La Cour d’Appel de Versailles a rendu le 28 Avril 2020 une décision reconnaissant la responsabilité d’un gestionnaire de patrimoine dans la vente d’un produit géré par la  Akerys Services Immobiliers, devenue Belvia Immobilier.

Les arguments invoqués de part et d’autre étaient assez classiques.

La Cour a estimé que le point de départ de la prescription était la date à laquelle le bien avait été livré et a donc considéré l’affaire comme non prescrite. Elle n’a donc pas étudié les autres arguments des défendeurs sur le point de départ de la prescription, ce qu’elle aurait fait sans doute si la date de livraison comme point de départ de la prescription avait été défavorable aux demandeurs.

Elle a ensuite analysé les fautes du gestionnaire de patrimoine et a écarté un à un tous ses arguments dans des considérants qu’il faut reproduire et les victimes de la défiscalisation se retrouveront dans les processus évoqués.

Considérant que le plan mentionnait, sous le paragraphe ‘ »garanties » un revenu mensuel de 645 euros et une assurance de 5,40%’; qu’il indiquait le pourcentage des frais de gestion, des charges de copropriété et des honoraires de location‘; qu’il indiquait le montant du financement -188.700 euros- et précisait qu’à la clôture du plan, après 9 ans, le bien aurait une valeur de cession de 204.255 euros – 2% par an à partir de la 5 ème année, qu’un capital net d’impôt de 57.117 euros aurait été constitué avec un taux de rentabilité de 30,99%’ ; qu’un tableau résumait ce plan en faisant état d’entrées de 1.280 euros par mois – dont 701 euros au titre du revenu locatif – et de sorties d’un même montant, le tableau étant suivi de la mention «’solution autofinancée’»’:

Considérant que la mention selon laquelle ce document n’est pas contractuel ou constitue une simulation ne permet pas d’exonérer le conseiller de ses responsabilités encourues en cas de manquement à ses devoirs de conseil et d’information étant précisé que la responsabilité de la société est recherchée sur le fondement de l’ancien article 1382 du Code civil.

Considérant que le «’plan d’épargne fiscal‘» ne contient aucune réserve’; qu’il ne fait état d’aucun aléa  alors même que les loyers ne pourront être perçus qu’après la construction du bien soit, en l’espèce, en mai 2012, près de deux ans après l’étude ;

Considérant, de même, qu’il ne contient aucune référence aux conditions d’obtention de l’avantage fiscal pourtant mis en exergue’; qu’il ne précise pas, notamment, qu’il était subordonné à une location continue du bien sans vacance supérieure à 12 mois’; qu’il appartenait à la société procédant à une simulation prenant en compte un avantage fiscal d’informer les époux des conditions de celui-ci’ ;

Considérant, ainsi, que seules sont vantées les qualités du produit sans que les époux, profanes, aient été avisés spécifiquement d’un risque ou des contraintes’;

Considérant que la société a donc manqué aux obligations de conseil et d’information qui lui incombent en qualité de conseiller en gestion de patrimoine’;

Considérant que l’opération consistait en un ensemble de contrats liés, les époux confiant à une société la gestion de leur bien et souscrivant un contrat garantissant les risques locatifs‘;

Considérant qu’il ne peut résulter de la souscription obligatoire d’une telle assurance que les époux étaient informés des risques notamment locatifs de l’opération’;

Considérant que le succès annoncé de l’opération suppose, notamment, que le bien ne soit pas acquis à un prix surélevé et que les loyers perçus correspondent aux montants annoncés étant précisé que tout «’investisseur’» même profane ne peut ignorer qu’il existe toujours un aléa sur le montant des loyers surtout sur une longue période’; que cet aléa ne justifie pas, toutefois, une surévaluation initiale du loyer’;

Considérant, s’agissant des revenus locatifs, que le plan faisait état de loyers garantis de 645 euros, moyennant une assurance, mais également d’un revenu locatif mensuel de 701 euros’; que les frais de gestion mensuels étaient portés- en face de ce revenu de 701 euros- pour 154 euros’;

Considérant que le bien a été vacant durant dix mois après sa livraison’; que les époux ont perçu le loyer garanti après imputation du coût de l’assurance, conformément au plan établi’;

Considérant que, dans un courrier du 7 octobre 2013, la société Belvia Immobilier leur a précisé que le montant du loyer garanti à 645 euros n’était fixé que jusqu’à l’entrée du premier locataire, les loyers proposés à la location devant tenir compte du marché locatif’;

Considérant que le plan d’épargne fiscal était donc trompeur car il ne précisait nullement que le loyer n’était garanti que pour une période limitée’; que ce manquement est dépourvu de lien avec les aléas locatifs’;

Considérant que les époux ont in fine trouvé un nouveau locataire moyennant un loyer de 540 euros hors charges’;

Considérant que, par rapport au loyer garanti, les époux perdent donc une somme de 75 euros par mois’;

Considérant que si les revenus locatifs portés sur le tableau pour une somme de 701 euros par mois étaient affectés d’un aléa qui ne pouvait qu’être envisagé par les époux, le plan ne mentionne nullement que le revenu mensuel «’garanti’» ne l’était qu’avant la première mise en location’;

Considérant que la société intimée a donc manqué à son devoir d’information’;

Considérant que la société intimée a également manqué à son devoir d’information en ne faisant pas état des intérêts intercalaires alors qu’elle mentionne l’existence d’un différé d’amortissement de 12 mois’;

La Cour s’est alors livrée à l’estimation de la surévaluation de l’immeuble et chose rare, elle a retenu comme référence « la cote Callon » qui est pourtant rejetée par nombre de juridictions.

La Cour a ensuite sursis à statuer en estimant qu’elle ne pouvait évaluer le préjudice sans connaître.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 11 mai 2020.

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