Prescription bancaire

Les incidents de paiement favorisent l’emprunteur dans son contentieux avec la banque.

Dans des dossiers d’arnaque à la défiscalisation, il n’est pas rare que des clients viennent expliquer qu’ils ont réussi à assurer toutes les mensualités de remboursement en sollicitant amis et famille, qu’ils devront également rembourser un jour ? Mais est ce la bonne stratégie ? Je ne le crois pas.

On sait que la banque est tenue d’analyser la solvabilité du débiteur avant de lui consentir un emprunt et qu’à défaut, elle engage sa responsabilité. Or, les tribunaux déduisent le plus souvent de l’absence d’incident de paiement, que la banque a correctement analysé la situation du débiteur. Dès lors, la présence d’un incident de paiement est un argument qui vient à l’appui de la position du débiteur.

Par ailleurs, lorsque la banque n’a pas agi pendant deux ans à compter du premier incident à l’encontre d’un emprunteur, sa dette se trouve prescrite et elle ne peut plus se retourner contre lui (article L. 137-2 du Code de la consommation).

Or, dans les dossiers de défiscalisation, il n’est pas rare que des négociations s’engagent à la demande de l’emprunteur qui a cessé de régler ses mensualités, compte tenu de l’absence de revenus provenant du bien acheté par la banque. Ces négociations sont parfois longues, dans un dossier plaidé récemment l’établissement prêteur n’avait pas agi pendant 7 ans, sans qu’il y ait d’écrit matérialisant l’accord sur un moratoire.

Si ces discussions n’aboutissent pas et qu’il s’est écoulé plus de deux ans depuis l’incident de paiement, l’emprunteur est tiré d’affaires. La banque de son coté va tenter de soutenir qu’elle a accordé un moratoire tacitement.

Rappelons que la prescription est interrompue ou suspendue par les poursuites que peut engager la banque, par exemple saisie des comptes bancaires, entre autres.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 11 janvier 2016.

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L’article L.312-19 du code de la Consommation

Plus adapté à la rude réalité des emprunteurs victimes d’opérations frauduleuses , que l’article 1244-1 du code civil, l’article L.312-19 du code de la Consommation permet une protection plus efficace et des voies de recours dans le cas d’abus d’opérations de défiscalisation immobilière :

« Lorsqu’il est déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance ou s’il a été mis en cause par l’une des parties. »

Sans interprétation possible, on retient surtout que :
– le texte n’évoque pas la capacité financière de l’emprunteur qui n’est pas un critère,

– le texte s’applique jusqu’à la solution du litige, il peut donc s’adapter à des emprunts immobiliers qui durent bien au-delà de deux ans.

Les critères du texte sont tout aussi importants :
– il doit s’agir d’une acquisition immobilière,

– le contrat de construction ou les travaux doivent se faire au moyen d’un contrat de construction, les travaux immobiliers, le contrat de maîtrise d’œuvre et de louage d’ouvrage et le contrat de promotion,

– il fait entrer la VEFA en ligne de compte pour introduire une obligation de construire et non une obligation de vente,

– le texte permet à la contestation de porter sur la construction elle-même, sur les travaux, mais aussi sur tous les autres contrats et pourquoi pas sur le contrat de prêt ?

Auteurs : Me Eric Hautrive et Me Thibault du Manoir de Juaye, avocats à la Cour.
Publié par Erin B. le 14 décembre 2015.

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Publié par Erin. B. le 10 décembre 2015

Les résidences de tourisme, un placement à risques

Les résidences de tourisme offrent de nombreux exemples de surévaluation des biens immobiliers. Ces programmes immobiliers, lancés par l’État afin de redynamiser les zones rurales (ZRR, zones de revitalisation rurales) dans le cadre de la loi « DEMESSINE », ont donné lieu à de nombreuses dérives.

C’est notamment pour mettre fin aux agissements de certains acteurs économiques sans scrupules que ce dispositif a été abrogé par la loi de finance pour 2011 (article 92) dès le 31 décembre 2010.

A titre d’information, il est néanmoins important de rappeler les dispositions et les conséquences de ce placement à haut risques car les victimes, souvent mal accompagnées, luttent toujours pour obtenir réparation.

Pourquoi et comment un investissement aussi attractif se transforme-t-il en gouffre financier ? Particulièrement intéressant, le dispositif « DEMESSINE » offrait la possibilité d’investir en zones rurales et touristiques (principalement des stations balnéaires et des stations de ski).

Entre autres, ce dispositif permettait à l’acheteur une réduction d’impôts maximale de 25% du montant HT de l’investissement, dès lors qu’il s’engageait à louer le bien pendant une période de 9 ans à une société de gestion chargée d’assurer l’exploitation de la résidence et le versement des loyers.

Là encore, le piège est le même : le bien est surévalué, le commercial fait croire que les loyers permettront une rentabilité suffisante pour rembourser l’emprunt.

Comme dans le cas des résidences de services, très rapidement, la société ne peut plus faire face aux versements des loyers et fait faillite ou propose des loyers à la baisse.

Depuis, la loi a évolué, des recours existent, notamment le non-respect du Code de la Consommation permet de rechercher en responsabilité les sociétés de commercialisation et offre un levier de réparation pour les victimes.

N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations sur les recours collectifs : contact@pangelex.com

Erin B.
Publié pour vous le 20 novembre 2015