Le 6 Septembre 2018, la Cour d’appel vient d’annuler pour dol une vente conclue par la société AKERYS devenue EDELIS et l’on ne peut que constater à la lecture de l’arrêt que les magistrats ne sont pas tendres avec le promoteur. On ignore si cette décision a fait l’objet d’un pourvoi en cassation.
La Cour d’appel s’est prononcé sur la prescription et a considéré à juste titre qu’il ne fallait pas partir de la date d’acquisition du bien mais de la date à laquelle le potentiel locatif est apparu comme très faible. « Surabondamment, il doit être relevé que le délai de l’action en nullité d’un contrat pour cause de dol ne court qu’à compter de la découverte de ce dernier et que, si les manoeuvres alléguées ont été commises antérieurement ou concomitamment à la souscription du contrat de réservation le 19 février 2009, ce sans quoi le dol ne pourrait être retenu, la découverte par les époux C. des faits constitutifs de ce dol, à savoir une présentation fallacieuse et/ou mensongère de l’opération fondée sur une exagération de la valeur du bien, de son potentiel locatif, de l’avantage fiscal attendu et du montant de l’effort financier à accomplir au cours des 9 premières années, a été bien postérieure à la souscription de cet acte, comme de sa réitération par acte authentique, puisque l’exagération du potentiel locatif est notamment apparue pour la première fois en avril 2010, à l’occasion de la première mise en location du bien. »
À la lecture des paragraphes concernant le dol, de nombreux investisseurs lésés retrouveront ce qu’ils ont vécu.
« Selon l’article 1116 du Code civil, en sa rédaction alors applicable, « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. »
En l’espèce, il résulte du contrat préliminaire conclu entre la société Akerys Promotion et les époux C. les 19 février et 2 mars 2009 que le promoteur, qualifié de réservant, s’est engagé au profit des seconds, qualifiés de réservataires, à leur offrir la faculté d’acquérir dans le cadre juridique d’une vente en l’état futur d’achèvement un bien immobilier dépendant du programme […], d’une surface habitable de 82,37 m2, constitué de quatre pièces principales, moyennant le prix de 204 000 euros TVA comprise, considéré comme un prix « acte en mains » englobant tous les frais, droits et honoraires accessoires aux actes authentiques de vente et de prêt, y compris les frais d’inscription hypothécaire ou de privilège de prêteurs de deniers.
Ce contrat préliminaire comprend une « attestation » par laquelle la société Akerys Services Immobiliers, appartenant au groupe Akerys, s’est engagé envers les réservataires, sous réserve de la conclusion d’un mandat de gérance locative du bien livré, condition remplie le 22 décembre 2009, à trouver un premier locataire à compter du lendemain de la date de signature du procès-verbal de livraison et, à défaut, à leur verser une pénalité mensuelle qualifiée de revenu mensuel foncier de substitution et correspondant au montant du loyer mensuel brut fixé à 765 euros duquel seront déduits tous les frais liés à la gestion du bien, tels que les honoraires de gestion et les charges de copropriété, conformément aux usages. La même société s’est engagée à proposer aux acquéreurs une garantie locative dite de « vacance et loyers impayés » souscrite auprès d’une compagnie d’assurance et qui prendra effet à la date d’entrée du premier locataire dans le logement et courra pour une durée de neuf années fermes. Cette attestation figure à la suite du contrat de réservation, dans un document unique constitué de quatre feuillets non détachés, et a été signée les mêmes jours que ci-dessus respectivement par les réservataires et le gestionnaire. Au dos de cette attestation figure le logo du Groupe Akerys mentionnant ses quatre composantes, dont la promotion et les services immobiliers, représentées par les signataires respectifs du contrat de réservation et de « l’attestation », montrant ainsi que, sous couvert d’entités juridiques différentes, l’opération procède d’une conception et poursuit un but unique, à savoir la mise en oeuvre et la commercialisation de programmes immobiliers à usage locatif.
Dans le cadre des pourparlers préalables à la signature de ce contrat préliminaire, M. Nicolas M. a remis aux époux C. un document intitulé « Plan Épargne Fiscal », daté du jour même de la signature du contrat et constituant une simulation financière et fiscale aux termes de laquelle, après une récapitulation des revenus des époux C. et de leur tranche marginale d’imposition (30 %), le dispositif Scellier était qualifié de solution optimale associée à l’acquisition d’un bien immobilier évalué à 204 000 euros, prix du bien ci-dessus désigné, productif d’un revenu mensuel brut de 765 euros, comme mentionné également dans « l’attestation » décrite ci-dessus, avec des charges comprenant notamment une assurance dite « vacance locative et loyers impayés » et un remboursement d’emprunt couvrant, comme celui consenti par le Crédit Foncier, l’intégralité du prix sur une durée sensiblement équivalente (264 mois pour 258) et un taux d’intérêt pratiquement similaire (5 % pour 5,1). Basée sur une perception de revenus locatifs revalorisés de 2 % par an et sur la cession du bien, à l’expiration d’une période de neuf ans, terme de la période obligatoire d’amortissement Scellier, moyennant un prix revalorisé de 2 % par an à partir de la cinquième année, cette estimation conclut à un taux de rentabilité de 31,52 %.
Le nom de M. Nicolas M. est associé à la mention, figurant en bas de chaque page de cette simulation, de consultant du cabinet Groupe EURC, qu’il reconnaît aujourd’hui être le groupe Eurêka France, son mandant, mais que les époux C. n’avaient aucun moyen, au jour où ils ont été démarchés et ont signé le contrat de réservation, de relier à cette société, au demeurant désignée sous une dénomination commerciale distincte. M. Nicolas M. s’étant par ailleurs abstenu de mentionner sa qualité de démarcheur pour le compte de cette dernière société dans l’acte de réservation signé le même jour, les époux C. ont pu légitimement penser qu’il avait la qualité de conseiller patrimonial indépendant et que les informations données par ce dernier n’en avaient que plus de poids.
La conclusion de cette simulation était donc de nature à convaincre les plus récalcitrants et venait corroborer la plaquette de présentation de la résidence Le Clos Jacques Coeur, éditée par la société Akerys Promotion, qui décrivait l’opération, sur un plan plus général, comme un excellent investissement à fort potentiel locatif.
Sans même qu’il soit nécessaire de se référer à la démonstration manuscrite du dispositif Scellier, censée émaner de M. Nicolas M. mais concernant une opération d’un montant de 240 000 euros, il ressort de l’ensemble de ces documents, qui revêtent, pour certains, un caractère contractuel et, pour les autres, font partie intégrante des informations délivrées aux acquéreurs avant la conclusion du contrat et sur la base desquelles ils se sont décidés, qu’ils ont été élaborés, à dessein, dans le cadre d’une politique commerciale concertée entre le promoteur et ses mandataires, à la fois pour faciliter le travail du démarcheur et pour emporter plus facilement la conviction de l’acquéreur potentiel dans le cadre d’une vente par démarchage à domicile, considéré comme un procédé de vente agressif et à ce titre réglementé, ainsi que le relève, de manière tout à fait pertinente, le premier juge.
Dès lors, c’est vainement que la société Edelis soutient qu’elle ne pourrait être tenue pour responsable des informations données par M. Nicolas M. au travers de cette simulation fiscale, alors que ces dernières l’ont été en même temps que les documents contractuels remis aux époux C., lesquels font par ailleurs clairement référence, ne serait-ce que par la durée de neuf ans de la garantie locative et l’engagement sur un premier loyer compatible avec les chiffres de cette simulation fiscale, au dispositif Scellier sous le signe duquel a été placée toute l’opération et sans lequel les époux C. n’auraient pas été convaincus de signer le contrat de réservation.
C’est également de manière pertinente que le jugement retient que cette présentation habile de ces documents et les informations rassurantes données par un commercial rodé à l’exercice ne pouvait aboutir qu’à laisser penser au consommateur moyen que l’opération « clé en mains » proposée était simple et sans risque, et qu’elle serait en tous points conforme à ce qui était presque scientifiquement démontré.
En outre, il importe de ne pas oublier que l’opération ayant été souscrite au début de l’année 2009, alors qu’avait éclaté l’une des plus graves crises économiques et financières de tous les temps et que les promoteurs immobiliers se sont trouvés confrontés à un effondrement de la demande de biens immobiliers à usage locatif, les engagements pris, tant en termes de revalorisation des prix de l’immobilier que d’augmentation régulière des loyers, ont été délibérément exagérés, pour permettre de remplir les carnets de commande, et donc trompeurs pour des consommateurs qui, bien qu’appartenant à la classe moyenne, ne pouvaient être considérés comme avertis, étant souligné que tout avait été mis en oeuvre, tant par le choix d’une centralisation de la passation des actes en une étude notariale d’Orange que par la proposition de donner procuration à l’un de ses clercs, dont le coût était inclus dans le prix de vente, ou encore par le couplage de l’opération de vente avec celle de location confiée à un gestionnaire agréé qui donnait des assurances sur la valeur locative du bien, pour dissuader l’acquéreur de se renseigner par lui-même sur la qualité de son investissement, notamment en se déplaçant sur la région de Bourges ou en l’étude du notaire chargé de recevoir l’acte.
En effet, il est avéré que moins de six mois après la réception de l’acte authentique, la première location du bien suivant la livraison n’a pu être consentie que moyennant un loyer de 690 euros, soit une diminution de l’ordre de 10 % par rapport au revenu locatif pris en compte tant dans la simulation fiscale que dans « l’attestation » associée au contrat de réservation, et que la dernière location consentie à compter du 1er janvier 2015 l’a même été sur la base d’un loyer mensuel encore moindre de 670 euros, alors qu’il était mentionné un loyer de 861,50 euros pour l’année 2015 sur le prévisionnel. C’est tout à fait vainement que la société Edelis se retranche derrière le zonage du dispositif Scellier qui désignerait la ville de Bourges comme une zone tendue en matière de location immobilière, alors qu’elle est classée, selon ses propres documents (pièce nº 3), en zone B2, c’est-à-dire la quatrième seulement par ordre d’importance sur les cinq catégories retenues, à l’instar de la plupart des chefs-lieux de département.
Dès lors, c’est à juste titre que les époux C., qui ont conclu une opération de défiscalisation entrée dans le champ contractuel, soutiennent que le loyer mis en avant pour les convaincre de conclure le contrat ne résulte d’aucune étude de marché digne de ce nom et que les informations fournies par le promoteur ou le démarcheur n’étaient pas conformes à la réalité économique connue et prévisible du marché locatif de la ville de Bourges à la date de la vente, et n’étaient donc pas loyales.
En outre, il résulte d’une estimation réalisée en novembre 2014 par Belvia Immobilier, qui assure la gestion locative du bien, que la valeur de ce dernier, sous réserve qu’il soit en bon état d’entretien, pourrait être de 110 000 euros net vendeur et libre de toute occupation. La consultation, à la même date, d’un site Internet recensant les prix de l’immobilier à Bourges, à supposer qu’on retienne la fourchette haute en rapport avec le caractère récent du bien, permettrait de retenir, tout au plus, un prix de l’ordre de 130 000 euros. Ces éléments soumis à discussion contradictoire et, au demeurant, non contredits utilement par la société Edelis qui ne produit aux débats aucun terme de comparaison, révèlent que la valeur réelle du bien, quelques cinq années après la vente, est très inférieure à son prix de vente, en admettant même qu’on ne se réfère qu’au prix hors taxes de 170 568,56 euros puisque toute vente, à défaut de TVA, est soumise à des droits d’enregistrement, outre les honoraires de notaire et frais de négociation.
Une telle diminution de la valeur vénale du bien ne s’explique nullement par une chute du prix de l’immobilier qui, malgré la crise de 2008, est resté relativement stable entre 2007 et 2014, en sorte que la présentation de ce bien comme un excellent investissement, dans le cadre de cette même opération de défiscalisation, était outrancière, ne reposant sur aucune véritable étude de marché, et manquait également de loyauté.
Ainsi, non seulement la société Akerys, la société Groupe Eurêka France et M. Nicolas M. n’ont attiré à aucun moment l’attention des acquéreurs sur le caractère aléatoire de l’opération, en termes d’évolution des loyers et du prix de l’immobilier, mais encore ont présenté cette dernière comme dépourvue de tout risque et parfaitement rentable alors même qu’ils savaient, en leur qualité de professionnel de l’immobilier, par ailleurs durement éprouvés par la crise qui venait d’éclater, que tel n’était pas le cas.
Les agissements combinés du promoteur et du démarcheur de la société chargée de la commercialisation du programme mettent bien en évidence, ainsi qu’il a été démontré ci-dessus, l’existence d’un dol, lequel constitue une cause de nullité de la vente alors même qu’il n’a entraîné qu’une erreur sur la valeur ou sur la rentabilité de l’opération.
Le démarcheur n’ayant pas agi en dehors de son mandat, quand bien même il s’est présenté comme conseil en patrimoine indépendant, mais ayant, au contraire, appliqué la méthode de commercialisation habituelle consistant à vendre les biens proposés dans le cadre d’une opération de défiscalisation intégrant un montant de loyer et un prix de vente décidés par le promoteur lui-même, la société Edelis ne saurait soutenir qu’elle n’est pas responsable de ses agissements dolosifs pour se soustraire à l’annulation de la vente, ainsi qu’à tous dommages-intérêts éventuels.
Dès lors, l’annulation du contrat préliminaire des 19 février et 2 mars 2019 et du contrat reçu en la forme authentique le 25 novembre 2009, qui en est la suite et la conséquence, doit également être prononcée sur le fondement du dol qui a été déterminant du consentement des époux C., ainsi qu’il a été expliqué ci-dessus.
Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 17 octobre 2018.
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