Psychologie et investissements locatifs

L’investissement locatif en France est-il un « sport national » ?
Les échanges avec les professionnels de l’immobilier et des fonctionnaires des impôts arrivent parfois à cette conclusion brutale : en France, la défiscalisation est un sport national ! Cette manière de voir les choses n’est peut-être pas totalement dénuée de sens, puisque la France compte aujourd’hui 470 niches fiscales qui portent sur 80 milliards d’euros (soit le quart des recettes fiscales de l’État) et près de 68 niches sociales.
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Arnaque n°10

La société de commercialisation présente toutes les garanties de couvertures pour assurer la transaction.

À vérifier : certaines ne sont pas assurées ou ne le sont pas auprès d’une compagnie d’assurances solvable alors qu’il s’agit d’une obligation et qu’elles doivent en informer leurs clients ; demandez des preuves et vérifiez-les auprès de la compagnie d’assurance car certains commercialisateurs peu scrupuleux n’hésitent pas à brandir des documents avec de faux logos d’assurance.

Les acteurs de la défiscalisation

Le promoteur immobilier : la société qui met en vente le bien immobilier associé à une loi de défiscalisation. Il établit le cahier des charges de l’investissement immobilier : localisation, type de construction, loi fiscale associée au programme, grille de prix de vente et grille des loyers à percevoir par les propriétaires.

La société de défiscalisation immobilière : également appelées dans ce blog, « sociétés de commercialisation »  ou « commercialisateurs », ils interviennent pour vendre ces logements en cours de construction.
Ce sont des spécialistes de l’immobilier, souvent d’anciens agents de ventes habitués des transactions immobilières, parfois des promoteurs au travers de leurs filiales.

L’exploitant : la société en charge de la gestion du site : exploitation des biens immeubles, entretien, versement des loyers. Leur solidité financière et leur compétence ne sont pas garanties.

Les banques : elles accordent des prêts afin de financer ces projets immobiliers malgré un contexte qu’elles savent défavorable (zones d’investissement saturées). Dans les cas litigieux, il s’agit de banques « partenaires » qui reçoivent les dossiers directement de la société de commercialisation.

Les notaires : dans les opérations de défiscalisation immobilière, ils ne doivent pas se contenter d’intervenir pour la rédaction et la signature de l’acte ; ils ont une obligation de conseil et en cas de manquement à cette obligation, ils s’exposent à des dommages et intérêts (information sur le manque d’attractivité de la zone d’investissement, risque de refiscalisation…).

Le propriétaire : un particulier-investisseur qui achète le bien (un appartement, un lot) en vue d’une déduction d’impôt (qui varie en fonction du dispositif) en contrepartie d’un engagement locatif à long terme.

Erin B.
Publié pour vous le 16 novembre 2015