Une décision importante pour les investisseurs lésés

Par décision en date du 17 septembre 2020, la Cour d’appel de Douai vient de condamner la société IFB France à verser des dommages intérêts à un investisseur malheureux.

Les faits étaient assez classiques et beaucoup d’investisseurs lésés s’y retrouveront.

Suivant mandat de recherche du 22 août 2007, le justiciable qui cherchait à préparer sa retraite et organiser une prévoyance, a confié à la société IFB France se présentant comme « créateur de patrimoine », mandat de rechercher et sélectionner un logement correspondant au bilan patrimonial signé par ses soins le 21 juillet 2007, duquel il résultait une possibilité d’acquérir un bien immobilier de 100 000 euros dans le cadre du dispositif de défiscalisation Loi de Robien et une capacité d’épargne mensuelle maximale de 200 euros.

Le 6 octobre 2007, la société IFB France soumettait au justiciable qui l’acceptait, la signature d’un contrat préliminaire prévoyant l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement T2 sis […] au prix de 103 500 euros.

Suivant acte authentique du 30 juin 2008, le vente a été régularisée entre la venderesse, la SCI Sainte-Anne, et le justiciable au prix de 103 500 euros. Le bien immobilier a été livré le 19 mars 2010.

La Cour a jugé que la société IFB France ne s’est pas contentée de faire du démarchage auprès d’un particulier pour vendre un bien immobilier, mais a procédé à une analyse de la situation patrimoniale personnelle du justiciable  à l’aide du relevé d’informations patrimoniales renseigné le 21 juillet 2007, à partir duquel elle a élaboré une projection financière à type de simulation sans valeur contractuelle, dans le cadre de laquelle elle a proposé un investissement immobilier locatif offrant une défiscalisation dans le cadre de la Loi de Robien.

Comme l’a exactement apprécié le premier juge, il s’ensuit que la société IFB France est bien intervenue auprès du justiciable en qualité de conseiller en gestion de patrimoine, et non de simple agent immobilier, d’où une responsabilité accrue.

Aux termes de l’article L111-1 du Code de la consommation, créé par la Loi n°93-949 du 26 juillet 1993 dans sa version applicable au présent litige, tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service.

En application de ces dispositions, pèse sur le conseiller en gestion de patrimoine une obligation de s’informer sur son client, d’informer son client sur les risques et les caractéristiques des produits recommandés, et de conseiller à son client des produits adaptés à sa situation et à ses objectifs.

Le justiciable se plaignait simplement de devoir rembourser une somme mensuelle supérieure à ce que prévoyait la simulation financière et ne reprochait pas une surévaluation du prix de cession.

L’arrêt présente donc un intérêt car il définit la responsabilité d’IFB. Mais sa portée ne va pas au-delà.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 23 septembre 2020.

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