La cour d’appel de PARIS condamne la société IFB (filiale d’AKERYS) à payer plus de 65 000 euros a des investisseurs lésés par son démarchage.

La Cour d’appel de PARIS vient de rendre une décision (29 Septembre 2017  – N° 15/23657) qui va redonner le moral, si besoin était, aux investisseurs lésés par les promoteurs.

La Cour a refusé l’annulation pour dol de l’achat, mais a octroyé des dommages intérêts substantiels. Les motifs de la décision sont clairs et en voici les principaux « attendus ».

« En revanche, tant la société IFB France, chargée de commercialiser le programme de rénovation de l’immeuble « ‘le Onze' », que la SCI Cent Neuf, promoteur-vendeur, toutes deux professionnelles averties de l’immobilier et de la défiscalisation, ont manqué à leurs obligations de conseil et d’information à l’égard de M. et Mme L., profanes en ces matières, auxquels ils ont vanté une opération de défiscalisation sous un jour flatteur mais fallacieux, les incitant à acquérir un bien immobilier présenté comme un pur produit financier, tout en sachant que les acquéreurs ne le verraient pas avant de signer la vente, en manquant de les avertir loyalement des facteurs défavorables pesant sur cette opération vouée d’emblée à l’échec, dès lors que le montant du loyer annoncé comme pouvant être obtenu était surévalué (580 euros au lieu des 514 euros obtenus), qu’il serait inéluctablement amputé des frais de gestion et d’assurance locative totalisant 15 %, des charges de copropriété et taxes afférentes à l’immeuble ainsi que des frais d’entretien à engager entre deux locations, qu’il ne suffirait donc certainement pas au remboursement des mensualités de l’emprunt souscrit pour l’acquisition, assorties d’un taux d’intérêt annuel de 4,24 % qu’ainsi la capacité d’épargne mensuelle de M. et Mme L., limitée à un montant de 350 à 400 euros, comme la société IFB France en avait été informée, apparaissait d’emblée insuffisante pour financer l’opération, le delta entre les remboursements d’emprunt et le loyer escompté ainsi amputé étant supérieur à la capacité d’épargne des investisseurs ; la société IFB ne peut arguer de la connaissance qu’avaient, ou qu’auraient dû avoir, les époux L., de ces divers paramètres, alors que M. L., chauffeur-déménageur, et Mme L., préparatrice en pharmacie, n’étaient pas en mesure de s’aviser de la complexité de l’opération présentée sous un jour délibérément séduisant par des commerciaux intéressés à la souscription du contrat ;

Bien plus, le commercialisateur, ne peut se retrancher derrière sa qualité de mandataire du vendeur pour éluder sa responsabilité, ayant négligé de préciser aux acquéreurs que le logement T2 présenté, était situé en entresol et non en rez-de-jardin, alors que les plans qui leur étaient remis, sur lesquels étaient dessinées huit marches avec une flèche vers le bas quasi invisible, étaient difficilement compréhensibles pour des non-professionnels de la construction comme ils l’étaient, que l’immeuble « ‘le Onze' » était, en réalité, une ancienne imprimerie située dans une zone industrielle désaffectée, facteur défavorable à la location, que la sécurisation par digicode vantée dans leur plaquette publicitaire ne concernerait pas le T2 objet de la vente, qu’aucune opération de réhabilitation du site n’était en cours ;

Ces nombreux manquements n’ont pas permis à M. et Mme L. de s’aviser que l’opération n’était pas viable, que la défiscalisation espérée était parfaitement illusoire en raison de la multiplicité de facteurs défavorables et de l’importance des frais grevant les loyers, étant observé que les mensualités de remboursement d’emprunt supportées par M. et Mme L. s’élèvent présentement à une somme de 1 163,78 euros alors que leur bien ne trouve pas de locataires eu égard au délabrement de l’immeuble et à sa localisation dans un secteur peu attractif et même rédhibitoire’pour la location ;  »

Il faut souhaiter que les autres Cours d’appel saisies des dossiers AKERYS IFB s’inspirent de cette décision.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 6 novembre 2017.

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