Faire évaluer son bien pour gagner contre les promoteurs

Au cours de l’année 2005, la société CARRERE, devenue la société LOFT ONE, a proposé à la société FIDEF ingénierie patrimoniale (la société FIDEF) de commercialiser, un programme immobilier, dénommé « Amandine » et situé dans la ville de Rodez (12).

Ce programme devait permettre aux acquéreurs de bénéficier du régime à incitation fiscale, en application du régime de Robien, qui a été institué par la Loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 et le Décret n°2003-1219 du 19 décembre 2003.

Le régime, issu de la Loi Robien, prévoit en effet une possibilité de réduction fiscale, dès lors que les conditions suivantes sont remplies :

– le bien est loué au plus tard dans les douze mois de son acquisition ou de l’achèvement des travaux de réhabilitation et pendant neuf ans à des personnes qui en font leur habitation principale ;

– le loyer ne doit pas excéder le plafond fixé par le décret du 19 décembre 2003.

Dès lors que ces conditions sont remplies, le contribuable peut déduire de ses revenus, sur 9 ans, un déficit foncier égal, au plus, à 50 % du prix du bien acquis.

Cette déduction vient alors réduire la base imposable de l’acquéreur et donc, en fonction de son niveau d’imposition, son impôt sur le revenu.

La société LOFT ONE a transmis à la société FIDEF l’ensemble des informations permettant la commercialisation de ce bien. Cette dernière a alors informé son propre réseau commercial de la disponibilité de ce nouveau produit. C’est dans ces conditions que Monsieur J., agent commercial de la société FIDEF, est entré en contact avec les époux D., et leur a proposé d’investir dans l’acquisition d’un lot au sein de la résidence « Amandine ».

Monsieur Jacques D. et Madame Pascale D. (les époux D.) ont conclu, le 6 avril 2006, avec la société civile de construction-vente AMANDINE (la société AMANDINE), propriétaire du foncier, un contrat de réservation portant sur le lot n°44, un appartement de type T2 au 2ème étage de cette résidence, avec une livraison prévue au 4ème trimestre 2007.

Le 4 octobre 2006, la vente immobilière a été régularisée par acte authentique pour un prix de 134 200 Euros.

Le 28 septembre 2007, les époux D. ont confié à la société LOFT ONE, un mandat de gestion immobilière, avec mission de « rechercher des locataires » et « d’encaisser tous les loyers ».

A ce mandat, était couplée une garantie de revenus locatifs, pour une durée ferme de 9 ans renouvelable, à laquelle les époux D. ont souscrit.

Le 30 janvier 2008, les époux D. ont réceptionné l’appartement qu’ils ont acquis au sein de la résidence « AMANDINE ».

Le 20 mai 2009, les époux D. se sont adressés à la société FIDEF pour se plaindre des conditions de réalisation de leur investissement. A été notamment critiquée l’absence de tout locataire depuis la mise en location, 14 mois auparavant, ce qui a privé ces investisseurs du bénéfice de l’optimisation fiscale recherchée. Les époux D. ont demandé à la société FIDEF « sous un mois, de (leur) racheter ces biens pour la somme de 134 200 Euros ».

Une assignation s’en est suivie, puis une décision du Tribunal de Grande Instance de Paris et enfin un arrêt de la Cour d’Appel  en date du 11 Mars 2016  (N° 14/19864 ) qui a débouté les époux D. de leur demande au motif notamment « qu’il ne prouvait pas la surévaluation du bien au jour de son acquisition ».

Les époux D. aurait du sans doute l’emporter contre s’il avait évaluer leur bien.

« Considérant que les simulations réalisées par la société Fidef n’étaient pas de nature à convaincre les époux D. que le montage litigieux présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaines, lesdites simulations n’étant que des prévisions, et ne garantissant nullement un prix certain de loyer ni une location assurée ; qu’il n’est nullement démontré que ces simulations reposeraient sur des éléments d’appréciation manifestement erronés ; qu’il n’est pas davantage démontré, lors de la proposition du projet immobilier aux époux D. que ce projet était risqué au regard de l’état du marché locatif local tel qu’il se présentait à ce moment là, étant observé que les simulations remises aux époux D. étaient de nature à les informer précisément du mécanisme de l’opération spéculative immobilière envisagée et des risques encourus ; que par ailleurs les époux D. ne versent aux débats aucun élément permettant d’établir qu’ils auraient sollicité auprès de l’administration fiscale le bénéfice fiscal escompté de l’opération immobilière litigieuse ni que l’administration fiscale leur aurait refusé de manière certaine une telle demande si elle avait été présentée ; qu’il n’est pas non plus démontré que le prix du bien immobilier vendu était surévalué au regard du marché locatif local tel qu’il se présentait lors de la conclusion de la vente ‘; qu’enfin les époux D. ont bien été informés du risque de carence locative par rapport à l’opération envisagée puisqu’ils ont souscrit des garanties « carences locatives »‘ et « vacances locatives » dans le cadre de l’opération immobilière litigieuse, garanties qui ont d’ailleurs été mises en oeuvre ».

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 6 février 2018.

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