Comment apporter la preuve d’un investissement locatif faussé ?

Un problème majeur que les tribunaux n’appréhendent pas toujours très bien.

Nombreuses sont les procédures où les demandeurs ont été livrés de leurs biens immobiliers mais ne peuvent les exploiter correctement. Les raisons sont nombreuses : le gestionnaire de site ne peut plus servir les loyers et fait appel à un mandataire ad hoc qui négocie les baux commerciaux à la baisse ; le gestionnaire de site a fait faillite ; le prix des loyers était beaucoup trop élevé par rapport aux prix pratiqués localement ; l’emplacement géographique du bien immobilier n’est pas idéal ; etc.

Toutes ces difficultés sont souvent peu ou mal appréhendées par les juges qui sont, hélas, peu familiarisés avec la notion de rentabilité, et qui trop souvent tendance à juger sous l’angle : résolution judiciaire ou pas.

En fait, cette question interfère sur la responsabilité de ceux qui ont participé à la vente et plus particulièrement sur leur obligation de conseil. Il y a donc deux manières relativement simples de faire comprendre que la rentabilité ne pouvait pas être au rendez-vous dans l’investissement : l’une fondée sur un calcul et l’autre fondée sur l’existence des fonds de concours.

Calcul du surcoût de l’investissement
Ce calcul est très simple à faire, il nécessite de connaitre les prix locaux au m² des biens comparables à la date d’acquisition du bien immeuble (ce que l’on peut demander à des agences immobilières) ou bien d’utiliser la publication intitulée « cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières » (publiées par les éditions Callon). Cette publication étant utilisée par tous les experts judiciaires.

Il suffit donc de diviser le prix par les m² acquis et de le comparer avec le prix du m² indiqué dans le Callon. C’est là que les surprises apparaissent. À partir du moment où la comparaison fait apparaitre une différence de 30%, alors nécessairement l’investissement est voué à l’échec.

La présence de fonds de concours
La seconde méthode consiste à faire ressortir les fonds de concours dans la comptabilité du gestionnaire de site. Si, ils apparaissent, cela démontre que l’opération n’est pas viable. En effet, ces fonds sont habituellement versés par le vendeur au gestionnaire de site, (ce qui pose le problème de la légitimité de ces versements car, en droit des sociétés, le don, de même que le prêt entre sociétés, est interdit lorsqu’elles n’ont pas de conventions de gestion ; il peut être considéré comme un abus de bien social et est fiscalement répréhensible).

Or, d’où cet argent sort-il ? Car, il n’est pas le fruit de la générosité du vendeur …

Il faut alors revenir sur le surcoût dont ont été victimes les investisseurs, lors de l’acquisition et bien comprendre que, c’est ce surcoût qui alimente les fonds de concours du gestionnaire de site. Ce qui revient à dire qu’en plus de payer trop cher, les investisseurs ont, sans le savoir, avancé les loyers qu’ils recevront du gestionnaire de site, lors des premières années d’exploitation du site. En définitive, la générosité du vendeur est dispensée avec l’argents des investisseurs … En droit pénal, ce système porte un nom : abus de confiance ou escroquerie.

Le jugement du tribunal de grande instance de Périgueux est particulièrement précieux car il démonte ce mécanisme et en tire une conséquence mathématique : dans ces cas de figure, le rendement ou la rentabilité de l’opération est manifestement un leurre.

C’est donc ces deux démonstrations qui doivent être faites lors d’un procès, démonstrations qui permettront de faire comprendre aux juges que la rentabilité était un leurre et que donc la vente s’est conclue sans que le bien ait une « qualité substantielle » essentielle (le rendement), tout en cachant des informations (prix trop cher et existence de fonds de concours) qui, si elle avait été connue de l’acquéreur, lui aurait fait renoncer à l’opération. Or, dans ces deux cas, la résolution de la vente est possible.

Auteurs : Me Eric Hautrive et Me Thibault du Manoir de Juaye, avocats à la Cour.
Publié par Erin B. le 16 février 2016.

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