Des investisseurs indemnisés

La société Jade Conseil évolue dans le sillage des sociétés du groupe Carrere, Loft One Gotham…

Cette société Jade conseil a été condamnée par la Cour d’appel de Versailles le 29 Septembre 2016 à indemniser des investisseurs lésés par une opération de defiscalisation.

Rappelons que la Cour d’appel de Versailles fait partie de ces juridictions qui ont compris les « magouilles » de la defiscalisation et qui n’hésitent pas à prendre la défense des investisseurs.

La Cour a considéré, et à notre sens à juste raison, que Jade Conseil était tenue d’une obligation précontractuelle d’information. Cette argumentation est rarement soulevée dans les dossiers de défiscalisation ce qui est dommage.

Que s’est t-il donc passé ?

Le 19 novembre 2007, les époux J., sur le conseil de la société Jade Conseil Paris Ouest, ont acquis un bien immobilier à Chauray (79) dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, au prix de 166 500 euros, et ce, en vue d’un investissement locatif entrant dans le champ d’application de la Loi du 1er août 2003, dite Loi Borloo.

Le bien livré début 2008 a été mis en location à compter du 26 juin 2009.

Considérant que l’investissement n’apportait pas la rentabilité annoncée, les époux J. ont assigné la société Jade Conseil Paris Ouest devant le Tribunal de Grande instance de Versailles par acte du 25 février 2013 à l’effet d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 98 000 euros, et subsidiairement, que soit ordonnée une expertise afin de déterminer la valeur vénale du bien.

Par le jugement entrepris, le tribunal a dit que la société Jade Conseil Paris Ouest avait manqué à son obligation de conseil et d’information, l’a condamnée à payer aux époux J. la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu’une indemnité de procédure de 2 000 euros.

Les époux J. ont interjeté appel de cette décision le 30 juillet 2014.

La décision de la Cour d’appel est assez cinglante et il convient d’en rapporter les termes :

« C’est dans ce cadre que la relation entre la société Jade Conseil et les époux J. se situe et que prend naissance le devoir d’information de la société Jade Conseil, de nature précontractuelle, qui doit permettre aux acquéreurs profanes d’émettre un consentement éclairé.

Il est versé aux débats un document intitulé ‘fiscalité foncière’ qui donne deux simulations sur dix et quinze ans. La société Jade Conseil fait valoir que ce document, qui porte la mention ‘édité le 2 11 2007’ a été remis postérieurement à la conclusion du contrat de réservation et n’a donc pas pu influencer la décision des acquéreurs.

Il sera observé que si tel est le cas, la société Jade Conseil reconnaît implicitement ne pas avoir remis aux époux J. une information complète sur un support écrit que ces derniers auraient pu étudier le temps nécessaire et de façon sereine.

Si, certes, ce document indique qu’il n’a qu’une valeur indicative, la société Jade Conseil, qui l’a élaboré dans le but manifeste de convaincre un investisseur potentiel, engage sa responsabilité, compte tenu de son devoir d’information pré-contractuelle dès lors qu’elle n’a pas attiré l’attention des époux J. sur l’impossibilité dans laquelle elle était de maîtriser les variables intégrées dans ses calculs, de telle sorte que sa simulation n’avait pas de valeur économique fiable.

Comme le relève le tribunal, cette simulation remise aux époux J. ne fait pas état des risques financiers inhérents à l’opération ni des caractéristiques les moins avantageuses, leur donnant ainsi à penser que l’investissement serait exempt d’aléas financiers.

La fiche sommairement, établie par la société Jade Conseil à l’occasion d’un des entretiens avec les appelants, ne peut être considérée comme une fiche de renseignement patrimonial et il n’a pas été remis aux appelants d’étude concernant le marché locatif local. Plus généralement il n’est produit aucune pièce de nature à attester de la consistance et de la qualité de l’information personnalisée que la société Jade Conseil aurait pu fournir aux époux J..

Ainsi que le font valoir les appelants, alors que l’étude qui leur avait été remise prévoyait un loyer mensuel de 555 euros dès la première année de location, ainsi qu’une augmentation de 2,5 % chaque année, le premier loyer n’a été perçu qu’en juin 2009 et le montant des loyers n’a cessé de diminuer. En 2012, il était de 509,50 euros, alors que l’étude l’estimait à 613 euros. Cette baisse régulière de loyers a augmenté l’effort de trésorerie que devaient fournir les époux J. dans le cadre du remboursement de l’emprunt immobilier et les a empêchés d’optimiser les avantages fiscaux offerts par le dispositif entre 2008 et 2012.

Les manquements de la société Jade Conseil à ses obligations d’information n’ont pas permis aux acquéreurs de prendre leur décision en toute connaissance de cause. »

La Cour a ensuite majoré les dommages intérêts versés aux époux J. pour les porter à 20. 000 Euros

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 5 février 2018.

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