Recevabilité de l’action en responsabilité dirigée contre le conseiller en gestion de patrimoine dans le cadre d’une opération de défiscalisation.

Recevabilité de l’action en responsabilité dirigée contre le conseiller en gestion de patrimoine dans le cadre d’une opération de défiscalisation. Dès lors que l’acquéreur du bien immobilier ne se prévaut pas d’un défaut de rentabilité locative ou d’une surévaluation initiale du prix de vente, mais d’une perte de rentabilité au terme de l’opération de défiscalisation, le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité dirigée contre le conseiller en gestion de patrimoine au titre d’un manquement au devoir d’information et de conseil ne peut être fixé à l’issue d’une période de vacance locative, même longue.

Le dispositif de faveur dit « de Robien »

Le dispositif de faveur dit « de Robien » permet d’opérer une réduction d’impôt sur les revenus, calculée sur le prix d’acquisition du bien immobilier à concurrence d’un pourcentage évolutif dans le temps, au cours des neuf années suivant l’acquisition, atteignant 50% du prix d’acquisition, et sous condition de location non meublée du bien immobilier pendant cette durée.

Il en résulte que les variables fondamentales dans le cadre de ce mécanisme d’optimisation fiscale sont le prix d’acquisition du bien immobilier qui détermine le montant de la réduction d’impôt sur le revenu, et la mise en location qui, à la fois, conditionne le bénéfice de la réduction d’impôt mais également complète le gain fiscal réalisé par l’acquéreur afin de financer le remboursement du crédit immobilier souscrit pour le paiement du prix d’acquisition.

Dans ces conditions, le point de départ de l’action en responsabilité se situe à la date de la connaissance du préjudice invoqué. L’acquéreur ne pouvait apprécier la rentabilité de l’opération avant le terme de la période de défiscalisation obligatoire de neuf ans, ou facultative de douze ou quinze ans à compter de la première location. En outre, le terme de la période de défiscalisation obligatoire ou facultative ne conduit pas nécessairement l’acquéreur à mettre en vente le bien, qui constitue également un bien d’investissement.

Le terme du bénéfice des avantages fiscaux ne saurait être retenu comme le point de départ du délai de prescription, dès lors que ce n’est pas à cette date que les acquéreurs ont pu se rendre compte de l’absence de rentabilité de l’opération qu’ils allèguent. L’estimation du bien immobilier réalisée moins de trois ans après le terme de la période de location obligatoire, alors que le prêt courait encore pour de nombreuses années, constitue le point de départ de la prescription, laquelle n’était donc pas acquise lors de l’introduction de l’action.

Source :

CA Toulouse, 1re ch., 1re sect., 13 févr. 2024, n° 22/04295 : JurisData n° 2024-002017

Lorsque l’acheteur d’un bien immobilier ne se base pas sur un manque de rentabilité locative ou une surestimation initiale du prix de vente, mais plutôt sur une perte de rentabilité à la fin de l’opération de défiscalisation, le point de départ du délai de prescription pour une action en responsabilité contre le conseiller en gestion de patrimoine, en raison d’un manquement à son devoir d’information et de conseil, ne peut être fixé à la fin d’une période de vacance locative, même si elle est prolongée.

Le dispositif fiscal dit « de Robien » permet une réduction d’impôt sur les revenus, calculée en fonction du prix d’acquisition du bien immobilier sur une période de neuf ans suivant l’achat, atteignant 50 % du prix d’acquisition. Cette réduction est soumise à la condition que le bien soit loué non meublé pendant cette période.

Ainsi, les éléments clés de ce mécanisme d’optimisation fiscale sont le prix d’acquisition du bien immobilier, qui détermine le montant de la réduction d’impôt sur le revenu, et la mise en location, qui conditionne à la fois le bénéfice de la réduction d’impôt et complète le gain fiscal réalisé par l’acheteur pour rembourser le crédit immobilier contracté lors de l’achat.

Dans ces circonstances, le point de départ de l’action en responsabilité se situe à la date où le préjudice allégué est connu. L’acheteur ne pouvait évaluer la rentabilité de l’opération avant la fin de la période de défiscalisation obligatoire de neuf ans, ou facultative de douze ans.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 6 mars 2024.

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