Comment apporter les preuves du dol

La Cour d’appel de Riom a rendu, le 25 septembre 2017, 18 décisions concernant des investisseurs lésés par IFB/AKERYS.

Les victimes ont été toutes déboutées de leurs demandes et les magistrats ont fait un véritable effort pour motiver leur décision. La chambre était présidée par Monsieur STRAUDO et l’un des conseillers était Monsieur AQUARONE. Ces deux magistrats avaient statué dans une affaire proche de celle qui concerne la société AKERYS en donnant raison aux investisseurs, mais les faits étaient différents :

Dans cette affaire « des hauts du Cordat », les magistrats ont fustigé le notaire
en considérant que :

Sur le fond, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d’une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leurs côtés ne le dispensent de cette obligation.

Ils constatent que le notaire ne pouvait ignorer les importants retards des travaux et qu’il aurait du en avertir les acquéreurs. Il le condamne donc à garantir le montant de la restitution du prix de vente, puisque le promoteur était en liquidation.

Dans l’affaire AKERYS/ IFB :

Les victimes se retrouvent dans une situation classique puisque l’immeuble est construit, mais peu ou mal loué, avec un prix d’acquisition largement surévalué. Notons que la Cour a mis AKERYS hors de cause compte tenu d’une opération de cession de son fonds de commerce pour ne retenir dans ses filets qu’IFB.

La Cour affirme tout d’abord que « le manquement à une obligation pré-contractuelle d’information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci ».

Selon les plaignants le dol était constitué par :

le Label EDC, mais certains des plaignants n’avaient pas adhéré à cette association et les magistrats ont rejeté cet argument,

une  réticence concernant le contexte immobilier local, mais les magistrats ont jugé qu’il n’est nullement démontré, à la date de commercialisation et de mise en oeuvre du programme de construction, l’existence d’un marché immobilier saturé ou en perte de vitesse et l’absence de pertinence du projet en cause qui s’inscrivait comme annoncé dans les documents ayant précédé la signature de l’acte authentique comme répondant à des besoins de la population locale, stimulés par un fort dynamisme économique et démographique,

réticence concernant la rentabilité locative : les magistrats ont considéré qu’il y avait une faible différence entre les loyers annoncés et ceux pratiqués,

sur la réticence concernant la valeur du bien :  les magistrats ont jugé que la méthode d’évaluation était bien trop légère pour être retenue et que l’évolution négative du marché n’était pas prévisible. La Cour ajoute même, et ce sont des propos bien durs et déconnectés de la réalité, « que même sans procéder à un coûteux voyage, les acquéreurs éloignés pouvaient sans difficulté prendre auprès de professionnels locaux, grâce aux moyens modernes de télécommunication, tous renseignements utiles sur l’attractivité touristique du lieu, le climat, le potentiel locatif et de loisirs »,

La Cour en conclut donc qu’il n’y a pas eu dol. Elle écarte également d’un revers de main la responsabilité du commercialisateur notamment, car EDC n’était pas dans la cause et car les plaignants avaient bénéficié des déductions fiscales.

On sait que les magistrats ont des difficultés à annuler une vente lorsque l’immeuble a été construit, quoique cela dépend des juridictions.

Dans des dossiers de ce type, les plaignants doivent arriver avec un fusil à deux coups :

Premier coup :  solliciter la nullité de la vente pour dol et si ce moyen ne fonctionne pas actionner une seconde fois la gâchette,

D’où le deuxième coup : solliciter des dommages intérêts notamment pour défaut d’information précontractuelle, voire pour dol, agir sur le fondement d’un engagement de rentabilité si les documents le permettent, (Cour d’appel de Versailles 13 juin 2015- R.G. N° 13/05818).

Il semblerait que les plaignants n’aient pas présenté des demandes subsidiaires correspondant à ce deuxième coup. (La décision n’est pas très claire sur les demandes des plaignants). C’est dommage.

 

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 18 octobre 2017.

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