AKERYS, décision de la Cour d’Appel

Deuxième décision concernant la société AKERYS (Cour d’appel Aix-en-Provence Chambre 4 A18 Mai 2017 N° 2017/ 409) et comme pour la première commentée, on ignore s’il y a eu un pourvoi et donc si la décision est définitive.

Le sens de la décision est à l’inverse de celle Bordeaux, que nous avons commentée récemment. Mais, comme on le verra, la position de la Cour ne ferme pas la porte à toute indemnisation. L’espoir reste permis !!

L’histoire est pourtant singulièrement comparable à  la précédente.

La société Azur Expansion, aujourd’hui en liquidation judiciaire, était spécialisée dans le conseil en défiscalisation et, à ce titre, commercialisait des produits immobiliers à vocation patrimoniale ; dans le cadre de son activité, elle a, le 18 avril 2005, conclu un contrat d’agent commercial avec Monsieur Loïc M. pour la commercialisation de ses produits.

Début mai 2005, Monsieur Loïc M. a démarché Monsieur Fabrice N. auquel il a présenté un plan d’épargne fiscal incluant l’acquisition, en vue d’une opération de défiscalisation, d’un bien immobilier dépendant d’un programme de promotion « Côté Sud » à Saint-Clair de La Tour (Isère), dont la livraison était prévue pour le premier trimestre 2007.

Ce programme de promotion était conduit par la société Akerys Promotion, aujourd’hui dénommée Edélis, alors spécialisée dans la réalisation de programmes de promotion d’immeubles à usage d’habitation généralement commercialisés en lots de copropriété dans le cadre des dispositions de la loi dite « de Robien » pour l’investissement locatif, et qui, pour les besoins de l’opération de Saint-Clair de la Tour, avait constitué une SCI côté Sud.

Un contrat préliminaire de réservation en vue de l’acquisition d’un appartement avec parking a été signé les 13 mai et 7 juin 2005 et le 2 juillet 2005, et Monsieur N. a accepté l’offre de crédit lui ayant été faite le 28 juin 2005 par la BNP Paribas Invest Immo, relativement à un prêt de 147 700 euros (coût total de l’opération), à un taux révisable de 3,85 % sur 26 ans, dont 24 mois de période d’utilisation, 12 mois de différé et 276 mois d’amortissement du crédit.

Par acte reçu le 26 avril 2006 en l’étude de Me T., notaire associé à Paris, Monsieur N. a donc fait l’acquisition en l’état futur d’achèvement auprès de la SCI côté Sud, pour le prix de 147 700 euros, intégralement financé au moyen du prêt consenti par la BNP Paribas Invest Immo, des lots 50 (appartement T3 avec balcon dans le bâtiment B portant le n° 45 du plan) et 125 (parking aérien portant le n° 45 du plan).

Deux ans après, Monsieur Fabrice N. a assigné les protagonistes du dossier en demandant notamment la résolution du contrat de vente pour dol, c’est-à-dire qu’il reprochait des manœuvres frauduleuses l’ayant conduit à l’achat. Il invoquait l’exagération du montant du loyer « garanti » résultant du plan d’épargne fiscal, qui lui a été présenté en période pré-contractuelle, la surévaluation du bien, dont la valeur de cession était chiffrée à 168 879 euros au terme de la durée d’amortissement de 9 ans et l’existence d’un taux d’intérêt trompeur pour lequel aucune information ne lui avait été donnée relativement à son caractère variable et non plafonné.

Mais la Cour devait le débouter de sa demande en lui reprochant de ne pas avoir apporté des preuves suffisantes pour étayer son argumentation notamment sur la simulation fiscale établie par le commercialisateur.

Sur le loyer erroné, elle constate que le loyer promis était de 542 euros la première année et de 650 euros après neuf ans, et le loyer obtenu de 550 euros (on ne sait pas à quelle date) et qu’il n’y avait donc nulle surévaluation du loyer.  Elle ajoute que les prévisions de location du bien n’étaient pas manifestement irréalisables, eu égard au marché locatif local
Sur la surévaluation du prix d’achat, elle indique que l’on ne peut se contenter de l’attestation d’une agence immobilière.

Il est toujours facile de réécrire l’histoire d’un procès et de se demander s’il n’était pas possible à l’investisseur lésé de gagner son dossier. Avançons avec prudence car nos réflexions s’appuient uniquement sur l’arrêt rendu et non sur le dossier.

Premier point :  La Cour d’appel note que si le plaignant avait démontré que le loyer promis était exagéré de manière manifeste, il y aurait matière à résolution de la vente.

Second point : Selon la Cour, l’attestation d’un agent immobilier n’est pas suffisante pour démontrer la surévaluation du prix et le plaignant aurait pu faire intervenir un expert pour valoriser le bien.

Troisième point : Il était possible d’invoquer le manquement du promoteur à son obligation pré-contractuelle d’information et il semblerait que cela n’est pas été fait.

Quatrième point : La Cour vise l’étude fiscale préliminaire. Mais quant est il des documents publicitaires et des différents documents échangés avant la vente ? Plusieurs Cours d’appel ont considéré, à juste titre, que ces documents pouvaient correspondre à un engagement quasi contractuel du promoteur. Nous avons ainsi obtenu la condamnation d’un promoteur à assurer la rentabilité promise sur les brochures.

Cinquième point : la Cour d’appel note que la société de commercialisation était en liquidation (elle se présentait comme conseil en patrimoine) et sous-entend qu’il aurait été possible d’avoir un recours contre elle.

En d’autres termes, après analyse, l’arrêt rendu n’interdit pas aux victimes de défiscalisation de se retourner avec des réelles chances de succès contre les promoteurs et leurs comparses.

 

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 11 septembre 2017.

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