Loi Malraux et vice de constitution dans les AFUL ou ASL

Dans les opérations de défiscalisation « Loi Malraux« , les investisseurs achètent, pour un prix souvent modique, un bien situé en secteur sauvegardé et ils s’engagent à contribuer aux travaux de rénovation pour un montant très important parfois égal au décuple du prix d’acquisition.
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Bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est une convention de bail portant sur terre rurale, des bâtiments d’habitation ou d’exploitation, pour une durée d’au moins 18 ans et maximale de 99 ans.

Il s’agit d’un véritable droit de propriété, le contrat qui constitue un bail emphytéotique doit donc faire l’objet d’une publicité foncière.

Le preneur du bail (« locataire ») est autorisé à sous-louer les biens pris en location ou à louer les immeubles qu’il a construits sur cette terre rurale sans autorisation du bailleur (« propriétaire »).

Au terme de ce bail emphytéotique, les constructions ou travaux de rénovation effectués par le preneur du bail deviennent la propriété du bailleur, sans indemnité, sauf clause contraire stipulé dans le contrat de bail.

C’est d’ailleurs à ce titre que nous l’évoquons ici car il est présent dans des dossiers d’abus de défiscalisation en Loi Malraux. ll est important de savoir que si une collectivité est encore propriétaire d’un monument historique, il est juridiquement impossible de défiscaliser en Malraux.

Retour d’audience

Hier : Plaidoirie dans un Tribunal de Grande instance de banlieue. Décision du tribunal courant Février.

En face 3 confrères, l’un représente le commercialisateur. C’est la première fois que je le rencontre dans un dossier. Les autres confrères représentent la banque et le notaire. Nous plaidons les uns contre les autres depuis près de 8 ans.
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Arnaque n°15

Le montant des travaux est garanti et plafonné dans le cas du dispositif Loi Malraux.

Faux : Le dispositif a été modifié en 2015 mais auparavant, les copropriétaires avaient obligation d’adhérer à l’A.F.U.L. (Association foncière urbaine libre) dont l’une des missions est d’exécuter des travaux tels que la restauration des secteurs sauvegardés ou la restauration immobilière.

L’AFUL s’engage alors dans des travaux privatifs alors que les copropriétaires ne doivent concourir qu’aux travaux en parties communes. Résultat : les copropriétaires n’ont pas la maîtrise des coûts de réfection qui peuvent passer du simple au double.