La Cour d’appel de Toulouse vient de rendre une décision le 28 mars 2023 dans une affaire où l’on retrouve la société IFB qui a commercialisé notamment de nombreux produits de la société AKERYS/ EDELIS.

IFB, de manière assez classique, a soutenu que les demandeurs étaient prescrits.

La Cour d’appel a jugé qu’il fallait apprécier la prescription chef de demande par chef de demande.

Pour apprécier une éventuelle prescription sur le dol, elle a analysé d’abord la simulation financière et en a déduit que c’est à partir de la fin de la période figurant sur la simulation financière  que le délai de prescription commençait à courir.

« Dans la projection financière établie par la Sas IFB France, il est prévu une opération de défiscalisation d’une durée de dix ans avec un paragraphe spécifique relatif à la revente du bien au bout de dix ans :
‘J’envisage une sortie en capital à 10 ans, que se passe-t-il à la revente’

Personne ne peut prédire l’avenir, cependant il est certain que la revente s’effectuera dans d’excellentes conditions. En effet, vous avez mis tous les atouts de votre côté :
– Le prix d’achat est inférieur ou égal au prix du marché
– L’emplacement est choisi selon des critères de rentabilité économique en fonction du besoin locatif et non sur des considérations affectives
– Les matériaux de construction garantissent la bonne tenue du produit dans le temps
– Le délai de revente est pris en compte sur un an maximum.

(…)

‘Puis-je espérer une plus-value lors de la revente ?’
Les implantations des résidences dans des régions à fort potentiel économique, l’exigence d’une architecture soignée et la pénurie de logements permettent une plus-value significative lors de la revente. Celle-ci dépasse souvent largement la simple réévaluation du bien.
Il s’en suit que si le dommage lié à l’absence d’information sur la valeur réelle de l’immeuble est né au jour de la vente, celui-ci était susceptible de n’être révélé à l’acquéreur qu’après l’expiration du délai de dix ans de location continue du bien nécessaire pour le bénéfice des avantages fiscaux ayant couru à compter de la date de première location ayant suivi la livraison du bien qui est intervenue le 12 février 2010, soit au mois de février 2020. C’est à cette date que M. [D] a fait réaliser des estimations de son bien et a ensuite régularisé un mandat de vente avec l’agence Citya Flandres Immobilier le 2 mars 2020 au prix de 77.000 € ».

Sur l’action fondée sur l’obligation d’information et le devoir de conseil

La  Cour a d’abord jugé que l’acquéreur d’un « appartement n’a pas l’obligation, avant de conclure la vente, de réaliser une étude globale du marché immobilier afin de déterminer le prix moyen du secteur géographique concerné et de s’assurer que le prix de vente n’est pas déconnecté de la réalité ».

Elle a ensuite jugé que le délai de prescription ne courrait qu’à compter de la manifestation du dommage.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 6 avril 2023.

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