquéreurs s’ils avaient été dûment informés des aléas et risques éventuels de l’opération d’investissement immobilier proposée, elle en a exactement déduit que le préjudice causé par le manquement de la société X à son devoir d’information et de conseil ne pouvait consister en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et correspondait à l’intégralité de la perte de loyers subie.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 15 février 2022.

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