La véritable peine infligée
Elle n’est pas chiffrable, elle échappe à tous calculs. Sachez que c’est l’histoire d’un modeste artisan et épargnant, une proie facile à ferrer. Il ne visait pas l’enrichissement mais recherchait plutôt une forme de confort. Mais cette quête de tranquillité s’est transformée en cauchemar.

En guise de bilan purement comptable, nous pouvons simplement dire que lorsque notre client s’est adressé à nous, il avait perdu plus que sa mise de départ.

Afin de vous sensibiliser et de vous inviter à la prudence, nous allons tenté de vous raconter l’histoire de José.

La Loi Demessine
Artisan de son état, José était la cible idéale de certains promoteurs immobiliers dont la vocation est de vendre des produits immobiliers « défiscalisants ». Concrètement, ces formules permettent à de modestes épargnants de devenir propriétaires en investissant dans des projets immobiliers spécifiques (la plupart du temps loin de la région où ils résident). En contrepartie, l’épargnant est avantagé par des exonérations fiscales.

Dans le cas présent, José investit dans le cadre de la Loi Demessine qui favorise les projets immobiliers dans des régions à fort potentiel mais souffrant la plus grande partie de l’année d’un déficit d’activité.

Le mécanisme est simple : un épargnant achète un bien immeuble, puis, immédiatement après la signature devant notaire, donne en bail commercial à une société chargée de sous-louer ce bien en meublé, pendant 9 ans. L’épargnant perçoit donc des revenus locatifs.

D’une certaine manière, l’épargnant se substitue aux investisseurs et se voit donc « récompensé » par l’Etat : en achetant ce bien immeuble à un prix hors taxe, et en déduisant de ses revenus imposables une partie des loyers annuels perçus au titre de revenus locatifs, sur une période de 4 à 6 ans suivant la date d’achat (selon la date d’acquisition – Art. 199 E décies du Code Général des Impôts).

Tranquillité d’esprit assurée
Le programme immobilier se veut simple et rassurant puisque la vente est adossée à une loi fiscale.

Comment la vie de José a-t-elle pu basculer ? Avant décrypter pour vous le dispositif, sachez que de redoutables commerciaux déploient tout leur savoir-faire pour ferrer leurs proies.

Une fois encore, la méthode est simple : à grand renfort d’études qui se veulent personnalisées, ses pseudo simulations entretiennent le leurre en affichant des économies stables et durables.

Peu rompu à l’exercice, il est difficile pour notre épargnant de deviner que ces chiffres sans aucune analyse proviennent d’un simple logiciel, bien connu de la communauté des commercialisateurs.

L’argumentation, ciselée à l’extrême, vante également les compétences et la solidité financière de la société chargée de la gestion locative : prise en charge de l’entretien de l’appartement et règlement des loyers. Ainsi votre tranquillité est assurée.

C’est de façon tout aussi rassurante que la rentabilité de l’opération s’affiche en toutes lettres sur la plaquette commerciale : « un loyer garanti et sans risque avec un taux de rentabilité de 5,5% pendant 10 ans et 71 jours ».

À aucun moment les documents ne font état d’une possibilité de rétractation, ni d’un risque de perte due à la différence entre le loyer mensuel de l’emprunt et les montants des loyers à percevoir.

Petits arrangements entre amis
La réalité est plus retorse et le dispositif extrêmement complexe puisqu’il met en scène différents acteurs et cachent des actes condamnables. Décryptage.

Entrent en scène …
Une société chargée de vendre les biens immobiliers et dont la cogérance est en fait assurée par deux promoteurs.

Deux promoteurs donc, l’un qui assure le rôle classique d’architecte du projet, le second, un grand nom du BTP qui ne se contente pas d’assurer la promotion des programmes de défiscalisation puisqu’il apparait dans ce dossier sous de multiples facettes aux travers de ses nombreuses filiales.

Le notaire qui revendique sa compétence en matière d’investissements aux fins de défiscalisation et dont le rendement laisse entrevoir un traitement industriel des dossiers au détriment du devoir de conseil.

Le commercialisateur et sa plaquette commerciale.

La banque, partenaire du commercialisateur qu’il finance, et complice du promoteur avec l’accord duquel elle va augmenter les taux d’intérêt.

La société gestionnaire du site et assurant la tranquillité des acquéreurs.

Une seconde société de gestion qui fait son apparition tel le chevalier blanc quand la première se retrouve en cessation de paiements (ce dernier acteur dans l’affaire montre bien que le modèle économique de départ n’est pas viable).

José, artisan, épargnant, est démarché par la société « commercialisateur » qui lui propose l’achat d’un bien immobilier afin de bénéficier des dispositions de la Loi Demessine.

Des paroles et des pactes
En quoi consiste le préjudice et qui sont les responsables ?
José signe un contrat préliminaire portant sur un petit appartement dans une résidence de près de 100 logements, situé en zone rurale.

Il est clairement indiqué lors du démarchage et sur la plaquette commerciale que l’investissement est garanti : « un loyer garanti et sans risque avec un taux de rentabilité de 5,5% pendant 10 ans et 71 jours ».

Qu’en est-t-il de cet investissement garanti ?
– 1 an de retard sur la livraison du bien,
– augmentation du coût de la construction,
– avenant au contrat introduisant une augmentation de loyers supposée compenser l’augmentation du coût de la construction,
– difficultés majeures dès les premiers paiements.

Qui sont les responsables ?
Presque tous les acteurs se sont rendus coupables d’agissements douteux, essentiellement liés au manquement du devoir de conseils. Résumons les principaux délits…

Du promoteur
– aucune information sur le fait que le site ne répond pas aux exigences de la Loi Demessine,
– la qualité de l’investissement était donc compromise dès le début du contrat puisque le principal promoteur, un groupe du BTP bien connu, s’était entendu avec le maire en vue d’autres investissements immobiliers locaux susceptibles de dégrader l’attractivité de ce projet,
– construction sur le terrain d’autrui,

Du commercialisateur
– le contrat ne laisse aucune possibilité de rétractation,
– commercialisation de produits à risques,
– confusion sur leur statut et non présentation de la liste de leurs aptitudes professionnelles,
– par conséquent, manquement aux obligations spécifiques en lien avec le démarchage des particuliers portant sur leurs habilitations professionnelles et juridiques, leurs capacités à pouvoir dispenser des prestations de conseil et leur couverture financière,
– en l’occurrence, cette société immobilière aurait du informer José des prix hors marché auxquels les biens ont été vendus, des loyers non réalistes, de l’impossibilité d’une défiscalisation et sur la non solvabilité financière de la société de gestion.

Du notaire
– manquement au devoir d’information et de conseils puisque dans le cadre de ce dispositif très spécifique, le recours au bail n’impose pas le recours à un bail commercial, laissant José ainsi que tous les plaignants dans ce dossier, signer des baux commerciaux sans le savoir,

– laissant José dans l’ignorance de ses mécanismes, il s’est arrogé indument des droits sur le bien et son exploitation alors que le recours à un bail commercial n’était aucunement rendu obligatoire par la loi,

– aucune étude sur les baux qui auraient pourtant du alerter sur la solidité financière de la société de gestion et générer des garanties supplémentaires relatives au loyer,

– ni information ni conseils sur la toxicité des produits (loyers très élevés incompatibles avec un procédé de défiscalisation),

– aucune vérification relative au classement de la résidence ni à la complexité du dispositif.

Ce que dit la loi
Afin que José obtienne réparation et que les membres de ces corporations soient condamnés, nous avons examiné les faits avec minutie, nous nous sommes appuyés, notamment, sur ce qui suit :

1. Tous ces intervenants ont utilisé des procédés déloyaux préalablement à la vente ce qui engage leur responsabilité au visa de l’article 1382 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »,

2. Après la vente, ils ont continué leurs agissements et n’ont pas exécuté les contrats de vente et de location, engageant leur responsabilité sur le fondement de l’article 1147 du code civil,

3. Le commercialisateur a commercialisé des produits risqués au sens de l’article L. 341-10 du code monétaire et financier : « Sans préjudice des règles particulières applicables au démarchage de certains produits, ne peuvent pas faire l’objet de démarchage » :
1° Les produits dont le risque maximum n’est pas connu au moment de la souscription ou pour lesquels le risque de perte est supérieur au montant de l’apport financier initial, … 

4. Le commercialisateur, en vertu de l’article L.121-29 du code de la Consommation, est civilement responsable de ses préposés ; à ce titre, il n’a pas respecté ses obligations professionnelles d’informations envers ses clients, telles que la présentation d’une liste professionnelle d’aptitude, des garanties de couverture d’une compagnie d’assurance solvable,

5. Les activités du commercialisateur s’inscrivent dans le cadre de la directive CE du 11 mai 2005,

6. Le commercialisateur n’a pas, contrairement aux prescriptions de l’article L.121-24 du Code de la Consommation, assorti les contrats de réservation de formulaires propres à la rétractation,

7. Le notaire a fait preuve d’un manquement manifeste au devoir de conseils et d’informations envers ses clients, notamment s’agissant des conséquences fiscales de ces actes, conformément à l’arrêt du 13 décembre 2005, la Cour de cassation a retenu que : « Attendu que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ».

Par ces motifs…
C’est soulagé que José est sorti du tribunal puisque la Cour a statué en sa faveur et condamné ces professionnels à réparer les préjudices subis :

– loyers antérieurs,
– frais engagés,
– préjudice lié à la refiscalisation,
– valeur actuelle des loyers perdus,
– valeur actuelle des avantages en nature perdus,
– surévaluation du prix de vente.

La sanction est donc tombée pour les auteurs de ces pratiques douteuses et malheureusement encore répandues.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye.
Publié par Erin B. le 16 novembre 2015.

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