Cour d’appel, Aix-en-Provence, 4e chambre A, 7 Juin 2018 – n° 16/22607.

La Cour d’appel d’Aix en Provence a annulé le 7 juin 2018 sur le fondement du dol une acquisition immobilière dans un programme soumis au disposition de la loi Scellier ou Robien recentré.

Le promoteur et vendeur était le groupe Omnium Finances, devenu Stellium immobilier, le vendeur la SCI Via Aurelia, opération immobilière située à Vidauban (Var) et la vente remontait au 16 septembre 2009, assignation en Avril 2014.

Il ne se posait aucun problème de prescription.

Pour la Cour d’appel d’Aix, le dol a été constitué par les éléments suivants :

Sur la simulation, la décision est ainsi libellée.

Le commercialisateur a « présenté, en guise de simulation, un plan d’investissement dans le cadre de ce dispositif fiscal, faisant apparaître, pour un investissement de 130 721 euros intégralement financé au moyen d’un emprunt, que leur participation de 468 euros, obtenue en déduisant de la mensualité d’emprunt le montant net du loyer, ne serait en réalité que de 299 euros par mois eu égard au gain fiscal, dont ils bénéficieraient sur quinze ans (48 366 euros) ; ce plan d’investissement établi par le commercialisateur laissait également entrevoir qu’en cas de revente au bout de quinze ans du bien au prix de 175 933 euros compte tenu d’une augmentation de valeur de 2 % par an, il resterait aux investisseurs un capital net d’impôt de 97 501 euros après paiement du solde de l’emprunt (78 432 euros). »

Sur le document publicitaire présentant le programme : la décision est ainsi libellée.

« Le document publicitaire, alors remis aux acquéreurs vantant l’attractivité du programme « Via Aurélia », insistait tout particulièrement, en page 4, sur les garanties présentées par l’investissement eu égard à la forte demande locative sur la ville de Vidauban présentée comme une ville en plein essor, (Un investissement de qualité : dans un décor de rêve, Vidauban est une ville de Provence au fort développement démographique et économique. Le domaine « Via Aurélia » réunit toutes les garanties d’un investissement réussi : une situation privilégiée dans un environnement paisible pour des prestations de qualité. Promis à une forte demande locative, le domaine « Via Aurélia » offre aux investisseurs l’opportunité d’un placement idéal, sûr, rentable à court terme, gage d’un niveau de défiscalisation performant tout en constituant un patrimoine immobilier pérenne.) ; ce document fournissait également, en page 9, divers renseignements relatifs au montage de l’investissement (dans le cadre du dispositif fiscal dit « Robien recentré » qui était encore applicable lors de l’ouverture du chantier en septembre 2007), renvoyant à une grille de prix de vente et de loyers et précisant, en fonction du type d’appartement, le montant prévisionnel des charges de copropriété sur la base d’un budget global prévisionnel de 144 000 euros. »

La Cour d’appel porte alors l’estocade en ces termes :

« Le programme « Via Aurélia » a été présenté comme un placement idéal, sûr et rentable, promis à une forte demande locative, alors que les acquéreurs cherchaient précisément à réaliser un placement immobilier et à bénéficier des avantages fiscaux du dispositif « Scellier » ; chargée de la commercialisation du programme, la société Omnium Gestion et son agent commercial, leur ont présenté, dans le cadre de ce dispositif de défiscalisation, un plan d’investissement abouti et les ont assurés, de façon mensongère, que quatre études de marché, précises et concordantes, réalisées par des professionnels de la promotion immobilière, de la gestion locative et de la banque attestaient du potentiel locatif de la résidence, dont dépendait le succès de l’investissement projeté ; il ne peut être reproché aux acquéreurs domiciliés en Guadeloupe et sans compétence particulière dans le domaine considéré, de n’avoir pas vérifié par eux-mêmes la fiabilité des informations, dont il leur était indiqué qu’elles avaient été recueillies par ces professionnels, alors que la solution d’investissement qui leur était proposée l’était par le biais de filiales du groupe Omnium Finance, spécialisé dans les produits d’investissement pour les particuliers, et que rien ne leur permettait de douter du sérieux, de la rigueur et de l’expertise d’un tel groupe« .

On ne peut donc qu’approuver cette décision.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 28 novembre 2018.

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