Dans le prolongement de mon dernier billet sur l’inquiétude des parlementaires face aux abus des programmes de défiscalisation immobilière, je vous invite à lire la question posée par Madame la Sénatrice Sophie Primas.
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Les programmes de défiscalisation immobilière sont rarement rentables. Dans la majorité des cas, ils aboutissent à des bilans humains et financiers désastreux. Les programmes en Loi Demessine n’échappent pas à cette triste règle.
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Des montants de loyers imposés
Pour illustrer les risques que prennent les investisseurs dans les résidences hôtelières en montagne, il nous a paru plus frappant de prendre un exemple « vécu » d’une résidence dont l’emplacement était mauvais, ce qui, chiffres à l’appui, montre quels peuvent être les dégâts collatéraux du mauvais emplacement sur l’investissement.
Il faut bien comprendre que dans les opérations de défiscalisation immobilières, les promoteurs imposent les prix de vente et les montants des loyers que percevront les investisseurs et ce, par le biais des grilles de ventes et de loyers qui sont, le plus souvent, annexées au contrat de réservation.
Or, après analyse de ces grilles, on s’aperçoit bien vite que les prix et les montants des loyers sont, le plus souvent, totalement déconnectés des réalités locales. Ainsi, les montants des loyers sont artificiellement gonflés, pour les faire se rapprocher le plus possible des futurs loyers des emprunts bancaires…
Aussi, le commercialisateur a beau jeu de montrer au futur investisseur que la différence entre le montant du loyer qui sera perçu et celui qui sera payé au titre de l’emprunt, sera minime, quelques centaines d’euros par mois, tout au plus. Argument fallacieux qui en général suffit à remporter l’adhésion de l’investisseur crédule.
Les différences de loyers en chiffres
Pour étayer notre démonstration, nous allons prendre un exemple, hélas réel, dont les chiffres vont parler d’eux même. La résidence se trouve non loin d’Aix les bains. Elle a été livrée en 2008 et les biens ont été acquis en 2007, les prix ont donc été élaborés en 2006. Précision importante : cette résidence ne jouit pas d’un excellent emplacement d’où une fréquentation peu importante.
D’après la « cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières » éditées par les éditions Callon pour l’année 2006, le loyer au m² des constructions neuves collectives en VEFA était de : 7, 80 €, ce qui permet de dresser le tableau suivant quant aux biens proposés :
D’après la grille du promoteur de l’opération, les montants des loyers promis étaient les suivants :
Commentaire : les loyers du promoteur n’ont pas grand-chose à voir avec les loyers locaux. Plus le local est petit, plus le prix au m² est cher.
Ce qui pose immédiatement le problème de l’inadéquation de l’offre et de la demande. Problème qui empire lorsque la demande concerne des personnes habitant la région : exemple du cadre qui habite Lyon et qui désire partir un weekend à la montagne avec sa famille dans la région.
Les chiffres de l’exploitant
Dans une station « voisine » dont les montants des loyers sont répertoriés, qui se situe à 15 km à vol d’oiseau de la résidence, prise comme exemple, les tarifs à la semaine pratiqués par les professionnels sont les suivants :
Noel 350 € / semaine ; janvier 200 € / semaine ; février 400 € / semaine ; mars à mai 220 € / semaine ; juin 170 € / semaine ; juillet 170 € / semaine ; aout 190€ / semaine ; septembre 150 € / semaine.
Ce qui donne les CA mensuels par studio suivants :
Décembre : 3 x 200 € + Noel 350 € x 1 = 950 € / mois,
Janvier : 200 € x 4 = 800 € / mois,
Février : 400 x 4 = 1600 € / mois,
Mars – mai : 220 € x 12 = 2.640 € les 3 mois,
Juin : 170 € x 4 = 680 € / mois,
Juillet : 170 x 4 = 680 € /mois,
Aout : 190 x 4 = 760 / mois,
Septembre 150 € x 4 = 600 € /mois.
Les différences
Pour déterminer le chiffre d’affaires réel à l’année (hiver – été et donc sur 8 mois d’exploitation), nous allons prendre un seul type d’appartement : le T2 simple (qui est celui qui est le plus vendu par les gestionnaires de site).
Le chiffre d’affaires annuel du seul gestionnaire de site sera corrigé par le TO : le taux d’occupation de la résidence considérée. Sachant que cette dernière n’est pas très fréquentée, d’où un faible taux d’occupation.
Il sera donc appliqué la moyenne de ce taux d’occupation, sur plusieurs années, soit un TO moyen de 37,81% en hiver et de 36,90% en été. Quant au « CA investisseur », il est égal au loyer du bail commercial qu’ils perçoivent chaque année, divisé par 12, ce qui donne un loyer mensuel.
Enfin, le « CA promoteur » est le loyer fixé dans la grille des loyers. Ce qui donne le tableau comparatif suivant :
Ce tableau permet de comprendre les forts écarts qui existent entre ce qui est promis à l’investisseur par le promoteur dans la grille des loyers et la réalité des loyers locaux.
Ainsi, l’investisseur qui, dans cette résidence, pouvait légitimement espérer un revenu locatif, sur 8 mois, de 3.866, 40 €, n’aura touché que 2.096,64 € soit une baisse de 54,22% en sa défaveur.
Quant au gestionnaire de site, on voit très nettement que le faible taux d’occupation « plombe » ses comptes et ne lui permet pas de tenir dans le temps. D’ailleurs, dans notre exemple, les investisseurs en sont au troisième gestionnaire de site… Ce qui démontre bien que l’emplacement d’un programme d’investissement locatif est absolument déterminant et que celui-ci était, dès le départ, mauvais.
Toutefois, si l’emplacement avait été bon, en extrapolant les chiffres, alors on peut conclure que « grosso modo », le gestionnaire de site tire de l’exploitation des biens immeubles, entre deux et trois fois plus que l’investisseur, ce qui en dit long sur les conditions des baux commerciaux qui sont imposées aux investisseurs, ou encore aux mandats de gestions, que ces derniers signent avec les gestionnaires de site.
En conclusion, l’investisseur « engraisse » le vendeur car le prix payé à l’acquisition intègre la totalité de la défiscalisation. Par ailleurs, lorsque l’emplacement est bon, le rendement réel de l’investissement du particulier est largement accaparé par le gestionnaire de site. Il y a donc toute une série d’équilibres à revoir sur ces questions.
Enfin, on ne saurait trop insister sur la qualité de l’emplacement car cette seule caractéristique permettra une bonne exploitation du site, à défaut, même le gestionnaire y laissera des plumes …
Les dégâts collatéraux
Outre le mauvais emplacement, si l’on ajoute à cela que le prix payé a été pratiquement du double de la valeur réelle sur le marché en 2007, on s’aperçoit qu’une telle résidence est ingérable puisque même les gestionnaires de site défilent les uns après les autres car la rentabilité d’un tel site n’est tout simplement pas possible.
Un tel site pénalise non seulement tous les investisseurs, car tous sont logés à la même enseigne, mais également les gestionnaires de site qui ne peuvent pas survivre en raison du très faible taux d’occupation, sauf à imposer des loyers commerciaux pour les investisseurs dérisoires (baisse de 60 à 70 %) ce que ces derniers ne peuvent accepter, compte tenu de leur impératifs financiers de remboursement des loyers.
La seule solution est donc de se débarrasser au plus vite de ce type d’investissement et de recouvrer sa capacité d’emprunter pour autre chose.
Auteurs : Me Eric Hautrive et Me Thibault du Manoir de Juaye, avocats à la Cour.
Publié par Erin B. le 11 mars 2016.
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Les 3 manières de gérer une résidence de tourisme : avantages et inconvénients.
L’exploitation par un gestionnaire de site sous mandat
Cette exploitation suppose un mandat de gestion accordé par les investisseurs qui sont les copropriétaires de l’immeuble.
Cependant, le mandat suppose également que l’exploitant soit transparent envers son mandant (la communauté des investisseurs).
Aussi, dans le cadre du mandat de gestion, comme dans une franchise, une bonne pratique serait d’exiger que l’exploitant donne les indications minimum pour que l’on puisse apprécier ses performances. Ces informations doivent être les suivantes :
– le CA annuel détaillé par services ;
– le TO : taux d’occupation de la résidence ;
– les nuitées disponibles ;
– le prix moyen des chambres ;
– le RevPar : revenu par chambre disponible.
Ces informations basiques permettront aux investisseurs de se faire une réelle idée de la performance de leur gestionnaire.
Il ne faut jamais oublier que ce gestionnaire exploite des biens qui appartiennent aux investisseurs. De ce seul fait, les investisseurs doivent avoir un droit de regard sur la gestion.
Les gestionnaires de fonds de pensions sont bien soumis à des rapports sur la performance de leur gestion, aussi pourquoi le gestionnaire de site en serait exonéré ?
Exploitation par le biais d’un bail commercial
Cette forme d’exploitation peut être intéressante dans la mesure où le preneur disposera d’une marque forte, connue, attelée à un réseau commercial efficace et bien implanté. Ce qui suppose une sélection rigoureuse afin d’éliminer les amateurs en tous genres qui n’offrent ni garantie, ni certitude sur les performances recherchées.
Si donc une marque sérieuse assure l’exploitation, il faudra alors veiller à ce que les investisseurs ne se laissent pas imposer un bail commercial fait sur mesure pour le preneur.
Car c’est en général le cas, le bailleur pourtant propriétaire se laisse imposer un bail commercial qui ne lui est pas favorable.
Les clauses « scélérates » sont nombreuses :
– franchise d’exploitation entre 4 et 6 mois imposée au bailleur qui ne perçoit aucun loyer,
– montant du loyer fixe jamais indexé sur le CA,
– incertitude contractuelle sur l’existence d’une indemnité d’éviction (dont en général, l’investisseur n’a même pas idée).
L’inconvénient majeur est qu’en cas de bail commercial, le preneur est véritablement le seul propriétaire du fonds qu’il exploite.
Les investisseurs sont propriétaires des murs et donc des seuls biens immeubles, mais ils n’ont pratiquement aucun droit de regard sur les comptes d’exploitation, à moins qu’un conseil leur rédige un bail sur mesure.
Par ailleurs, l’exploitant qui offre un savoir-faire et qui permet, par l’exploitation du fonds, que les investisseurs puissent obtenir des exonérations fiscales, ne sera pas enclin à se lancer dans une exploitation risquée (baux trop chers et trop fortes contraintes contractuelles) il y a donc des intérêts opposés qu’il faut savoir arbitrer et négocier avant la signature.
Exploitation par autogestion
Cette pratique est née lorsque les gestionnaires de site ont commencé à faire les premières défections et que les investisseurs se sont trouvés contraints de gérer leurs propres biens, sous peine de perdre toutes les exonérations fiscales par des redressements fiscaux.
On sait que la loi fiscale interdit à l’investisseur d’exploiter lui-même et directement son bien (cas de la location directe par petites annonces). Toutefois, la loi fiscale permet qu’une résidence soit administrée par une SAS (société par actions simplifiées) dont les actionnaires sont les propriétaires-investisseurs qui confient la gestion de leurs biens à un mandataire qui peut être :
– soit un directeur général qui aura autour de lui des salariés,
– soit à un mandataire qui sera une société commerciale (ce qui revient à un mandat de gestion).
C’est peut-être la forme d’exploitation à travers laquelle les investisseurs ont la véritable main sur la gestion de leurs biens. Toutefois, cela implique, en parallèle, un investissement en temps énorme et donc une grande disponibilité de l’investisseur.
On peut affirmer qu’il s’agit là d’un second métier. En outre, cette forme d’exploitation implique une parfaite cohésion entre les investisseurs et donc une parfaite entente entre eux et surtout de bonnes notions de gestion.
Enfin, le président de la SAS et le directeur général devront être d’excellents managers ayant une réelle expérience professionnelle dans ce domaine.
Conclusions
Aucune des formules exposées ci-dessus n’est idéale. Les inconvénients montrent clairement qu’avant toute chose, un bon investissement suppose que le modèle économique de départ soit bon ce qui suppose :
– un prix payé compatible au marché sans que la défiscalisation n’ait été intégrée au prix payé,
– un bon emplacement,
– des constructions de qualité,
– de bons professionnels aux services des investisseurs.
Ce qui implique un investissement relativement élevé qui sera en proportion de la qualité du programme. Il faut donc avant de signer quoi que ce soit, se rendre sur les lieux, poser des questions aux habitants voir la mairie et interroger.
Déterminer si des programmes similaires existent et se renseigner sur leur rendement et leur taux d’occupation.
L’investisseur doit donc se livrer à une véritable enquête et non se jeter comme trop souvent dans les bras du premier commercialisateur venu, qui promettra monts et merveilles, et fera signer la future victime sous l’empire du rêve.
Enfin, l’investisseur doit comprendre que son investissement sera pour lui source de préoccupations, de réflexion avec les autres investisseurs, de réelles implications et de temps passé à gérer son bien.
Il est totalement illusoire de croire que la gestion de ce type d’investissement peut être laissé dans les mains de tiers, sans que l’on y porte la moindre attention. Bien au contraire, rien ne se fait automatiquement.
Auteurs : Me Eric Hautrive et Me Thibault du Manoir de Juaye, avocats à la Cour.
Publié par Erin B. le 10 mars 2016.
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La réalité des gestionnaires de site
On sait que la pierre angulaire d’un bon investissement dans une résidence de tourisme, est d’avoir des locataires réguliers qui paient des loyers qui constituent à la fois les revenus des investisseurs et l’assiette de leur défiscalisation.
Aussi, dans ce type d’investissement, un examen attentif doit être porté sur ce gestionnaire de site, qui, profession inconnue il y a vingt ans, prend de plus en plus de place dans l’univers des résidences de tourismes et des EHPAD.
Il est en fait une sorte de « tour operator », l’intermédiaire entre les investisseurs et les locataires. C’est lui qui est chargé de « garnir » tout au long de l’année, au meilleur prix possible, les résidences, pour le compte des investisseurs avec lesquels il est lié par un bail commercial.
Cette mission implique deux principales caractéristiques :
Malheureusement, cette situation idéale est rarement rencontrée. La réalité est autre. Ainsi :
La liste est encore longue, ce qui suppose un réel problème structurel de ces sociétés, qui ne sont pas organisées par la loi. Aujourd’hui, n’importe qui peut devenir gestionnaire de site. Or, cela n’est pas normal, car dans 95% des lois de défiscalisation immobilière, sa présence est obligatoire du fait que la loi fiscale refuse à l’investisseur d’exploiter lui-même son bien.
Une nécessité d’encadrement de cette profession
Parce que le gestionnaire de site est indispensable au rendement de l’investissement, parce que le business de la défiscalisation est très important en France, ses compétences professionnelles doivent être garanties, il faut donc créer un encadrement similaire à celui des agents immobiliers :
C’est à ce prix que les particuliers pourront réellement investir en toute sécurité, certains que leurs loyers seront payés car leurs biens seront gérés par une entité compétente, indépendante, assujettie à l’obligation de conseil, et parfaitement transparente dans sa gestion.
Le moment où il faut savoir partir du programme
Lorsqu’un gestionnaire de site ne donne pas satisfaction, tout particulièrement pour un investissement en montagne, lorsque l’on s’aperçoit que le prix du bien payé a été largement surcoté, lorsqu’on découvre l’existence de fonds de concours, alors une conclusion s’impose : le modèle économique de l’opération n’était pas viable, et ce, dès le début.
Il faut donc sans tarder se débarrasser de ce bien qui mal acquis ne profitera jamais et donc lancer sans hésiter une procédure de résolution judiciaire des ventes (annulation des ventes par autorité de justice ayant pour effet de replacer juridiquement les parties avant qu’elles ne se soient rencontrées, comme si l’opération n’avait jamais existée).
C’est à ce prix que les investisseur retrouveront leur capacité d’emprunter et seront soulagés du fardeau d’un bien ingérable et ruineux.
Auteurs : Me Eric Hautrive et Me Thibault du Manoir de Juaye, avocats à la Cour.
Publié par Erin B. le 8 mars 2016.
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Par téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).
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