La  Cour d’appel de Toulouse a rendu le 6 décembre 2022 une décision où l’on retrouve une nouvelle fois la société IFB. La Cour a débouté les investisseurs en considérant qu’ils avaient un devoir de vigilance et qu’ils auraient dû se renseigner sur la valeur du bien au moment de l’achat.

« Le  devoir de vigilance oblige les acquéreurs à faire preuve d’une certaine curiosité au moment de la vente. Ainsi, ils doivent effectuer une vérification élémentaire qui est de se renseigner sur le prix moyen au mètre carré, tant à la location qu’à la vente, dans le secteur du bien litigieux. Cette simple démarche facilement réalisable permet aux investisseurs de disposer des éléments tendant à confirmer ou non les informations communiquées lors de la signature du contrat de réservation.

Si M. et Mme [D] s’étaient renseignés ainsi qu’il vient d’être précédemment relevé, avant de conclure la vente, sur le prix moyen du mètre carré pour des immeubles de caractéristiques similaires, ils auraient été en mesure de détecter la prétendue surévaluation du prix du bien qu’ils reprochent à la société IFB France et qui doit être recherchée à la date de la vente. »

La Cour en statuant ainsi a méconnu le rôle de la société IFB. Mais le lui a-t-on expliqué ?

IFB est conseiller en investissement financier(CIF).  Et elle se présente ainsi sur sont site :

« De nombreuses solutions permettent d’optimiser son patrimoine selon les objectifs et le moment de vie. 

Comme chaque famille est particulière et qu’il n’existe pas de solution unique, IFB France vous propose une offre globale, personnalisée, adaptée à votre situation et à vos besoins.  

Placement, assurance, immobilier, … autant de solutions qui permettent de préparer sa retraite, se créer du capital, optimiser sa fiscalité, protéger sa famille.

L’indépendance d’IFB France vous garantit l’accès à une gamme de produits sélectionnés auprès de partenaires de renom. »

Ici, nous vous aidons à comprendre ces solutions. »

Or, selon nous, il appartenait à IFB, en sa qualité de CIF, de procéder à la vérification de la valeur d’acquisition, argument qui semble-t-il n’a pas été soutenu.

De manière surprenante,  la Cour a considéré qu’IFB avait rempli son devoir de conseil « La plaquette indiquait bien que la sortie de l’opération ne posait pas de problème ‘si le marché se porte bien’ ne pouvant qu’alerter les candidats à l’acquisition sur le risque inhérent à l’évolution du marché, peu important que ce risque ait été minoré par la société IFB par la présentation d’hypothétiques possibilités de limitation de ce risque. »

Enfin, la Cour, par un raisonnement difficilement compréhensible, a considéré que les demandeurs étaient prescrits.

Si les demandeurs veulent optimiser leur chance de gagner il  ne faut pas qu’ils appuient leurs prétentions sur une surévaluation du prix au moment de l’acquisition, mais sur la perte de valeur à l’issue de la période d’immobilisation fiscale.

Il existe aussi des dispositions dans le Code de la consommation qui auraient pu les aider utilement.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 19 décembre 2022.

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