L’actualité, liée notamment à la crise du COVID, a remis en évidence les problèmes délicats rencontrés par les investisseurs qui ont acheté un appartement, et leur donne à bail dans le cadre d’une résidence services.
Très souvent, le montant du loyer est bien en deçà du loyer pratiqué. Dès lors, les investisseurs sont pris dans un dilemme :
– Résilier le bail, mais ils s’exposent alors à payer une indemnité d’éviction
– Essayer d’obtenir un meilleur loyer.
Plusieurs méthodes sont possibles pour réévaluer le loyer des résidences services :
La méthode hôtelière qui ne doit pas être favorable aux investisseurs puisque dans toutes les décisions, les investisseurs tentent d’y échapper. Elle est en principe applicable quand il existe un seul usage possible des locaux ; Dans leur jargon, les juristes disent que les locaux sont monovalents.
La Cour d’appel de Caen dans une décision (CA Caen, 2e ch. civ., 12 mai 2022, n° 20/01847), qui manque de clarté, semble considérer que la méthode hôtelière n’est pas applicable et qu’il faut en outre tenir compte des conditions dans lequel le bail initial a été fixé, ce qui ne peut qu’être favorable aux investisseurs.
« Il est constant en l’espèce que le prix du loyer a été fixé dans le cadre d’un placement financier et comme le souligne le bailleur, il n’est aucunement démontré que le loyer initial de chaque lot commercialisé par Pierre et Vacances a été fixé par référence à une valeur locative globale divisée ensuite par millièmes de copropriété.
Il apparaît en outre nécessaire au vu du cas d’espèce d’apprécier s’il y a lieu de tenir compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé, ce dont il n’est pas justifié en l’état ».
Il convient donc d’attendre avec impatience la décision de la Cour d’appel qui fera suite au rapport de l’expert.
Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 13 juin 2022.
Pour me contacter
Par courriel : juaye@france-lex.com (objet « Pangelex » et votre numéro de téléphone) ou
Par téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).