Un jugement considère comme prescrites les actions d’investisseurs malheureux

La Cour d’appel de Poitiers vient de confirmer 1re chambre civile, 1 Mars 2022 – n° 19/03580 un jugement en date du Tribunal de grande instance de la Roche-sur-Yon du 27 septembre 2019.

Ce jugement a considéré prescrites les actions suivantes d’investisseurs malheureux en défiscalisation.

– en nullité de la vente pour dol, le délai de prescription de l’article 2224 du Code civil ayant commencé à courir, selon les magistrats, à compter de la date de l’acte authentique de vente s’agissant du prix de vente, de la première location s’agissant de la rentabilité locative, l’existence de malfaçons étant sans incidence sur la caractérisation d’un dol ;

– en responsabilité pour manquement au devoir de conseil et d’information, le délai de prescription ayant également commencé à courir à compter de la date de l’acte de vente et l’existence de malfaçons ignorée à cette date ne pouvant être opposée.

La Cour d’appel a confirmé ce jugement en expliquant que « Le prix de vente du lot a été définitivement fixé et connu de l’appelante à la date de l’acte authentique. L’acquéreur disposait à cette date des éléments d’information nécessaires pour vérifier l’adéquation du prix du bien acquis aux valeurs contemporaines du marché immobilier local.

Le point de départ du délai de prescription, laquelle a pour finalité la sécurité juridique, ne peut être laissé à l’appréciation de l’une des parties à l’acte. Retenir qu’il court à compter du jour où la revente du bien est envisagée en abandonnerait au seul acquéreur la fixation« .

Manifestement les demandeurs ont excipé d’une surévaluation du prix d’acquisition et d’un problème de rentabilité locative et ont peu axé leurs demandes sur le prix de revente.

Cette décision est particulièrement injuste puisque le pseudo commercialisateur a justement pour mission de vérifier le montage économique de l’opération qui comprend trois composantes :

  • Les loyers
  • La défiscalisation
  • La plus value ou la moins value finale.

Tant que cette dernière valeur n’est pas connue ce qui n’est pas possible avant la fin de la période d’immobilisation fiscale, la prescription ne peut courir.

Les juges de Poitiers n’auraient donc pas du faire peser sur l’acquéreur une obligation de vérification de la valeur d’achat ni prétendre que la prescription ne peut courir à partir de la date de revente.

Espérons que la Cour de Cassation soit saisie et infirme cette décision inacceptable.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 24 mars 2022.

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