Un redoutable arrêt en matière de prescription

La Cour d’appel de Versailles vient de rendre un arrêt  redoutable (11 Octobre 2018  N° 17/02961) sur ce fameux problème de prescription.

Les plaignants qui nous ont contactés après cette décision, nous ont informé de leur volonté de se pourvoir en cassation et il faudra donc attendre pour être fixe définitivement et pour plagier le grand Charles, « une bataille a été perdue mais pas la guerre ».

Il y avait deux prescriptions dans le dossier :
Celle afférente au dol qui se prescrit par 5 ans à compter de la date de révélation des faits.
Celle afférente au devoir de conseil, qui, comme l’action, avait été intentée avant juin 2013 ne posait pas de questions particulières. En effet, la durée de prescription était alors de 10 ou 20 ans.

Le 15 juillet 2004, M. et Mme N. ont conclu avec la société Promobat, représentée par son mandataire, la société Fiscali Conseil, un contrat de réservation portant sur un appartement vendu en l’état futur d’achèvement.

L’immeuble a été livré courant 2005 et M. et Mme N. ont consenti un mandat de gestion locative, le 17 juin 2005, à la société Gestia, devenue P. Immobilier Services.

Par actes des 30 avril et 3 mai 2013, M. et Mme N. ont assigné les sociétés Promobat, Groupe Eurobat devenue P. Promotion, P. Immobilier Services, Fiscali Conseil et BNP Paribas Lease Group devant le tribunal de grande instance de Nanterre, en vue d’obtenir l’annulation des contrats de réservation, de vente, de prêt et de gestion locative et l’indemnisation de leur préjudice.

La Cour a jugé que « Le tribunal a justement constaté que plus de cinq ans s’étaient écoulés entre la date du dernier contrat et la première assignation. Par ailleurs M. et Mme N. n’établissent pas la date à laquelle ils ont ‘découvert’ le dol qu’ils invoquent. En effet, le seul fait qu’ils aient fait procéder à une estimation en 2012 concluant à une valeur du bien très inférieure au prix qu’ils ont payé ne suffit pas en lui-même à caractériser le dol, pour les motifs exposés par le tribunal que la Cour fait siens, ni même à établir la date à laquelle ils ont eu connaissance de cette situation, le point de départ de la prescription ne pouvant être laissé à la discrétion de celui qui l’invoque, sauf à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription. »

Dans leurs écritures, à aucun moment il n’est évoqué la durée d’immobilisation fiscale, qui explique en pratique que les justiciables attendent l’expiration.

Cette motivation nous apparaît contestable puisque la rentabilité d’une opération s’apprécie d’une part sur les revenus reçus, sur l’avantage fiscal et sur le prix de revente. Or, ce prix ne peut être connu qu’après l’expiration de la période d’immobilisation fiscale soit au minimum neuf ans. Par ailleurs, la Cour d’appel s’est bien gardé de suggérer quelle aurait pu être la date de point de départ de la prescription, ce qui est fort dommage.

Sur le devoir de conseil, les époux N. ont été déboutés de manière assez classique pour ne pas avoir étayés suffisamment la valeur du bien à l’achat comme à la revente et il est indiqué en outre, qu’il n’est pas possible de tirer partie des difficultés locatives « le risque de telles difficultés, inhérent à un investissement locatif, n’avait pas lieu de faire l’objet d’une information particulière ». Cette affirmation ne semble pas être dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de Cassation.

 

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 12 novembre 2018.

Pour me contacter
Par courriel : juaye@france-lex.com (objet « Pangelex » et votre numéro de téléphone) ou
Par téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).

Merci pour vos témoignages et commentaires ! 
Pour témoigner et nous aider à faire bouger les lignes :

Auprès d’Erin à l’adresse : contact@pangelex.com

Partagez cet article

2 réflexions au sujet de « Un redoutable arrêt en matière de prescription »

  1. Bonsoir,

    Après lecture de ces différents témoignages, je me dis que malheureusement nous n’avons pas étaient les seuls arnaqués….

    Nous avons acheté en 2007, un T2 situé à Flers (61) en loi DE ROBIEN décentré via la Société AKERYS suite à démarchage d’un commercial. Les arguments apportés étaient forts convainquant : ville en pleine expansion, assurance de louer le bien,, plus-value assurée….et j’en passe….

    Passons sur les différentes périodes de vacance de locataire…

    Notre biens ayant été livré en juin 2009, nous avons cru pouvoir respirer en vendant cet appartement cette année.

    Mais horreur ! il se trouve que nous l’avions acheté 124000 € et non arrivons difficilement à en retirer 54 000 €. D’autant plus que nous avons eu à payer plus de 550 euros par moi contre les 270 annoncés …

    C’est une arnaque pure et dure ! comment un bien immobilier peut perdre près de 60% de sa valeur en 9 ans ????

    Sachant qu’il reste encore 70 000 € à payer sur le crédit, nous ne savons plus quoi faire….

    Nous espérons pouvoir trouver de l’aide auprès de vous.

     

    Bien cordialement,

     

    Noemie

    • Chère Madame,
      Nous vous remercions pour votre témoignage et votre confiance.

      Je diffuse votre commentaire à l’instant et j’en fais part à Maître du Manoir de Juaye qui vous contactera par courriel dans les meilleurs délais.

      Dans l’attente, et pour plus de facilité, je vous invite contacter directement Maître du Manoir de Juaye par courriel en précisant en objet : Pangelex, afin de lui communiquer vos horaires de préférence et votre numéro de téléphone.

      Bien à vous,
      Erin

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.