Prescription dans les affaires de défiscalisation immobilière, la Cour d’appel de Bastia doit être approuvée

On connaît l’importance de la prescription (c’est-à-dire le délai pour agir en justice) dans les affaires de défiscalisation immobilière, puisque le pot aux roses est souvent découvert à l’issue de la période d’immobilisation fiscale, soit neuf ans.

En matière bancaire, certaines juridictions font courir le délai à compter de la signature du contrat.

C’est pour cette raison qu’une récente décision de la Cour d’appel de Bastia doit être approuvée (Cour d’appel, Bastia, Chambre civile, 2e section, 17 Février 2021 – n° 19/00534).

En effet, la Cour a considéré que c’est à partir des premiers impayés que le délai de prescription commençait à courir. La décision est particulièrement bien motivée :

« Le premier juge a estimé que seul le non-paiement des loyers était de nature à causer un dommage à l’emprunteur, de sorte que la prescription n’avait pu commencer à courir avec la réception de l’appartement, soit le 29 septembre 2012.

L’assignation ayant été délivrée le 20 mars 2017, la demande a été déclarée recevable.

Au soutien de son appel, la S.A. Crédit foncier de France affirme que la location de l’immeuble acquis au moyen du prêt in fine était connue dès la conclusion du contrat, afin que M. T. bénéficie de la loi Scellier ; elle observe, à ce titre, qu’un contrat de gestion locative a été signé avec la S.A.S. Foncia sagi dès le 19 janvier 2011. Elle ajoute que le risque d’impayé locatif a été pris en considération par M. T. dès l’origine puisqu’il a souscrit une garantie loyers impayés après avoir pris connaissances des clauses d’exclusion.

La société appelante en déduit que le délai de prescription a commencé à courir dès la conclusion du contrat de prêt : l’assignation aurait donc été délivrée tardivement.

En réponse, M. T. observe que le prêt de contrat in fine adossé à un contrat d’assurance-vie est une opération complexe puisque pendant la durée du prêt, les fonds investis sur l’assurance-vie permettent de rembourser les intérêts du prêt, le capital emprunté n’étant dû qu’à l’échéance du prêt.

Il précise n’avoir eu connaissance du dommage qu’à compter du mois de février 2013, date du premier loyer impayé et du dépôt d’un dossier de surendettement par le locataire faisant échec à la garantie des loyers impayés.

Eu égard à la complexité du montage financier, l’intimé fait valoir qu’il ne pouvait avoir conscience de son caractère inapproprié avec sa situation avant cet événement.

L’article 2224 du Code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

En matière de prêt in fine, le risque ne se réalise qu’au terme de celui-ci, de sorte que le délai de prescription commence à courir, en pratique, au moment de l’échéance finale du prêt, sauf pertes financières avérées antérieures.

Suivant la volonté des parties, le prêt contracté par M. T. devait être remboursé grâce aux revenus locatifs et aux revenus des contrats d’assurance-vie pendant la durée de différé d’amortissement, le capital devant être remboursé, in fine, grâce à la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie.

Il ressort des déclarations concordantes des parties que, sans attendre l’échéance finale du prêt in fine, M. T. a eu connaissance du dommage dès le mois de février 2013, puisqu’il a dû, à compter de cette date, rembourser le prêt au moyen de ses fonds personnels en raison de l’arrêt du paiement des loyers par le locataire.

Le délai de prescription a donc commencé à courir à compter de cette date, s’agissant d’un montage financier qualifié de complexe, et non à compter de la date de conclusion du prêt classiquement retenue en matière de prêts amortissables.

Dans ces conditions, la demande présentée par M. T. le 20 mars 2017 apparaît recevable pour avoir été introduite dans le délai de cinq années suivant la réalisation du dommage. »

Cet arrêt présente un autre intérêt puisqu’il a reproché à la banque de ne pas avoir tenu compte de la situation de futur retraité de l’emprunteur et d’avoir mal analysé sa situation.

« ll résulte de l’avis d’imposition sur les revenus perçus en 2010 -document fiscal disponible le plus récent à cette date que M. T. percevait alors des revenus annuels d’un montant total de 91 840 euros avant abattement, et que son taux d’imposition était de 21,46 %.

L’avis d’imposition faisait néanmoins apparaître la perception de pensions de retraite sur une partie de l’année, de sorte qu’il appartenait à la S.A. Crédit foncier de France d’interroger M. T. sur le futur montant de sa pension afin d’évaluer la diminution prévisible de ses ressources et corollairement de son taux d’imposition, le montant des abattements fiscaux étant destiné à diminuer dans le même temps.

D’autre part, la simulation a été réalisée sur la base d’un taux d’intérêt nominal annuel de 4,30 %, soit un taux bonifié qui a finalement été refusé par la banque, qui a consenti le prêt au taux nominal annuel de 4,90 % ; la simulation portait sur une durée de 17 ans -soit 204 mois- alors que le prêt a été consenti sur une durée de 324 mois.

L’augmentation du taux d’intérêt associée à celle de la durée du prêt ne pouvait qu’avoir pour effet d’augmenter le coût du crédit et, en conséquence le besoin de financement sur les fonds personnels de M. T., l’adossement de l’assurance-vie pour son montant initial et pour une durée moindre que celle du contrat de prêt s’avérant nécessairement insuffisant.

Il appartenait à la S.A. Crédit foncier de France d’attirer l’attention de M. T. sur cette situation et de procéder à une nouvelle simulation afin d’évaluer au mieux le besoin de financement mensuel, la volonté des parties étant de parvenir, dans la mesure du possible, à un auto-financement de l’acquisition grâce aux loyers perçus, aux contrats d’assurance-vie et aux abattements fiscaux.

Dans ces conditions, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner l’ensemble des moyens soulevés, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu le principe de la responsabilité contractuelle de la S.A. Crédit foncier de France. »

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 1er mars 2021.

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