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Nouvelle décision intéressante en matière de délai de prescription

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La Cour d’appel de Toulouse qui avait une tendance à considérer comme prescrite les actions des investisseurs malheureux vient de leur donner raison sur ce point dans une décision en date du 2 Février 2023.

La Cour a fait courir le délai de prescription à la date à laquelle l’investisseur a eu connaissance de la perte de valeur.

La décision mérite donc d’être saluée sur ce point et il est donc utile d’en citer un extrait :

« Et, dans la mesure où en l’espèce, le demandeur soutient avoir l’intention d’agir en responsabilité contractuelle et/ou délictuelle pour manquement à l’obligation de conseil et d’information contre Edelis, le promoteur vendeur auteur de la plaquette de présentation du projet et pour tromperie contre AS IFB France à l’origine de l’étude patrimoniale et de la projection financière du projet, l’action entre dans les prévisions de l’article 2224 du Code civil la prescription d’une action en responsabilité, contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

S’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, ce n’est qu’au jour de l’estimation immobilière destinée à la revente de l’immeuble que M. X  titulaire de l’action en responsabilité, a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, plus tôt le 16 août 2017, date à laquelle l’agent immobilier De Freitas l’a informé de la baisse de valeur se situant entre 45 et 49 000€ alors qu’il avait acquis l’immeuble 110 000€ en 2006. »

De manière curieuse, la Cour a cependant débouté le demandeur en prétextant qu’il ne justifiait pas suffisamment de la baisse des prix.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 7 février 2023.

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La Cour d’appel a statué : l’action n’est pas prescrite

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La Cour d’appel de Paris a rendu le 28 novembre 2022 une décision concernant  la société EDELIS qui s’appelait autrefois AKERYS.

La Cour d’appel de Paris a rendu le 28 novembre 2022 une décision concernant  la société EDELIS qui s’appelait autrefois AKERYS.

L’affaire soumise à la Cour était assez classique quand on connaît la société EDELIS 

Le 15 mars 2010, par l’intermédiaire de la société Maestria Conseil, deux justiciables ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, d’un bien immobilier situé dans la résidence Monté Cristo pour un montant de 132.900,00 euros TTC, auprès de la société AKERYS Promotion, dans le but de réaliser un investissement immobilier leur permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.

Soutenant en substance qu’ils ont été démarchés par la société MAESTRIA Conseil afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal Scellier, mais que cette société, mandataire de la société EDELIS, a manqué à ses obligations d’information et de conseil, et qu’ils ont été victimes de dol, le couple de justiciables a fait assigner la société EDELIS et la société MAESTRIA Conseil par actes d’huissier du 27 mai 2021 et du 1er juin 2021 devant le tribunal judiciaire de Créteil. Cette juridiction a considéré que l’affaire était prescrite et les justiciables ont donc saisi la Cour d’appel de Paris.

La Cour d’appel a ainsi statué :

« Ils invoquent une évaluation du chiffrage de revente contenue dans un document dénommé ‘Plan d’épargne fiscal’ qui leur a été remis le 15 mars 2010 par la société Maestria Conseil qu’ils présentent comme mandataire de la société AKERIS Promotion devenue EDELIS.

Le document précité chiffre 2 valeurs de cession du support fiscal (hypothèse 1 et hypothèse 2) au jour de la clôture du plan épargne fiscal sur 9 ans. Il s’en déduit que le point de départ de la prescription dans cette occurence se situe à l’issue de la période de 9 années suivant le début du dispositif dit Scellier soit le 29 juin 2021 non pas au jour de l’estimation immobilière qui présenterait un caractère subjectif et potestatif ;

Les assignations ayant été délivrées le 27 mai 2021 et le 1er juin 2021, l’action n’est pas prescrite.« 

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 12 décembre 2022.

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Une décision de la Cour de cassation qui redonnera espoir aux investisseurs malheureux

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La Cour de cassation a rendu le 26 octobre 2022 une décision en matière de prescription appliquée à la défiscalisation qui devrait mettre fin aux errements de certaines Cour d’appel et redonner espoir et sourire aux investisseurs malheureux.

Parmi les parties figuraient AKERYS devenue EDELIS et IFB.

La justice est enfin rendue et l’équité retrouvée.

Dans une décision du 9 juin 2021, la Cour d’appel d’Agen avait fixé le point de départ de l’action en responsabilité exercée par l’acquéreur contre le vendeur et son mandataire au jour de la signature de l’acte authentique de la vente en l’état futur d’achèvement, soit le 8 septembre 2005, l’arrêt retient que, s’agissant d’un manquement à l’obligation d’information ou de conseil, le dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l’établissement de l’acte critiqué.

La Cour de cassation n’a pas admis ce raisonnement et a donc jugé « qu’en statuant ainsi, alors que, s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, la Cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Qui plus est, sur le reproche de dol, la Cour de Cassation a reproché au promoteur de ne pas « rechercher, comme il le lui était demandé, si, lors de la conclusion du contrat, l’acquéreur n’avait pas été induit en erreur sur la rentabilité et la valeur du bien … en l’absence d’analyse des prix du marché par un organisme indépendant, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »



Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 21 novembre 2022.

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