EHPAD : le piège des preneurs

Une nouvelle concurrence difficilement surmontable …

Chacun pourrait croire que les EHPAD restent encore un bon investissement. Malheureusement, comme le reste de la bulle immobilière, cette branche se trouve aujourd’hui sérieusement affectée.

Les EHPAD sont en effet victimes de leurs succès : la population française vieillissant à vue d’œil, la demande est encore forte. Toutefois, le prix de l’hébergement et la crise économique durable, font qu’il est de plus en plus difficile d’assumer ces dépenses.

Aussi, les établissements hospitaliers ont-ils saisi l’opportunité de créer à peu de frais des EHPAD publiques qui leur permettent de casser les prix. Cela est rendu possible par le fait que les constructions existent déjà, qu’elles sont aux normes hospitalières et que le personnel est déjà sur place. Sans compter qu’aux oreilles de l’ARS et des collectivités locales, un EHPAD hospitalier fait beaucoup plus sérieux, aussi bénéficiera-t-il aisément des agréments administratifs nécessaires.

Contre cette nouvelle concurrence les investisseurs privés ne peuvent pas grand-chose, sauf à se lancer dans des investissements pour apporter un « plus » à leur établissement, en plus des nouvelles normes, ce qui ne peut concerner que très peu d’établissement.

… Qui incite l’un des trois géants à faire main basse sur le système …

En 2016, les plus gros exploitants d’EHPAD sont [1] :
Pangelex-EHPAD-10 02 16Le reste des exploitants gère, pour le plus important (le Noble Age), 3.906 lits dans 43 établissements. On voit de suite que la marche est très haute entre les trois premiers et les autres qui font figure de PME face aux trois industriels de cette activité.

Indéniablement, Domusvi a développé une stratégie intelligente de conquête du marché. Le mode d’emploi est très simple : après avoir laissé la communauté des investisseurs assumer la construction et donc l’investissement le plus lourd, Domusvi propose des baux commerciaux aux investisseurs et gère l’exploitation, en prenant de confortables marges. Au bout d’une saison (9 années de bail commercial), Domusvi donne son congé et part avec la clientèle.

Le tour est très simple, car Domusvi ayant l’assentiment de l’ARS et des collectivités territoriales obtient sans trop de difficulté le transfert du fonds de commerce dans une ville où, précisément, elle aura fait construire.

Le tour est simple mais pratiquement imparable, car, « cerise sur le gâteau », le transfert implique dans la plupart des cas la disparition du fonds de commerce originel, dans la mesure où les autorités administratives restreignent géographiquement le nombre d’EHPAD. Conséquence : les investisseurs n’auront que leurs yeux pour pleurer.

… D’où l’attention extrême que l’on doit porter au bail commercial
Il est une anomalie juridique : celle que dans ce domaine, c’est le preneur ou le notaire du vendeur qui rédige le bail commercial. Ce qui est une hérésie dans la mesure où le pouvoir, qui autrefois se trouvait du côté du bailleur, se trouve désormais dans les mains du preneur.

Or, si le bail commercial a été conçu pour protéger le preneur, en lui accordant la propriété commerciale, dans certains cas, dont l’exploitation d’EHPAD, l’on est bien plus proche d’un service public que d’une exploitation commerciale stricto sensu. Dans cette hypothèse, le preneur n’a pas besoin d’une protection aussi forte, surtout lorsque le transfert de fonds de commerce peut aboutir à faire disparaître le fonds originel, et donc d’empêcher purement et simplement les investisseurs de continuer d’exploiter leurs biens.

On veillera donc lors de l’établissement du bail à se faire conseiller par un avocat afin d’éviter les déboires des investisseurs qui auront signé des baux rédigés « sur mesure » à la faveur exclusive du preneur.

 

Auteurs : Me Eric Hautrive et Me Thibault du Manoir de Juaye, avocats à la Cour.
Publié par Erin B. le 11 février 2016.

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[1] Source : guide du patrimoine 2016