Akerys promotion

Nous sommes régulièrement contactés par des investisseurs ayant achetés auprès de la société AKERYS Promotion ou d’une société qu’elle aurait créée pour l’occasion, et à chaque fois, les investisseurs que nous rencontrons, se plaignent d’une rentabilité très éloignée de celle qui leur avait été promise et surtout d’un prix de revente n’ayant rien à voir avec ce qui leur a été annoncé.

Le plus souvent, les investisseurs, à l’issue de la période blocage de neuf ans, essaient de vendre leur bien et découvrent qu’il vaut entre 30 et 50 % du prix de leur acquisition.
Conséquence : même en vendant leur bien, ils vont devoir payer parfois encore 10  ans un emprunt pour un bien dévalorisé. Fini les rêves de retraite même modeste ou le paiement des écoles pour les enfants.

Comme nous le faisons régulièrement dans nos dossiers, nous interrogeons les bases de données pour savoir quel est le passé judiciaire de nos adversaires.

Et il faut avouer que celui d’AKERYS promotion est particulièrement riche puisque notre base recense pas moins de 210 décisions. Toutes ne concernent pas la défiscalisation, mais beaucoup sont édifiantes. Et, dans nos prochains posts, nous nous proposons de faire le tour des principales et plus récentes d’entre elles.

Commençons par celle rendue par la Cour d’Appel de Bordeaux le 6  juillet 2017. Il est trop tôt à ce stade pour savoir si cette décision est définitive ou non et l’on ignore s’il y a pourvoi.

La cour d’appel de Bordeaux devait confirmer ou infirmer un jugement en date du 31 août 2012 du Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE qui a

– déclaré irrecevable la demande d’annulation de la vente et les demandes subséquentes formées par la plaignante, faute de publication de l’assignation ;

– jugé que la Société AKERYS PROMOTION s’est rendue coupable de manoeuvres dolosives à l’égard de la plaignante ;

– l’a condamnée à payer à la plaignante, la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, tous chefs de préjudice confondus ;

– condamné la Société AKERYS PROMOTION à payer à la plaignante la somme de 2.000 euro en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté par la plaignante du surplus de ses demandes ;

– ordonné l’exécution provisoire du  jugement ;

– condamné la Société AKERYS PROMOTION aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire avait rencontré quelques péripéties procédurales puisque dans un premier temps, la Cour d’Appel de Toulouse avait infirmé la décision du tribunal de Grande Instance et considéré qu’il n’était pas possible de condamner la société AKERYS PROMOTION. La Cour de cassation a ensuite cassé (annulé) cette décision inique par un arrêt du 12 novembre 2015.

La récente décision de la Cour d’Appel de Bordeaux est particulièrement virulente comme le montre son contenu :

« Mme G. (c’est-à-dire la plaignante) invoque l’existence d’un dol de la part de la société Akerys Promotion au motif que :

la plaquette commerciale à l’origine de son consentement présentait l’acquisition comme un placement sur rentable ou trés rentable et garanti ;

– la société Akerys Promotion ne l’avait pas informée que le bien était commercialisé par la société IFB, sa filiale, laquelle a établi un tableau de simulation faisant apparaître une augmentation notable de la valeur du bien acheté au bout de 10 ans et avec une base de loyer promis comme ‘garanti’ ;

– la société IFB avait indiqué que le produit disposait du label par EDC, association indépendante, ce qui n’était pas le cas puisque le président du conseil d’administration de cette association était le directeur commercial de la société IFB ;

– les tableaux de simulation étaient mensongers avec une sous-évaluation des charges et une surévaluation du gain fiscal ;

– la société Akerys Promotion lui avait fait croire à un développement du secteur d’implantation du bien avec nécessairement une prise de valeur de celui-ci ;

– le bien a connu des vacances locatives répétées et le loyer a du être revu à la baisse ;

– les tableaux de simulations ne mentionnaient pas que le système de défiscalisation était mis en oeuvre non pas lors de la signature de l’acte authentique mais seulement à partir de la première mise en location.

Aux termes de l’article 1116 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

En l’espèce, il convient tout d’abord de relever que Mme G. a été en relation avant la signature de l’acte de réservation qu’avec la société IFB.

Cette société, dont la société Akerys Promotion reconnaît dans ses conclusions lui avoir confié la commercialisation de son projet immobilier, avait connaissance des objectifs de Mme G. lors de la souscription de cet acte de réservation, ainsi que cela résulte de l’étude patrimoniale qu’elle avait réalisée, dans laquelle il apparaît clairement que Mme G. cherchait :

– à réduire sa fiscalité

– à se constituer un patrimoine sur 10 ans

– à épargner au maximum une somme de 250 euro par mois.

Il convient de relever que les plaquettes commerciales, certes publicitaires, semblaient correspondre aux attentes de Mme G..

D’autre part, la société IFB a fait, le 11 mai 2004, une simulation aux termes de laquelle sur une période de 10 ans, le bien acheté prenait une plus value de plus de 19% et que les loyers, plus le gain fiscal, permettaient une opération bénéficiaire sans risque.

Certes, ce document mentionnait le fait qu’il ne s’agissait que d’une simulation et n’avait pas de valeur contractuelle, mais il n’en demeure pas moins que ce document était de nature à provoquer un accord de la part de Mme G. puisque l’ensemble de ses critères était atteint.

D’autre part, il n’est pas contesté que la société IFB a mis en avant le label EDC, association dont le but est de vérifier les éléments du concept, à savoir le choix du site, le prix d’achat, les conditions bancaires, le rendement financier et la rentabilité ainsi que les garanties.

La mention du Label EDC était de nature à rassurer Mme G. et donnait une connotation sérieuse à la rentabilité du produit vendu.

Enfin, il est établi que Mme G. n’a pas pu louer, contrairement aux affirmations de la société, lors de la souscription de l’acte de réservation, de manière pérenne et au montant du loyer annoncé l’appartement acquis.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments à savoir le caractère trompeur du tableau de simulation, les affirmations non réalistes du haut potentiel de rentabilité du bien acquis, l’absence d’information sur les risques financiers de l’opération et au contraire, l’habillage par l’intervention du Label EDC du caractère réaliste et sur de cette opération, le défaut d’informations sur les conditions de la défiscalisation (date de bénéfice de la défiscalisation et conditions de sortie du dispositif de défiscalisation) et enfin une surestimation du loyer pouvant être attendue constituent à l’évidence des manoeuvres destinées à obtenir le consentement de Mme G.

Ces manoeuvres présentent à l’évidence un caractère dolosif, la société Akerys Promotion agissant par l’intermédiaire de la société IFB ne pouvant ignorer que la présentation de ce projet était manifestement inexacte et dépassait le simple caractère publicitaire.

Les conséquences de cette motivation sont assez logiques puisque la Cour de Bordeaux a prononcé la nullité du contrat de vente intervenu entre Mme G. et la société Akerys Promotion pour dol portant sur le bien dépendant d’un ensemble immobilier sis à […] cadastré section AE N°468 à 475.

A condamné la société Akerys Promotion à verser à la plaignante la somme de 148.800 euros, correspondant au prix du bien litigieux et la somme de 25.000 euros au titre des intérêts d’emprunt.

Cette décision de la Cour d’Appel ne peux donc que redonner espoir aux investisseurs lésés, sachant que ne s’est pas posé dans cette affaire le problème de la prescription.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 30 août 2017.

Pour nous contacter :
Courriel : juaye@france-lex.com
Téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).

Merci pour vos témoignages et commentaires ! 
Pour témoigner et nous aider à faire bouger les lignes :

Auprès d’Erin à l’adresse : contact@pangelex.com

Partagez cet article

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.