La Cour d’appel de Versailles récidive ( Cour d’appel, Versailles, 3e chambre, 29 Novembre 2018 – n° 17/03276)…
Nous avions évoqué dans un précédent post la position adoptée par la Cour d’appel de Versailles le 11 Octobre 2018 sur la prescription en matière de défiscalisation immobilière et de VEFA. Cette position va à l’encontre de celle adoptée par la Cour d’appel de Paris dont nous nous sommes fait l’écho dans un précent post.
Les demandeurs faisaient valoir qu’il est constant que, dans les affaires dites de defiscalisation, le point de départ de la prescription ne correspond jamais à la date de conclusion du contrat, le dommage ne se révélant à la victime que postérieurement. Ils soutenaient que la prescription a commencé à courir lorsqu’ils ont fait estimer leur bien en mai 2014 et ont ainsi constaté qu’il avait été surévalué et que les avantages annoncés n’étaient qu’un leurre. Ils ajoutent que les sociétés défenderesses ont manqué à leur devoir d’information et de conseil en délivrant des informations incomplètes et/ou erronées sur la présentation du package, les risques inhérents à l’opération, le prix d’acquisition du bien et la possibilité de revendre pour le montant investi et les garanties.
La Cour a alors jugé que « Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Cette seconde hypothèse permet de retenir que la loi a entendu ne pas laisser le point de départ de la prescription à la disposition de celui qui entend mettre en oeuvre un droit ni de le faire dépendre des seules diligences de ce dernier. …Le seul fait que les appelants aient fait procéder à une estimation en mai 2014 concluant à une valeur du bien très inférieure au prix qu’ils ont payé ne suffit pas à établir la date à laquelle ils ont eu connaissance de cette situation, le point de départ de la prescription ne pouvant être laissé à la discrétion de celui qui l’invoque, sauf à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription. Ainsi que le souligne à raison la société Edelis, au moment de leur engagement, les appelants étaient parfaitement en mesure d’identifier la prétendue surévaluation du potentiel locatif du bien et de sa valeur vénale. »
Il n’est pas possible d’adhérer à cette argumentation . En effet, les biens sont immobilisés pendant 9 ans au minimum et c’est seulement à ce moment que les investisseurs constatent qu’ils se sont fait berner.
Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 16 janvier 2019.
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