La Cour d’appel donne raison à des investisseurs malheureux

La Cour d’appel de Versailles vient de rendre une décision intéressante donnant raison à des investisseurs malheureux. (Cour d’appel, Versailles, 16e chambre, 28 Mai 2020 – n° 17/01428). On ignore si un pourvoi a été formé contre cet arrêt.

La motivation de la condamnation est cinglante et les parties condamnées sont fustigées, à juste titre selon nous.

On ne peut que louer les magistrats d’avoir pris une telle décision.

Les sociétés condamnées sont biens connues dans le domaine de la défiscalisation SAS OMNIUM FINANCE,  SAS STELLIUM IMMOBILIER, SAS STELLIUM COURTAGE, l’investissement concernait des résidences de tourisme soumises donc à la loi DEMESSINE.

Pour des raisons peu précisées dans l’arrêt, la Cour a rejeté la demande de prescription en considérant que le délai ne pouvait courir à compter de la signature des contrats.

Puis elle a souligné la responsabilité du commercialisateur allant jusqu’à dire qu’il y avait dol lorsque « bien a été vendu à un prix dépassant notablement sa valeur réelle. »

« Il est constant qu’un agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations de placement immobilier est tenu à l’égard de ses clients d’un devoir d’information et de conseil renforcé par rapport à celui d’un simple agent immobilier, portant sur les caractéristiques des placements proposés et sur les choix à effectuer. Il doit remettre au candidat acquéreur une étude personnelle de faisabilité, une fiche de renseignement patrimonial à remplir, une étude concernant le marché locatif local. Le commercialisateur comme ses mandataires doivent informer leur client des aléas spécifiques de l’opération d’acquisition d’un bien immobilier défiscalisant, et vérifier la fiabilité de l’opération, sous peine de faillir à leur devoir d’information et de conseil.

Au titre de son obligation de renseignement et de conseil, l’agent de placement en immobilier doit en outre donner à son client une information loyale sur la valeur du bien. Il résulte d’une jurisprudence constante que la présentation déloyale du prix de vente d’un bien vendu comme un produit de placement à des investisseurs néophytes était constitutive d’un dol, notamment lorsque le bien a été vendu à un prix dépassant notablement sa valeur réelle. …

Cette démonstration du caractère stable des prix des appartements en résidences de tourisme ou saisonnières n’a pas empêché les mandataires, Mme J. et M. H., de faire valoir auprès des candidats à la défiscalisation appelants qu’ils pourraient au bout de neuf mois revendre leurs biens ‘avec une plus-value’.

Il y a là incontestablement un défaut d’information et de mise en garde imputable aux commercialisateur et ses mandataires, qui justifie l’allocation de dommages-intérêts pour perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses que celles imposées.

M. J. et Mme I. ne peuvent revendre en réalité en l’état les appartements meublés acquis qu’à un prix nettement inférieur au capital restant dû aux différents établissements bancaires, sans qu’il puisse leur être reproché, comme le fait à tort le jugement entrepris, de n’avoir pas procédé à ce jour à leur aliénation. Ce d’autant que l’on peut considérer que la présentation déloyale du prix de vente d’un immeuble vendu comme un produit de placement à des investisseurs néophytes était constitutive d’un dol, le bien ayant été vendu à un prix qui dépassait de 30 à 50 % sa valeur réelle. Il convient donc d’apprécier le préjudice occasionné aux acquéreurs. »

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 10 juin 2020.

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