Condamnation d’un commercialisateur

La Cour d’appel de Douai vient de rendre (le 20 Octobre 2016) une décision intéressante à l’encontre d’un commercialisateur de programmes immobiliers bien connu, la société VALORITY, qui a été condamnée. On ignore si l’arrêt a fait l’objet d’un pourvoi devant la Cour de Cassation.

En effet, il lui a été reproché de ne pas avoir rempli son devoir de conseil et d’informations à l’égard des acquéreurs :

Les magistrats affirment notamment que les acquéreurs devaient être avertis des aléas du programme :

« Il lui appartenait de se renseigner sur la situation personnelle et financière de Monsieur V. et de Madame L., de rechercher quels étaient les objectifs qu’ils poursuivaient, d’attirer leur attention sur l’adéquation de l’investissement à ceux-ci et sur les aléas tenant à l’existence d’un bail commercial. En effet, les loyers perçus devaient permettre aux acquéreurs de rembourser les mensualités de l’emprunt immobilier contracté et de bénéficier d’une réduction d’impôts. Or, le montant de ce loyer dépendait à la fois des clauses du bail commercial et de la fiabilité du preneur à bail. Il n’existait aucune obligation contractuelle du promoteur ou du gestionnaire de garantir une rentabilité constante durant toute la période pendant laquelle se prolongeaient les effets des avantages fiscaux. De surcroît, la spécificité du bien acquis, situé dans une station de sports d’hiver, soumise par définition à une attractivité très saisonnière, devait être également soulignée. Enfin, l’éventualité d’une défaillance du preneur à bail commercial, entraînant des impayés de loyers mettant en difficulté financière les emprunteurs, était un risque prévisible qui aurait dû leur être exposé.

La société Valority ne rapporte pas la moindre preuve de ce qu’elle aurait fourni ces informations aux intimés et qu’elle les aurait mis en garde concernant cet investissement relevant de mécanismes complexes. Au contraire, sa plaquette publicitaire mentionne que son rôle consiste à « analyser sa situation patrimoniale, à lui présenter des constructions d’excellente qualité, à l’accompagner dans des financements et lui assurer une rentabilité garantie », mention qui pouvait induire en erreur l’investisseur quant à la sécurité du placement. »

On peut regretter que les magistrats aient considéré que VALORITY ne devait pas vérifier la solvabilité du preneur à bail, ce qui est pour le moins étonnant.

Le préjudice est constitué par les pertes de loyers, mais la défaillance de Valority a pour conséquence la perte d’une chance ce qui exclut une réparation de la totalité du préjudice. La Cour fixe sans motivation la réparation due par Valority à 50% du préjudice, ce qui est faible.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 9 février 2017.

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