La Cour d’appel de Versailles vient de rendre un arrêt  redoutable (11 Octobre 2018  N° 17/02961) sur ce fameux problème de prescription.

Les plaignants qui nous ont contactés après cette décision, nous ont informé de leur volonté de se pourvoir en cassation et il faudra donc attendre pour être fixe définitivement et pour plagier le grand Charles, « une bataille a été perdue mais pas la guerre ».

Il y avait deux prescriptions dans le dossier :
Celle afférente au dol qui se prescrit par 5 ans à compter de la date de révélation des faits.
Celle afférente au devoir de conseil, qui, comme l’action, avait été intentée avant juin 2013 ne posait pas de questions particulières. En effet, la durée de prescription était alors de 10 ou 20 ans.

Le 15 juillet 2004, M. et Mme N. ont conclu avec la société Promobat, représentée par son mandataire, la société Fiscali Conseil, un contrat de réservation portant sur un appartement vendu en l’état futur d’achèvement.

L’immeuble a été livré courant 2005 et M. et Mme N. ont consenti un mandat de gestion locative, le 17 juin 2005, à la société Gestia, devenue P. Immobilier Services.

Par actes des 30 avril et 3 mai 2013, M. et Mme N. ont assigné les sociétés Promobat, Groupe Eurobat devenue P. Promotion, P. Immobilier Services, Fiscali Conseil et BNP Paribas Lease Group devant le tribunal de grande instance de Nanterre, en vue d’obtenir l’annulation des contrats de réservation, de vente, de prêt et de gestion locative et l’indemnisation de leur préjudice.

La Cour a jugé que « Le tribunal a justement constaté que plus de cinq ans s’étaient écoulés entre la date du dernier contrat et la première assignation. Par ailleurs M. et Mme N. n’établissent pas la date à laquelle ils ont ‘découvert’ le dol qu’ils invoquent. En effet, le seul fait qu’ils aient fait procéder à une estimation en 2012 concluant à une valeur du bien très inférieure au prix qu’ils ont payé ne suffit pas en lui-même à caractériser le dol, pour les motifs exposés par le tribunal que la Cour fait siens, ni même à établir la date à laquelle ils ont eu connaissance de cette situation, le point de départ de la prescription ne pouvant être laissé à la discrétion de celui qui l’invoque, sauf à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription. »

Dans leurs écritures, à aucun moment il n’est évoqué la durée d’immobilisation fiscale, qui explique en pratique que les justiciables attendent l’expiration.

Cette motivation nous apparaît contestable puisque la rentabilité d’une opération s’apprécie d’une part sur les revenus reçus, sur l’avantage fiscal et sur le prix de revente. Or, ce prix ne peut être connu qu’après l’expiration de la période d’immobilisation fiscale soit au minimum neuf ans. Par ailleurs, la Cour d’appel s’est bien gardé de suggérer quelle aurait pu être la date de point de départ de la prescription, ce qui est fort dommage.

Sur le devoir de conseil, les époux N. ont été déboutés de manière assez classique pour ne pas avoir étayés suffisamment la valeur du bien à l’achat comme à la revente et il est indiqué en outre, qu’il n’est pas possible de tirer partie des difficultés locatives « le risque de telles difficultés, inhérent à un investissement locatif, n’avait pas lieu de faire l’objet d’une information particulière ». Cette affirmation ne semble pas être dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de Cassation.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 12 novembre 2018.

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