Indemnités d’éviction dans les résidences services

Bail de résidence services.
Les résidences services se définissent comme un ensemble d’habitations constituées de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables. 

Ainsi, les résidences hôtelières, les résidences étudiantes ou encore les résidences pour personnes âgées sont des résidences services.

Ces résidences sont en général gérées par un gestionnaire qui loue aux propriétaires les appartements qui composent la résidence.

Beaucoup d’acquéreurs d’appartement dans une résidence services se demandent en fin de bail ce qu’il convient de faire.

Plusieurs hypothèses :

1/ Essayer d’augmenter le loyer pour le réajuster au prix du marché. Les procédures sont complexes et parfois longues mais le gain peut être substantiel.

2/ Ne pas renouveler le bail. Dans une telle hypothèse, le propriétaire, sauf s’il parvient à montrer des fautes graves de son locataire, est redevable d’une indemnité d’éviction.

L’indemnité d’éviction est destinée à compenser la perte que subit le locataire en quittant les lieux.

Tout un contentieux se développe autour des résidences services pour connaître le montant de l’indemnité d’éviction et ses modalités de calcul.

C’est la raison pour laquelle la décision rendue par la Cour d’appel de Pau en date du 5 janvier 2023 est intéressante (Cour d’appel, Pau, 2e chambre, 1re section, 5 janvier 2023 – n° 20/01242).

En premier lieu, la Cour précise que pour déterminer l’indemnité d’éviction, il n’est pas nécessaire de recourir à une expertise, ce qui permet de minimiser les coûts de procédure.

La Cour a ensuite exploré les différents aspects économiques de l’exploitation de la résidence.

Elle constate tout d’abord que pendant les trois dernières années précédant la fin du bail, l’exploitation était largement déficitaire, sauf pendant la période COVID où le locataire a bénéficié d’importantes subventions.

Elle précise ensuite que l’indemnité d’éviction est égale à un an de chiffre d’affaires, ce qui correspond au chiffre d’affaires total de la résidence divisé par le nombre de lots (on ignore si tous les lots étaient d’une surface équivalente).

Quelques attendus de la Cour méritent d’être reproduits :

« S’il est exact que l’appréciation du potentiel d’exploitation est prépondérante par rapport à la perte comptable, l’exploitation du fonds de commerce d’hébergement de [Localité 5], grevé de charges d’exploitation importantes, ne se caractérise pas par un potentiel économique attractif pour un repreneur.

À cela s’ajoute, la saisonnalité de l’exploitation du fonds de commerce, un emplacement de qualité mais sans être exceptionnel sur une petite commune du littoral Atlantique largement dominé par la côte basque et la pointe sud des Landes, ainsi que la segmentation de la clientèle, comme en témoigne le catalogue des tarifs versés aux débats.« 

« Compte tenu de la qualité de l’emplacement et des caractéristiques des locaux loués avec terrain et piscine privative, mais aussi des aléas juridiques et économiques d’un mode d’exploitation tributaire d’un portefeuille de baux commerciaux hétérogènes conjugué à un potentiel économique peu attractif pour un repreneur, il y a lieu d’évaluer l’indemnité principale sur la base du chiffre d’affaires moyen rapporté au nombre d’unités exploitées, sans retraitement mais affublé d’un coefficient multiplicateur de 1.« 

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 6 février 2023.


Par courriel : juaye@france-lex.com (objet « Pangelex » et votre numéro de téléphone) ou
Par téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).

Les résidences services, des produits toxiques

Dans ce type de programme immobilier, le bien est destiné à être loué en meublé. Il peut s’agir de studios, d’appartements, de résidences pour étudiants ou personnes âgées par exemple.

On les appelle « résidences services » car ces ensembles immobiliers sont assortis de services et commerces répondant aux besoins des futurs occupants (de la laverie automatique à la salle à manger-restaurant).

Cette spécificité fait intervenir un autre acteur : un exploitant chargé de gérer la résidence et de verser les loyers aux propriétaires. Le particulier ne peut pas louer son appartement en direct mais doit obligatoirement signer un bail de 9 ans et passer par cet exploitant qui lui fait miroiter des loyers garantis et des taux de rentabilité annuels attractifs et surréalistes.

Alors où est le piège ? Pour faire illusion et pouvoir verser les loyers attendus, le prix de vente du bien est « gonflé » sans que le futur propriétaire n’en sache rien. Cette « cagnotte » permet au promoteur de constituer un fond de concours qu’il va reverser à l’exploitant pour atténuer son manque à gagner, puisque les loyers qu’il reverse sont en réalité supérieurs aux loyers réels.

Il est évident que la situation n’est pas viable à long terme et quand l’exploitant ne peut plus verser ces loyers, il propose aux propriétaires une baisse des loyers.

Le propriétaire n’a pas d’autre choix que d’accepter :
– il a signé un bail de 9 ans non résiliable,
– en cas de résiliation, il sera dans l’obligation de verser une indemnité d’éviction,
– pour obtenir la réduction d’impôts tant attendue, il doit impérativement louer le bien acquis pendant 9 ans.

Vous êtes des copropriétaires en difficulté, vous pouvez échanger avec nous en toute confidentialité en m’écrivant à l’adresse : contact@pangelex.com

Erin B.
Publié pour vous le 20 novembre 2015