Archives du mot-clé délai de prescription

La Cour d’appel a statué : l’action n’est pas prescrite

Répondre

La Cour d’appel de Paris a rendu le 28 novembre 2022 une décision concernant  la société EDELIS qui s’appelait autrefois AKERYS.

La Cour d’appel de Paris a rendu le 28 novembre 2022 une décision concernant  la société EDELIS qui s’appelait autrefois AKERYS.

L’affaire soumise à la Cour était assez classique quand on connaît la société EDELIS 

Le 15 mars 2010, par l’intermédiaire de la société Maestria Conseil, deux justiciables ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, d’un bien immobilier situé dans la résidence Monté Cristo pour un montant de 132.900,00 euros TTC, auprès de la société AKERYS Promotion, dans le but de réaliser un investissement immobilier leur permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.

Soutenant en substance qu’ils ont été démarchés par la société MAESTRIA Conseil afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal Scellier, mais que cette société, mandataire de la société EDELIS, a manqué à ses obligations d’information et de conseil, et qu’ils ont été victimes de dol, le couple de justiciables a fait assigner la société EDELIS et la société MAESTRIA Conseil par actes d’huissier du 27 mai 2021 et du 1er juin 2021 devant le tribunal judiciaire de Créteil. Cette juridiction a considéré que l’affaire était prescrite et les justiciables ont donc saisi la Cour d’appel de Paris.

La Cour d’appel a ainsi statué :

« Ils invoquent une évaluation du chiffrage de revente contenue dans un document dénommé ‘Plan d’épargne fiscal’ qui leur a été remis le 15 mars 2010 par la société Maestria Conseil qu’ils présentent comme mandataire de la société AKERIS Promotion devenue EDELIS.

Le document précité chiffre 2 valeurs de cession du support fiscal (hypothèse 1 et hypothèse 2) au jour de la clôture du plan épargne fiscal sur 9 ans. Il s’en déduit que le point de départ de la prescription dans cette occurence se situe à l’issue de la période de 9 années suivant le début du dispositif dit Scellier soit le 29 juin 2021 non pas au jour de l’estimation immobilière qui présenterait un caractère subjectif et potestatif ;

Les assignations ayant été délivrées le 27 mai 2021 et le 1er juin 2021, l’action n’est pas prescrite.« 

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 12 décembre 2022.


Par courriel : juaye@france-lex.com (objet « Pangelex » et votre numéro de téléphone) ou
Par téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).

Que doivent démontrer les investisseurs s’ils veulent avoir gain de cause

Répondre

La  Cour d’appel de Toulouse par décision en date du 16 Mai 2022 – n° 21/00852 a débouté des investisseurs de leur demande d’indemnisation.

Contrairement à d’autres dossiers, les acquéreurs malheureux avaient tenté de faire courir la prescription à compter de l’issue de la période de défiscalisation.

Mais la Cour d’appel a relevé que dans leurs écritures, les appelants soutenaient que l’investissement avait été fait à des fins locatives, et elle en déduit donc que le prix de cession à terme n’avait aucune importance et qu’ils ne pouvaient donc faire courir la prescription.

Le raisonnement est sévère et il faudrait avoir accès au dossier pour savoir s’il est justifié.

Espérons cependant que la décision fera l’objet d’un pourvoi.

Rappelons enfin que les demandeurs s’ils veulent avoir gain de cause doivent démontrer que le financement de leur investissement reposait sur trois éléments :

  • Les loyers
  • La défiscalisation
  • Le prix de revente.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 23 mai 2022.

Pour me contacter
Par courriel : juaye@france-lex.com (objet « Pangelex » et votre numéro de téléphone) ou
Par téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).

Ne pas soutenir que le prix d’acquisition est surévalué pour ne pas prendre le risque d’être prescrit

Répondre

La Cour d’appel de Poitiers vient de confirmer 1re chambre civile, 1 Mars 2022 – n° 19/03580 un jugement en date du Tribunal de grande instance de la Roche-sur-Yon du 27 septembre 2019.

Ce jugement a considéré prescrites les actions suivantes d’investisseurs malheureux en défiscalisation.

– en nullité de la vente pour dol, le délai de prescription de l’article 2224 du Code civil ayant commencé à courir, selon les magistrats, à compter de la date de l’acte authentique de vente s’agissant du prix de vente, de la première location s’agissant de la rentabilité locative, l’existence de malfaçons étant sans incidence sur la caractérisation d’un dol ;

– en responsabilité pour manquement au devoir de conseil et d’information, le délai de prescription ayant également commencé à courir à compter de la date de l’acte de vente et l’existence de malfaçons ignorée à cette date ne pouvant être opposée.

La Cour d’appel a confirmé ce jugement en expliquant que « Le prix de vente du lot a été définitivement fixé et connu de l’appelante à la date de l’acte authentique. L’acquéreur disposait à cette date des éléments d’information nécessaires pour vérifier l’adéquation du prix du bien acquis aux valeurs contemporaines du marché immobilier local.

Le point de départ du délai de prescription, laquelle a pour finalité la sécurité juridique, ne peut être laissé à l’appréciation de l’une des parties à l’acte. Retenir qu’il court à compter du jour où la revente du bien est envisagée en abandonnerait au seul acquéreur la fixation« .

Manifestement les demandeurs ont excipé d’une surévaluation du prix d’acquisition et d’un problème de rentabilité locative et ont peu axé leurs demandes sur le prix de revente.

Cette décision est particulièrement injuste puisque le pseudo commercialisateur a justement pour mission de vérifier le montage économique de l’opération qui comprend trois composantes :

  • Les loyers
  • La défiscalisation
  • La plus value ou la moins value finale.

Tant que cette dernière valeur n’est pas connue ce qui n’est pas possible avant la fin de la période d’immobilisation fiscale, la prescription ne peut courir.

Les juges de Poitiers n’auraient donc pas du faire peser sur l’acquéreur une obligation de vérification de la valeur d’achat ni prétendre que la prescription ne peut courir à partir de la date de revente.

Espérons que la Cour de Cassation soit saisie et infirme cette décision inacceptable.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 24 mars 2022.

Pour me contacter
Par courriel : juaye@france-lex.com (objet « Pangelex » et votre numéro de téléphone) ou
Par téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).

Merci pour vos témoignages et commentaires ! 
Pour témoigner et nous aider à faire bouger les lignes :
Auprès d’Erin à l’adresse : contact@pangelex.com

Point de départ de la prescription : nouvelle décision importante

Répondre

La Cour d’appel de Rennes (Cour d’appel, Rennes, 1re chambre, 26 Octobre 2021 – n° 19/04891), comme elle l’avait fait dans un autre dossier estuaire consultants vient de considérer que le point de départ de la prescription ne pouvait  être la date d’acquisition et qu’il était possible donc dans un délai de cinq ans après la date de fin de défiscalisation d’assigner.

« Il ne ressort d’aucune pièce du dossier, qu’avant le 7 septembre 2012, soit dans le délai de 5 ans avant l’engagement de la présente procédure, ils étaient en mesure de prendre conscience du fait que l’objectif de se constituer un capital, au bout de la durée de l’avantage fiscal lié au dispositif Robien recentré, ne serait pas atteint. »

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 16 novembre 2021.

Pour me contacter
Par courriel : juaye@france-lex.com (objet « Pangelex » et votre numéro de téléphone) ou
Par téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).

Merci pour vos témoignages et commentaires ! 
Pour témoigner et nous aider à faire bouger les lignes :
Auprès d’Erin à l’adresse : contact@pangelex.com

L’action engagée par les investisseurs lésés n’était pas prescrite

Répondre

La Cour d’appel de Rennes (1re chambre,– n° 19/05272) vient de confirmer le 2 novembre 2021 que l’action engagée par des investisseurs lésés n’était pas prescrite.

La décision contient des attendus intéressants qu’il convient de citer :

« Le point de départ de l’action en réparation du préjudice pour perte de chance de ne pas contracter, né du manquement à une obligation d’information et de conseil, est la date à laquelle le demandeur était en mesure de prendre conscience du dommage, qu’il soit réalisé ou qu’il soit sur le point d’être réalisé.

Il ressort du document « Loi de Robien recentré présenté par votre conseiller Ch. C. (06.76.60.15.30) ‘ Projection financière de Mme C. en ‘ remis à Mme C. avant la signature du contrat de réservation du bien immobilier le 8 février 2008, que l’objectif de l’opération dans laquelle elle s’est engagée était de se constituer un capital tout en profitant des avantages fiscaux du dispositif Robien recentré ….

Le point de départ de l’action en responsabilité ne peut donc être en l’espèce la date de livraison du bien immobilier car Mme C. ne pouvait avoir conscience, en 2010, que les objectifs fixés ne pouvaient ou n’allaient pas être atteints en raison de la dévalorisation du bien en 2017.

Il ne ressort d’aucune pièce du dossier qu’avant le 6 février 2013, soit dans le délai de 5 ans avant l’engagement de la présente procédure, elle était en mesure de prendre conscience du fait que l’objectif de se constituer un capital, au bout de 9 années, durée de l’avantage fiscal lié au dispositif Robien recentré, ne serait pas atteint.»

« Il ne peut dans ces conditions être reproché à Mme C. de ne pas avoir fait vérifier si le prix d’acquisition du bien n’était pas surestimé dès qu’elle en a reçu livraison. En outre, compte-tenu des avantages fiscaux liés au montant de l’investissement, le prix n’était pas nécessairement du même niveau que le prix de biens comparables acquis en dehors du dispositif Robien recentré. »

Le prétendu conseil en gestion de patrimoine était la société Estuaire consultants qui a été mise en liquidation en 2015 ou 2016  et la Cour a considéré qu’il n’était pas possible de se retourner contre son mandant la société de vente.



Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 12 novembre 2021.

Pour me contacter
Par courriel : juaye@france-lex.com (objet « Pangelex » et votre numéro de téléphone) ou
Par téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).

Merci pour vos témoignages et commentaires ! 
Pour témoigner et nous aider à faire bouger les lignes :
Auprès d’Erin à l’adresse : contact@pangelex.com

,