Nouvelle décision importante en matière de prescription

La Cour d’appel de Toulouse vient de rendre une décision le 28 mars 2023 dans une affaire où l’on retrouve la société IFB qui a commercialisé notamment de nombreux produits de la société AKERYS/ EDELIS.

IFB, de manière assez classique, a soutenu que les demandeurs étaient prescrits.

La Cour d’appel a jugé qu’il fallait apprécier la prescription chef de demande par chef de demande.

Pour apprécier une éventuelle prescription sur le dol, elle a analysé d’abord la simulation financière et en a déduit que c’est à partir de la fin de la période figurant sur la simulation financière  que le délai de prescription commençait à courir.

« Dans la projection financière établie par la Sas IFB France, il est prévu une opération de défiscalisation d’une durée de dix ans avec un paragraphe spécifique relatif à la revente du bien au bout de dix ans :
‘J’envisage une sortie en capital à 10 ans, que se passe-t-il à la revente’

Personne ne peut prédire l’avenir, cependant il est certain que la revente s’effectuera dans d’excellentes conditions. En effet, vous avez mis tous les atouts de votre côté :
– Le prix d’achat est inférieur ou égal au prix du marché
– L’emplacement est choisi selon des critères de rentabilité économique en fonction du besoin locatif et non sur des considérations affectives
– Les matériaux de construction garantissent la bonne tenue du produit dans le temps
– Le délai de revente est pris en compte sur un an maximum.

(…)

‘Puis-je espérer une plus-value lors de la revente ?’
Les implantations des résidences dans des régions à fort potentiel économique, l’exigence d’une architecture soignée et la pénurie de logements permettent une plus-value significative lors de la revente. Celle-ci dépasse souvent largement la simple réévaluation du bien.
Il s’en suit que si le dommage lié à l’absence d’information sur la valeur réelle de l’immeuble est né au jour de la vente, celui-ci était susceptible de n’être révélé à l’acquéreur qu’après l’expiration du délai de dix ans de location continue du bien nécessaire pour le bénéfice des avantages fiscaux ayant couru à compter de la date de première location ayant suivi la livraison du bien qui est intervenue le 12 février 2010, soit au mois de février 2020. C’est à cette date que M. [D] a fait réaliser des estimations de son bien et a ensuite régularisé un mandat de vente avec l’agence Citya Flandres Immobilier le 2 mars 2020 au prix de 77.000 € ».

Sur l’action fondée sur l’obligation d’information et le devoir de conseil

La  Cour a d’abord jugé que l’acquéreur d’un « appartement n’a pas l’obligation, avant de conclure la vente, de réaliser une étude globale du marché immobilier afin de déterminer le prix moyen du secteur géographique concerné et de s’assurer que le prix de vente n’est pas déconnecté de la réalité ».

Elle a ensuite jugé que le délai de prescription ne courrait qu’à compter de la manifestation du dommage.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 6 avril 2023.


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Devoir de conseil des conseillers en gestion de patrimoine

La Cour de cassation a rendu le 21 septembre 2022 une importante décision dans laquelle elle rappelle que le conseil en gestion de patrimoine a une obligation de conseils en attirant notamment l’attention des investisseurs sur les risques proposés.

Cette décision vient aider utilement les investisseurs lésés.

En voici un court extrait :

« Pour rejeter la demande d’indemnisation des acquéreurs, l’arrêt retient que l’investissement opéré par M. et Mme [H] comportait, comme tout investissement réalisé dans le secteur immobilier locatif, une part d’aléa résultant de la possible défaillance du preneur à bail, risque envisagé par le contrat de gestion et que les acquéreurs étaient en mesure de comprendre le mécanisme basique de cet investissement, sans que la société Izimmo ne fût tenue d’une obligation d’information consistant à faire part, au risque d’en omettre, des différentes hypothèses dans lesquelles le paiement du loyer pourrait être interrompu, notamment en cas de déconfiture du preneur.

8. En statuant ainsi, par des motifs impropres à établir que la société Izimmo avait exécuté son obligation d’informations et de conseil en appelant l’attention de M. et Mme [H] sur l’ensemble des risques du placement proposé, alors qu’il avait été remis aux acquéreurs des plaquettes insistant sur les valeurs de sécurité et de rentabilité de l’investissement, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il confirme le jugement en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée par M. et Mme [H] à la société Izimmo et la fin de non-recevoir tirée de la prescription de leur action à son égard, l’arrêt rendu le 15 septembre 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Rennes ; « 



Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 6 octobre 2022.

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