Opérations de défiscalisation : VEFA quels sont les dangers de ce contrat ?

Le contrat de VEFA a incontestablement un très grand succès depuis des années. Il est relativement simple et assez souple. Toutefois, ce contrat qui est souvent présenté comme un contrat « clef en main », comporte un certain nombre de dangers, auxquels il faut être attentif, sous peine de très mauvaises surprises.

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Les maires, grands absents des prétoires

Allons un peu au-delà du droit et pensons un peu plus aux intérêts des investisseurs car c’est grâce à eux que sous l’empire des lois Demessine et autres, des régions comme l’Isère qui ne sont pas particulièrement riches, ont pu voir leur économie très saisonnière décoller en hiver grâce aux infrastructures liées à la pratique des sports de glisse.

Dans les procès relatifs à la défiscalisation, les victimes de mauvais investissements formulent souvent les mêmes demandes : résolution judiciaire de la vente (annulation de la vente qui juridiquement opère comme si elle n’avait jamais existée) et demandes de dommages et intérêts contre les participants au programme immobilier, contre : le vendeur, le promoteur, le commercialisateur, les banques, quelquefois les architectes, toutefois curieusement, le maire de la commune où se trouve l’immeuble est toujours absent des prétoires …

Cette situation n’est pas normale, puisque le code civil oblige à réparer tout dommage qui est causé à autrui. Le principe de précaution, inscrit dans la constitution depuis 2005, reste extrêmement discret lorsqu’il s’agit de le faire appliquer en économie.

Aussi lorsqu’en milieu alpin un maire accorde un permis de construire, sachant pertinemment qu’il y a un risque pour les investisseurs, que ce programme se traduise par un naufrage financier. Car, le maire d’une commune n’est pas sans connaitre parfaitement le taux de remplissage des programmes existants, pour la bonne et simple raison, qu’en hiver les infrastructures destinées aux skieurs sont une préoccupation majeure du conseil municipal.

Dans ce contexte, il peut apparaitre très choquant que les investisseurs trompés, ne puissent reprocher au maire d’avoir accordé des permis de construire relatifs à des programmes immobiliers défiscalisants, alors qu’il savait nécessairement qu’ils n’avaient aucune chance de prospérer en raison : d’une surproduction, d’une concurrence trop forte, d’un emplacement peu attrayant ou encore d’une demande locale pas assez importante.

Tous ces travers, le maire les connait sur sa commune. En montagne tout se sait. Aussi, avant d’accorder le permis de construire, les maires seraient inspirés de prêter un peu plus attention aux investisseurs qui sont également des administrés, qui paient des impôts fonciers et qu’on ne traite pas sur le même pied d’égalités que les autres, ceux qui résident habituellement sur la commune.

Cette différence de traitement apparait très choquante car en définitive, c’est grâce aux investisseurs que les petites communes ont pu s’équiper d’infrastructures (remonte-pente, télésièges et autres) qui représentent une véritable manne dans leurs budgets. C’est de l’or blanc qui coule à flot chaque année, lorsque les touristes viennent en station.

Aussi, au nom du principe de précaution, il n’est pas acceptable que les maires accordent des permis de construire sachant pertinemment que les investissements sur ces constructions ne sont pas viables et que sur le dos des investisseurs trompés, les maires pourront engranger des impôts fonciers. Il n’est donc pas équitable, que ces maires ne soient pas sanctionnés, car si l’on peut dire, ils sont à l’origine de l’échec d’un programme immobilier qui, mal placé, trop concurrencé, n’est pas adapté à la demande ou à l’environnement.

Les belles exigences du droit positif qui commandent qu’il y ait toujours un responsable quand survient un dommage ; le principe de précaution qui est inclus dans la constitution depuis 2005, impose que l’on prenne aussi le temps de s’occuper plus sévèrement des actions parfois néfastes de ces maires irresponsables qui ruinent les investisseurs parce qu’ils n’auront pas su dire « non » à un promoteur qui tente de monter une opération immobilière.

 

Auteur : Me Eric Hautrive, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 17 février 2016.

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