Prescription d’une action en responsabilité, nouvelle décision de la Cour

La Cour d’appel de Toulouse a rendu un arrêt  le 30 Septembre 2020 – n° 18/05481 concernant toujours la société AKERYS-EDELIS et la société IFB, décision qui précise les délais de la prescription.

Elle rappelle tout d’abord que « La prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s’est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance. »

Son raisonnement est ensuite en deux temps :

– Elle distingue d’abord les pertes de loyers et la Cour considère que le point de départ de la prescription est la date à laquelle le gestionnaire a demandé aux investisseurs de  baisser son loyers.

– Dans un deuxième temps, elle juge que sur la valeur d’acquisition du bien, les investisseurs avaient la possibilité de se renseigner avant l’acquisition et que dès lors la prescription court à partir de la date de signature du contrat.

Il n’est pas possible de partager cette analyse.

– En effet, AKERYS-EDELIS via IFB vend un produit « packagé » qui comprend 3 éléments : la rentabilité locative, l’avantage fiscale et la revente.

Ces éléments sont difficilement dissociables et il faut attendre la fin de la période d’immobilisation fiscale pour connaître le prix de revente et donc l’équilibre globale de l’opération. Il n’y a donc aucune raison d’éclater l’analyse de la prescription entre plusieurs éléments.

Le préjudice sur la valeur n’est connue que lors de la revente ou de la tentative de revente.

L’étude réalisée ou supposée avoir été réalisée par EDC n’est portée à la connaissance des investisseurs que bien après l’acquisition etc.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 9 novembre 2020.

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