La Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre, 1re section – n° 17/02710 a rendu le 28 Octobre 2019 une décision où l’on retrouve une fois de plus la société AKERYS devenue EDELIS et a débouté la plaignante de ses demandes. Les faits sont comparables à ceux que nous retrouvons dans nos dossiers.
Par acte sous seing privé du 6 octobre 2005, M. B. et Mme T. épouse B. ont conclu avec la société 4M Promotion, devenue la Sas Akerys Promotion, un contrat de réservation portant sur un appartement T2 d’une surface de 54,71 m2 avec un parking couvert, en l’état futur d’achèvement situé dans la […] pour un prix de 124.750 €, financé par un prêt du même montant souscrit auprès de la Caixabank.
Cette acquisition entrait dans le cadre de la loi dite de Robien en vue d’une opération de défiscalisation pour les acquéreurs sur la base d’un loyer mensuel de 437 € et s’est concrétisée par acte authentique passé en l’étude de Me L. notaire à Toulouse le du 22 mars 2006.
Le 18 avril 2006, un mandat de gestion était consenti par les époux B. à la société Sas Akerys Gestion qui sera dénommée par la suite Belvia Immobilier.
Le bien a été livré en avril 2008 et loué à compter du mois d’octobre suivant.
Constatant que la rentabilité de l’opération n’était pas avérée, les époux B. ont reproché à la Sas Akerys Promotion, promoteur du projet, un manquement à son devoir d’information et de conseil.
Ils l’ont alors fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices par acte d’huissier en date du 5 septembre 2014.
Ils ont été débouté de leurs demandes par le tribunal de grande instance le 21 avril 2017, au motif que leur action serait prescrite.
La Cour d’appel de Toulouse a alors du statuer à nouveau sur ce problème de prescription.
Elle écrit donc : « les époux B. soutiennent avoir été trompés sur la valeur du bien et sur la rentabilité économique de l’opération et il convient de déterminer à quelle date ils en ont eu connaissance. »
La Cour prend deux hypothèses successivement pour le point de départ de la prescription
Elle se demande tout d’abord à partir de quelle date il y a eu la tromperie sur la rentabilité de l’opération et constate que dès la première location des difficultés existaient en raison d’un locataire insolvable et elle s’attarde ensuite sur l’importance des frais de gestion qui étaient connus depuis les premières locations. Elle en conclut que les demandes à ce titre sont prescrites.
Cela ne nous apparaît pas comme étant contestable.
La Cour se livre ensuite à une analyse de la valeur réelle du bien et elle fait peser une obligation de se renseigner sur les plaignants en considérant qu’ils auraient du « s’informer par tout moyen, du prix moyen du mètre carré dans le secteur. » Puis, elle ajoute que la surévaluation du prix n’est pas prouvée (c’est pour cette raison de preuve qu’avant tout procès, il faut procéder à une expertise judiciaire). Elle conclut que l’affaire est prescrite non pas sans doute en raison de l’absence de preuve de la surévaluation, mais sans doute parce qu’elle considère à tort selon nous que les plaignants auraient du se renseigner sur la valeur du bien au moment de son acquisition.
Or sur ce point, dans de nombreux dossiers, la société IFB soutient avoir vérifié les valeurs d’acquisition souvent avec la société EDC. On ignore si cette société et cette association étaient dans cette affaire. Mais comment peut – on demander à des investisseurs de vérifier les prix d’acquisition alors que d’autres prétendent l’avoir fait !
Les motivations de cette décision méritent sans doute que les plaignants se pourvoient devant la Cour de Cassation.
Publié par Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour, le 17 novembre 2019.
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