Bail de résidence services.
Les résidences services se définissent comme un ensemble d’habitations constituées de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables.
Ainsi, les résidences hôtelières, les résidences étudiantes ou encore les résidences pour personnes âgées sont des résidences services.
Ces résidences sont en général gérées par un gestionnaire qui loue aux propriétaires les appartements qui composent la résidence.
Beaucoup d’acquéreurs d’appartement dans une résidence services se demandent en fin de bail ce qu’il convient de faire.
Plusieurs hypothèses :
1/ Essayer d’augmenter le loyer pour le réajuster au prix du marché. Les procédures sont complexes et parfois longues mais le gain peut être substantiel.
2/ Ne pas renouveler le bail. Dans une telle hypothèse, le propriétaire, sauf s’il parvient à montrer des fautes graves de son locataire, est redevable d’une indemnité d’éviction.
L’indemnité d’éviction est destinée à compenser la perte que subit le locataire en quittant les lieux.
Tout un contentieux se développe autour des résidences services pour connaître le montant de l’indemnité d’éviction et ses modalités de calcul.
C’est la raison pour laquelle la décision rendue par la Cour d’appel de Pau en date du 5 janvier 2023 est intéressante (Cour d’appel, Pau, 2e chambre, 1re section, 5 janvier 2023 – n° 20/01242).
En premier lieu, la Cour précise que pour déterminer l’indemnité d’éviction, il n’est pas nécessaire de recourir à une expertise, ce qui permet de minimiser les coûts de procédure.
La Cour a ensuite exploré les différents aspects économiques de l’exploitation de la résidence.
Elle constate tout d’abord que pendant les trois dernières années précédant la fin du bail, l’exploitation était largement déficitaire, sauf pendant la période COVID où le locataire a bénéficié d’importantes subventions.
Elle précise ensuite que l’indemnité d’éviction est égale à un an de chiffre d’affaires, ce qui correspond au chiffre d’affaires total de la résidence divisé par le nombre de lots (on ignore si tous les lots étaient d’une surface équivalente).
Quelques attendus de la Cour méritent d’être reproduits :
« S’il est exact que l’appréciation du potentiel d’exploitation est prépondérante par rapport à la perte comptable, l’exploitation du fonds de commerce d’hébergement de [Localité 5], grevé de charges d’exploitation importantes, ne se caractérise pas par un potentiel économique attractif pour un repreneur.
À cela s’ajoute, la saisonnalité de l’exploitation du fonds de commerce, un emplacement de qualité mais sans être exceptionnel sur une petite commune du littoral Atlantique largement dominé par la côte basque et la pointe sud des Landes, ainsi que la segmentation de la clientèle, comme en témoigne le catalogue des tarifs versés aux débats.«
« Compte tenu de la qualité de l’emplacement et des caractéristiques des locaux loués avec terrain et piscine privative, mais aussi des aléas juridiques et économiques d’un mode d’exploitation tributaire d’un portefeuille de baux commerciaux hétérogènes conjugué à un potentiel économique peu attractif pour un repreneur, il y a lieu d’évaluer l’indemnité principale sur la base du chiffre d’affaires moyen rapporté au nombre d’unités exploitées, sans retraitement mais affublé d’un coefficient multiplicateur de 1.«
Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 6 février 2023.
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